尽管时下南京楼市热火朝天，但在售的近20家酒店式公寓却半数以上滞销：有的过去一年中仅成交6套，有的开盘一年“零成交”……记者调查发现，酒店式公寓的“山寨化”现状着实坏了“酒店式服务”的名声。

    一楼盘一年“零成交”

    酒店式公寓这类以往备受购房者青睐的低总价小户型产品，并未在这一次热销大潮中抢得一杯羹。2010年以来，南京楼市有超过20家楼盘推出酒店式公寓，包括德盈国际广场、长江路9号、精锐SOHO、汇金新天地、招商泰格公寓、亚都天元居、莱茵铂郡、金陵天成、城市之光国际公寓等，这些楼盘大多集中在江宁和主城。

    然而，目前除了德盈国际广场、招商泰格公寓等少数楼盘销售不错外，有超过10家推出酒店式公寓的楼盘销售艰难。从南京网上房地产公布的数据可以看到，截至10月8日凌晨，亚都天元居2010年10月开盘推出的334套40年产权的酒店式公寓，仅成交85套；而地铁一号线南延段龙眠大道站一家楼盘的10号楼酒店式公寓(40年产权)，开盘近一年只成交6套、认购1套；2010年1月推出酒店式公寓(65年产权)的金陵天成，484套房源至今只有163套成交，成交比例29.03%；城中某高端楼盘的65年产权的酒店式公寓，领取销售许可证至今两年多，895套房源仅成交468套；而7月初开盘的江宁新盘汇金新天地，372套酒店式公寓仅成交1套，3个多月仅成交1套，认购9套；九龙湖诚信大道铂金华庭广场，2011年10月初推出的5号楼酒店式公寓，目前仅售出几套1楼挑高商铺，3楼以上总计95套酒店式公寓，目前仍是“零成交”。

    因为酒店式公寓销售势头不好，原本定位65年产权酒店式公寓的中山路99号，甚至更改规划，做成办公产品销售。也许65年产权的酒店式公寓因为“限购”难买，但不少酒店式公寓是40年产权，为何也销售遇冷？

    调查

    外因：限购成功挤出投资客

    “2010年调控以来，南京的投资客基本被挤出市场，而酒店式公寓多为小户型，面向投资客户，销售看冷也是大势所趋。”在众多业内人士看来，一批酒店式公寓销售艰难，跟此轮打击投资的调控大环境密不可分。

    记者走访也发现，此前针对投资客的小户型产品，即便是70年产权的住宅，确实也很少有投资客出手。刚需置业占了多半。城市之光国际公寓、托乐嘉ihome、天泰青城等楼盘，购买者均以年轻刚需人群为主。相对于酒店式公寓，这些住宅性质的小户型市场反响不错，每次开盘都是热卖5成甚至更多。

    诚基百家湖小公馆一位销售负责人坦言，该盘在2010年10月开盘时候销售势头还非常好，但2011年2月限购之后，销售明显放缓。“幸亏楼盘地段交通优越，不然销售更艰难。”

    “限购”让投资客挤出不少，原本今年上半年推出酒店式公寓的楼盘推迟了上市计划，河西一家楼盘原计划今年初上市的400套70年产权的精装酒店式公寓，至今迟迟没开盘。

    内因：软硬件配置难称“酒店式”

    南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴认为，目前南京市场上滞销的酒店式公寓，不是一开始就定位纯正的酒店式公寓，而是根据市场需要，给办公或住宅取个酒店式公寓名头就出售。这些项目大多软硬件跟不上，很“山寨”。比如公共区域电梯配置不够用，车位配套少，高端休闲健身配套设施和室内装修品质不高。

    “我们只是打出酒店式公寓的概念，但不是精装修，也没有星级酒店的精装入户大堂。”下关区一家楼盘的销售人员对该盘并非纯正酒店式公寓直言不讳。而河西某办公楼包装成的酒店式公寓，今年5月交付时，不但外立面跟效果图货不对板，内部装修也很粗糙。“便宜真的没好货，别提什么酒店式入户大堂了，完全是个集体宿舍，刚交付卫生间顶棚就渗水，每层还要建设公共卫生间。”该盘10多户业主纷纷要求退房。

    “酒店式公寓精品甚少，根本原因是物业服务跟不上。”仁恒物业副总经理袁艳军认为，物业服务优劣是物业增值与否的关键。作为南京高端酒店式公寓典范，仁恒国际公寓B栋酒店式公寓，提供24小时物业服务热线，设置专门的宠物乘坐电梯，有物业租售服务、特约维修、家政保洁服务、代聘家教，代订机票、报刊、牛奶等基础高品质服务。甚至代住户联系干洗衣物并上门收送，传统节日和儿童老人生日还派送礼品。

    而上述服务，在售酒店式公寓仅苏宁雅悦、绿城·水晶蓝湾等少数能承诺。早些年交付的一些酒店式公寓，由于缺乏高品质养护，硬件老化也快。2008年交付的木马公寓外立面已污浊残损。

    该盘租客王小姐抱怨，“每天进出的人还是非常杂乱，这幢有500多套公寓的大楼里，却有10家左右私营日租房酒店。”而在君临国际，楼下有一个苏果便利店直接连通入户大厅，购物后不用通过门卫，即可轻松乘电梯上行到每层楼。

    结果房租难涨，数年如一日

    “现在物价都翻了多少倍，酒店式公寓租金却很难涨上去。”君临国际、木马公寓、观城国际等楼盘业主均有同感。张先生在君临国际持有一套38平方米的精装小户型，2006年交付至今，月租金仅从2200元上涨到2600元，6年房租只上涨了400元。

    链家地产观城国际店一位负责人告诉记者，南京早年开发的酒店式公寓大部分月租金集中在2000~3500元/平方米之间，极少数在3500元/平方米以上。木马公寓28平方米的户型租金2500元/月，41平方米户型租金3300元/月。单室套和木马公寓单室套房租均在3500元/平方米左右。中广置业经纪人小李告诉记者，这个租金水平一直较稳定，2008年以来很少波动。

    纯正的酒店式公寓市场地位则完全不同。仁恒国际公寓B栋酒店式公寓是当前南京酒店式公寓中租金最高的。据该项目副业负责人介绍，该项目一套120平方米左右的单室套，年租金达到12万元。而交给辉盛阁管理的A栋的公寓式酒店，类似户型年租金达到17万-19万元。