在前海利好的拉动之下，深圳写字楼市场进入新一轮建设高潮，一派热火朝天的局面俨如炎炎夏日，但成交与价格方面却呈现出与建设热情不甚匹配的冷清场面。来自世联地产写字楼事业部的研究数据显示，2012年第四季度深圳市写字楼二级市场销售总成交量11746平方米，环比下降67.9%；整体成交均价34615元/平方米，环比下降25.5%。

    这种量价齐齐下滑的局面并非第四季度的新鲜事，而是已经持续了相当长的一段时间，在过去的5个季度，都出现了售价与租金双双下滑的状况，投资回报率创下历史新低。

    一级土地市场供应回暖

    进入2012年第四季度，深圳市的一级土地市场供应有所回暖，其供应主流依然是工业用地。据世联统计显示，深圳共新增土地供应30宗，成交9宗，成交宗地有8宗为工业用地，其中光明新区公明街道5宗，宝安区石岩街道1宗，南山区2宗，还有1宗为商业和居住用地，位于龙华新区。

    其中，光明新区公明街道的5宗工业用地，分别由深圳一电科技有限公司、深圳市英威腾电气股份有限公司、深圳市港利通科技股份有限公司、深圳市怡化电脑有限公司、深圳市得润电子股份有限公司竞得；宝安区石岩街道的1宗工业用地由深圳市劲拓自动化设备股份有限公司竞得；南山区的2宗工业用地，由深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司、深圳市西北工业技术研究院有限公司竞得；而龙华新区民治街道的1宗商业加居住用地，则由深圳市金众房地产有限公司竞得。

    二级市场价格下跌明显

    在二级市场方面，写字楼销售市场成交量相比第三季度出现回落，价格方面也有明显降幅。来自世联地产的数据显示，2012年第四季度深圳市写字楼二级市场销售总成交量为11746平方米，环比下降67.9%；整体成交均价为34615元/平方米，环比下降25.5%。

    据世联分析，二级市场回落的主要原因有二，首先，四季度为房地产市场传统的淡季，临近年底，各个公司企业为保证年终财务报表上的利润增长，从而限制支出，对写字楼二级市场产生了一定的影响；其次，随着前三季度写字楼物业二级市场存量面积逐渐被市场消化，年底基本进入尾盘清盘阶段，二级市场的供应量在四季度也明显减少。因此，造成了第四季度二级市场总体呈现阶段性回落的市场状况。从客户来看，大面积单位成交主要是来自自用客户，性价比较高的产品比较受自用客户的欢迎。

    三级市场成交放量增长

    而三级市场的表现可能会稍微让投资者松口气，在销售端的成交量虽然有一定降幅，但租赁端成交量却呈现出放量增长。

     世联的报告中提到，2012年第四季度深圳写字楼三级市场销售成交面积为24616平方米，环比下降53.8%，成交均价33138元/平方米，环比下降3.5%；三级租赁市场成交面积为128767平方米，环比上涨46.1%，租金131元/平方米*月，环比下降8.4%。

    造成三级写字楼市场成交跌跌不休的原因，主要是深圳存量非住宅按评估征税于2012年10月1日起实施，政策实施前后对全市三级写字楼成交造成了天壤之别，成为三级市场的分水岭。在2012年9月形成集中过户的局面，使全月成交量达7.28万平方米，占全年成交量的四成，但在2012年10月后，全市写字楼三级市场进入低迷期，月均成交不到5000平方米。

    此外，世联还表示，临近年底，租约到期的部分企业纷纷赶在元旦节前重新签订租约；再有，受总体经济不景气的影响，部分企业财政状况吃紧，也纷纷从购买物业转向租赁物业。综合以上原因，造成了三级销售市场下滑、租赁市场繁荣的景象。而三级市场总体价格微降，属合理波动范围。

    预计2013年的写字楼市场将有46万平方米新增供应竣工，相当于2012年的4~5倍，供应量压力逐步增加，但在售价方面却未必会继续下滑，业内人士表示，新增写字楼多为总部基地，对于销售的压力不会太大。而也有专家表示，最坏的一年当属2012，已经成为过去。