金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，2012年12月商品住宅累计成交逾115.13万平方米，均价2.2014万元/平方米，与火爆的2012年6月102.07万平方米、均价2.4071万元/平方米的成交情况相比，12月已经稳坐当年成交量冠军，“翘尾”变成“龙头”，但月均价依然低于全年均价。

    汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，三方面原因导致12月楼市供需两旺。首先，限购调控政策已执行两年多，现影响和效果有所削弱。其次，11月楼市表现不俗，提升开发商推盘信心，最后一月纷纷推盘。再次，当下中央层面并未出台新的调控措施，政策环境稳定，部分需求加快购房步伐。

    黄志坚认为，岁末释放巨量成交，2012年12月商品住宅创下24个月新高，火爆行情反映了市场刚需产品供不应求，买家担心房价上涨，成交呈现“过热”状态。不过2012年12月的成交均价仍低于全年均价，表明是刚需绝对主导的市场。

    2012年成交量增三成

    德佑地产市场研究部监控数据显示，截至2012年12月30日，全市商品住宅成交面积933万平方米，相比2011年增加27.9%；成交均价2.2473万元/平方米，相比2011年上涨2.1%。 2012年全市商品住宅新增供应面积890万平方米，首次跌破1000万平方米大关，达到2006年以来的最低点。

    德佑地产市场研究部分析师认为，2012年全市商品住宅成交面积933万平方米，明显高于另两个调控年2008及2011年的成交水平，呈现出明显的“回暖”趋势。不过2012年的成交量，仍然未能达到2010年的成交水平。 2012年全市商品住宅成交均价上涨2.1%，连续两年全市均价涨幅缩小至3%以内，体现了调控对房价的平抑效果。

    从2012年全市商品住宅成交面积排名前十榜单来看，与2011年前十几乎被刚需楼盘垄断不同，2012年成交面积前十类型较为丰富，既有旭辉上河苑这样单价不足万元的低端楼盘，也包括中海紫御豪庭、海珀府邸等中高端楼盘，这也反映了楼市成交结构的变化。其中，保利叶城成交面积达到17.1万平方米，连续第二年成为全市成交面积最大的商品住宅项目。

    高端房买家积极入市

    尽管大家常说，楼市现在是刚需的天下，但2012年，高端房表现也不俗。数据显示，2012年，单价5万元以上的高端商品住宅成交面积44.8万平方米，相比2011年增加21.3%。经过长期观望后，2012年高端需求入市势头迅猛，加之部分高端楼盘积极入市，促成了成交上扬。徐汇和浦东是高端楼盘成交最为集中的区域，成交面积分别达到14.2万和13.8万平方米。徐汇区的高端市场成交，主要集中在徐汇滨江的海珀府邸、尚海湾豪庭以及徐家汇板块的徐汇中凯城市之光。而在浦东陆家嘴地区，随着滨江凯旋门和中粮海景壹号在2012年的先后入市，该区域成为全市顶级豪宅成交最为集中的区域。

    单价10万元以上的市中心顶级豪宅成交面积相当于2011年的2.4倍，直接导致内环内均价相比2011年上涨15.3%。 2012年，全市共计成交亿元豪宅6套，中粮海景壹号占据三套，另外三套分别来自于翠湖天地嘉苑、华洲君庭以及万源城。其中华洲君庭2012年7月售出的一套别墅总价高达1.35亿元，为2012年沪上商品住宅市场的总价楼王。单价方面，滨江凯旋门在年末售出一套房源，单价19.7万元，成为2012年沪上商品住宅市场的单价楼王。

    另外，2012年由于限购影响依然显著，高端别墅成交低迷，相反，一些经济型别墅则因为满足了改善型需求的要求，获得不错的销售业绩，从而导致全市别墅市场向“低单价、低总价、低面积”方向发展。