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嘉兴写字楼供求失衡 商业地产表现两极化

  • 杭州写字楼网
  • 2013/1/24 10:56:13
导读:   2012年,楼市调控丝毫未松动,住宅价格震荡下探,而商业地产虽不受调控政策影响但也难独善其身,市场表现不景气,走势甚至不如住宅地产。    就商业地产而言,商贸类地产表现尚好,市场供应量猛增,成交量也基本与上年持

    2012年,楼市调控丝毫未松动,住宅价格震荡下探,而商业地产虽不受调控政策影响但也难独善其身,市场表现不景气,走势甚至不如住宅地产。

    就商业地产而言,商贸类地产表现尚好,市场供应量猛增,成交量也基本与上年持平,而写字楼供应过剩,表现差强人意,成交量与价格表现平平。

    而2013年,嘉兴商业地产又将如何表现呢?其投资风险几何,市场价值又在哪里呢?让我们一起来关注2013年嘉兴商业地产。

    一铺养三代,自古以来,商业地产就是市场投资的热点,而2012年,嘉兴商业地产的走势并不尽如人意。

    2012年,嘉兴商业地产虽然年终以红盘报收,但市场整体表现不给力,量价齐跌,远远输给销量飙升的住宅地产。

    据统计,2012年,市区共成交商业地产45.6万平方米,成交套数5779套,相比上年的48.1万平方米,下跌5.4%。

    而商业地产成交均价只有8535.2元/平方米,这与2011年的8665.8/平方米的价格相比,价格有所微跌。

    不过,市场更为担心的是,市区人口总量有限,而商业地产供应过量,市场难以消化,潜藏的投资风险正在凸现。

    市场成交很不给力

    受调控政策影响,2012年一季度与寒冷的冰冻天气一样,楼市表现异常低迷,市场成交跌至地量。而商业地产虽然不受调控影响,但也难独善其身,一个月成交商业地产仅百余套,整个季度也就卖了406套,市场冰冷程度由此可见一斑。

    而二季度,随着气温的回升,市场需求的释放,住宅成交也有所回暖,但商业地产依旧处于冰冻期,市场成交量低迷不堪,与一季度相比,销量好不了多少,整个季度成交695套,月均也就230多套。

    进入三季度,在信贷利好政策的刺激下,住宅成交升温,商业地产也随之发力,成交量明显放大,月均成交量超过400套,行情明显好于上半年。不过,到了四季度,随着住宅成交的放量,商业地产也在发威。

    据统计,2012年四季度,商业地产累计销售3402套,月均销售1134套,而全年总销量只有5779套,四季度约占年度销量的59%,也就是说这一个季度的销量超过前三个季度的总和。

   尽管四季度市场表现很给力,拉高了全年的成交量,但相对2011年的销量,还是有所下滑。据统计,2012年,市区共成交商业地产45.6万平方米,成交套数5779套,相比上年的48.1万平方米,下跌5.4%。

    商业地产表现两极化

   尽管商业地产销量不佳,但其表现也呈现两极化态势,即商贸地产销量相对较火,而写字楼销售很是低迷。

   据统计,2012年,市区成交商贸用房28.2万平方米,备案套数4584套,而写字楼年度成交量只有17.4万平方米,备案套数更少,只有1195套。由此可见,商贸用房占据了商业地产成交量的绝对比例。

   而在价格方面,商贸用房成交均价为10271元/平方米,约涨5%,而写字楼均价仅6798.8元/平方米,相比上年的6545元/平方米,微涨3.9%,涨幅较上年再度收窄。

   显然,商贸用房的市场热度高于写字楼,而且两者的差距有拉大趋势。比如商贸用房销售4584套,远远超过写字楼的1195套,两者之间的销售差距明显高于2011年。

   市场人士指出,商贸用房市场表现好于写字楼,一是嘉兴商业发展快速,投资需求不断放大,而一铺养三代的观念又深入人心,很多投资客偏向于购买商贸用房;二是经济形势低迷,写字楼需求减弱,影响了写字楼的销量。

   商业地产投资风险何在

   过去10年,商业地产发展迅速,很多投资者大赚了一笔,但未来商业地产将受到机遇与风险的双重考验,这是因为商业地产有点过热。随着商业营业面积供给迅速增加,空置率也在上升,商铺与写字楼供应过剩趋势明显。

   市场人士指出,目前商业地产已进入风险期,市场存在着越建越多,越建越大,越建越洋的倾向,主要表现为总量接近饱和,结构多方失衡,租购需求减少,空置率不断上升,泡沫日益凸显出来。

   根据行业观点,一般而言,20万人口养活一个大型购物中心基本没问题,若再建一个大型购物中心,市场需求就难以支撑。而目前市区常住人口七八十万,按照目前的人口容量,已有的购物中心足以满足市场的需求,但现实是大型购物中心仍在快速扩张。

   由于这两年房价持续高位震荡,大型购物中心快速扩张必然减弱市场租购需求,一是房价高企,商业地产出现结构性失衡,大大减弱了市场的消费力;二是新建购物中心没有市场需求支撑,形成有场无市、有商无业的局面。

   而市区写字楼市场也面临着同样的困境,一是嘉兴经济结构不合理,第三产业不发达,工业企业又多是传统产业,外向型加工企业偏多,市场需求相对较弱;二是市区写字楼供应过量,空置率高,加上价格高企,销售艰难;三是经济环境不佳,整体需求减弱。

   面对当前的困境,为了加速消化,商业地产商开始在营销上做文章,即将商铺面积小型化,将公寓LOFT化,以吸引市场眼球。事实上,销售数据也反映了这一走势。2012年,市区成交商贸用房28.2万平方米,备案套数4584套,每套平均仅61.5平方米。由此可见,目前市区商业地产投资潜藏不少风险。

关键词:嘉兴写字楼,嘉兴商业地产
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