一二线街铺行情稳中见涨

　　相比于商场铺在住宅限购两年里的“大起大落”，街铺的行情可谓稳中见涨。据介绍，住宅限购以前，大多数商铺投资者都会将目光主要集中在如北京路、上下九、体育西路等成熟商圈的一线街铺。住宅限购以后，业主放盘心态日渐强硬，鲜有放盘，一线街铺的行情长期处于“有市无价”枯水期，部分热门路段的街铺成交量急剧下滑。

　　不过，二线街铺倒是借了“东风”，随着前来打探行情的投资客增多，现在摇身一变，在价格上追及一线街铺。与北京路商圈相邻的文德路、文明路，这两条二线商业街的商铺价格已今非昔比。由于放盘价格上涨猛烈而租金涨幅较和缓，这些原本租金回报率在5%以上的二线街铺，现阶段亦难保4%。

　　公寓：供应猛增 小户型成主力

　　尽管一直以来公寓产品都不是房企的主力开发产品，但随着限购令的严格执行，近期不少房企包括大发展商，都将公寓作为新的增长点进行大量开发。据不完全统计，目前在售或即将开售的公寓产品多达13个。其中，大房企就包括保利、绿地、万达、合景泰富、敏捷地产等。从产品类型看，可谓丰俭由人，像保利中达广场，既有60平方米的小户型，也有124平方米的四房单位；绿地滨江汇同样既有40平方米的“蚊型”公寓，也有106平方米的舒适户型。

　　优点：买入成本低

　　充足的供应量将给节后市民投资带来更多的选择，而且，这些即将开售的公寓项目中，小面积产品占了主流，几乎各个新项目都有小户型产品。像贵贤上品二期的写字楼式公寓，四五十平方米的小户型占比超过一半；合景誉山国际的B1栋公寓，全部是40平方米左右的小单位；奥园养生广场的公寓最小面积只有35平方米。就算是高端公寓项目，也毫不例外地以小户型为主打，如佛奥广场的单身公寓，最小面积才36平方米，虽然单价达3.5万元/m2起，但总价控制在126万元，在珠江新城算是低门槛产品了。

　　缺点：使用成本高

　　而公寓的优点则在于既不限购，又不限贷，宜商宜住，既能租给白领、金领居住，又能申请工商牌照，租给小企业办公，出租面更广，投资风险相对小些。

　　但商用性质的公寓持有成本却要比住宅高出一截。例如，住宅的管理费通常在2～3元/㎡/月，只有个别豪宅才到5元/㎡/月以上，但公寓的管理费动辄4～5元/㎡/月，有的甚至高达20元/㎡/月，如果租不出去，业主的持有成本就很高。

　　关注：使用年限和回报率

　　由于水涨船高的因素，目前公寓的价格也随住宅不断上涨，普遍都在“万”字头以上，因此，其租金回报目前通常只有3%～4%，回报率并不高。而且从使用年限看，普通住宅有70年，但公寓只有40～50年，有的单价便宜的公寓使用年限甚至只剩下20多年，投资回报期较住宅要短。因此，买家“下手”前要把账仔细算清楚才好。

　　前景预测

　　“商住同体”是硬伤

　　谈及商业地产的未来发展，多位受访的业内人士均表示，由于住宅限购在短期内都不见放松迹象，因此，从整体上看，商业地产市场仍将是发展商和投资者关注重点。不过，不同类型的商业地产项目，其境遇则不尽相同。

　　受业界评价最高的是商业公寓项目，由于投资门槛低于写字楼，而且投资风险要比普通商场铺稳健，在未来1~2年内仍将会受到投资者的追捧。但从长远来看，商业公寓的发展前景亦有阴霾，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥在看好商用公寓短期畅旺的同时亦指出，“商住同体”既是商业公寓今日销售火爆的最大卖点，也会成为他日没落的硬伤。他表示，对于投资者而言，兼顾商住两用令投资者产生“租不出去，我也可以自住”心态。可是，商用公寓的住户较为杂乱，无论是小区规模还是居住氛围，普遍逊于纯住宅。至于其办公用途，确实会以其相对写字楼低廉的租金和管理费吸引处于创业期的小公司入驻，但由于管理水平不及纯写字楼物业，一旦公司规模扩大即转租，租约变动较为频繁，长此以往，对租值上涨亦有压力。

　　至于写字楼物业，倘若明年整体经济未见起色，目前买卖市场的畅旺状态将变得停滞。商铺方面，外围板块的社区铺成交行情有望升温，曾经红火的商业裙楼铺则风光不再。