5月份，相对而言，市区楼市说好不好，说差不差，说市场不好是因为住宅表现不尽如人意，市场成交明显放缓，整月成交住宅仅1296套。而说市场表现不差，一来住宅三四月份大幅放量，成交放缓，实属意料之中；二来住宅成交量虽下挫，但商业地产大幅飙升，领秀楼市。

  尽管住宅地产成交量趋缓，但这并不是坏事，基本上符合市场的预期，也是重拳调控之下市场趋稳的表现，但商业地产疯狂飙涨却略现隐忧。

  这几年，随着城镇化的提速、城市规模的扩张，嘉兴吸引了一大批商业地产投资者，各大商业地产大佬纷纷重金布局嘉兴市场，欲重构嘉兴城市的商业格局，商业地产因此一路高歌猛进，城市商业在带来一波商机的同时也潜藏着风险。　　

  5月份，市场成交数据已出炉，喜新厌旧的媒体开始连篇累牍地报道，不胜其烦地对数据进行着多角度的解读，无论调控发力、市场疲软，还是消费透支、成交减缓，抑或季节影响、需求短暂蛰伏，再或者说，商业地产发力、力挽楼市疲态——都只不过是对市场解读的一个维度罢了。

  除了关注市场数据的表现，人们尤其投资者更应该关注数据背后潜藏的商业与风险。或许，人人都喜欢商机，毕竟财富是最能刺激人肾上腺素的兴奋剂，但对于风险也不能视若敝屣，从某种程度上讲，对于风险的态度决定着一个人的财富高度。

  5月份，楼市的表现喜忧参半，商品住宅，量跌价涨，商业地产，价平量涨。对于刚购房不久的消费者来说，住宅价格上涨，自然内心高兴，财富增值了，而对于购买商业地产的人来说，价格虽然没啥变化，但市场放量上攻，似乎预示着一波行情，心里充满期待。

  事实上，对涨价或放量的喜悦与期待，消费者应该保持理性，不能只盯着眼前的数据行情，而更应关注数据背后的趋势性行情，就像炒股一样，若只关心K线图，陷入技术分析的窠臼，而漠视消息面、政策面的趋势，很难实现财富膨胀的美梦，楼市亦是如此。　

  住宅市场或趋稳

  今年以来，楼市演绎的行情很是出乎业内预料，本以为严厉的新国五条会令楼市降温，但调控政策的杀伤力因地方“捣糨糊”而大打折扣，除了北京，其他地方基本上照搬国五条的新政政策，敷衍态度一目了然。

  由于地方政府的敷衍，新政在某种程度上被“架空”，导致市场逆势走火，3月份，新政出台的第一个月份，市场出乎意料的火，无论一手房市场，还是二手房市场，都出现了“井喷”式行情。

  而4月份，行情持续演绎，只是温度略微有所回调，但市场依旧保持了不错的成 　

  交量。5月份，尽管是传统淡季，加上三四月份的放量，市场依然给出了一波不错的行情，全月成交商品房仍然高达2515套，唯一令人有点遗憾的是，住宅成交量下滑。

  据统计，5月份，市区共成交普通住宅1296套，备案面积156788.24平方米，与4月份的1723套和201000.23平方米相比，环比分别下跌24.78%和22%。

  尽管销量明显放缓，但令市场兴奋的是，价格涨上去了，让很多刚出手的购房者很是欣慰。据统计，5月份，市区商品房均价为7878元/平方米，其中普通住宅的均价为7475元/平方米，分别环比上涨4.76%和1.83%。

  其实，就当前楼市而言，房价上涨与否已不太重要，价格短期的波动实属正常。业内人士指出，年初以来，房价的确有所上涨，但这并非真正的涨价，而是房企收窄促销力度的结果，从而引起房价的涨跌波动。

  再说，短期内，不管房价的合理波动是涨是跌，购房者都不会草率地把房子卖掉，因为买房的都是有需求的自住性消费者，而非投资性购房者，所以房价涨跌对于资产的涨落只是一种心理感觉罢了，并无实质意义。

  据统计，今年1至5月份，在市区普通住宅销售备案中，60㎡至90㎡、120㎡至144㎡分别占备案套数的29.13%和32.86%，从中可以看出，目前市场上刚需型客户和改善型购房依然是楼市的主力军，而这也是调控的目的所在。

  尽管从长期来看，在城镇化利好的推动下，楼市依旧向好，但鉴于目前的调控政策，楼市想像过去十年那样一路牛气，几乎不大可能，随着房地产市场的规范化，调控政策的常态化，趋稳将是未来市场发展的主基调。

  市场人士指出，除了紧急时动用行政化手段，未来楼市调控将从运行机制上更多地采取市场化的手段，而且常态化、系统化，比如房产税等政策扩容，就是从长效税收机制上对楼市进行调控，以促使楼市稳健运行。

  当然，房地产市场真正按照一套成熟的市场化机制运行，还有相当长一段路要走。　　

  商业地产藏隐忧

  过去几年，楼市调控频出，为了关注民生，稳定房价，中央屡次狠手调控楼市，房地产市场走得很是辛苦，但这种辛苦更多的是住宅市场的感受，而商业地产并未受调控政策束缚，其发展势头迅猛，尽管市场回暖阶段商业地产的风头一度被住宅市场所压制。

  过去几个月，虽然住宅市场销量持续放大，但商业地产的销量并不小，市场一定对2011年与2012年上半年商业地产印象深刻，不仅土地市场商业地块成交很火，商业房产销售市场也很火爆，常常出现商业地产销售占据市场半壁江山的情况，而5月份，商业地产又演绎了类似的行情。

  据统计，今年5月份，市区商业地产红透了嘉兴楼市的半边天，共成交商业用房1138套，其中写字楼236套、商贸902套，几乎占了总成交套数的一半。而与4月份的779套相比，环比更是猛涨46%。

  商业地产走火市场，除了政策因素，关键是投资者看好嘉兴的发展，纷纷到嘉兴或投资或开发商业地产。的确，作为一个经济发达的长三角中心区域城市，嘉兴既有先天的交通优势，又有殷实的消费力，对开发商业地产来说，很是有吸引力。

  正因为如此，很多商业地产大佬盯上了嘉兴，纷纷布局嘉兴市场，万达广场、嘉兴义乌商贸城、八佰伴、华府广场、富安广场等，新的商业项目不断崛起，而且来头都不小，几乎占据了城市扩张的几大核心区域。

  商业地产的红火带来了很多商业机会，也吸引了大量的投资客，导致商铺、商务楼销售一路走高，但很明显的一个事实是，嘉兴商业地产发展有点急，有点过头，市场供应与需求明显处于不对等的地位。

  一个城市商业综合体要生存发展，必须有庞大的消费力，一般来说，一个10万平方米的商业项目大概需要30万的人口容量，也就是说，30万人口养活一个大商场，否则项目就存在亏本的风险。

  而纵观嘉兴商业市场，超过10万平方米的大型商业地产项目比比皆是，先不说已开出的江南摩尔、中港城生意如何，正在开发或计划开发的有万达广场、嘉兴义务商贸城、八佰伴、华府广场等，而且本土商业巨头也在加速扩张，戴梦得改造后将变成4万平方米的大型商场，而江南摩尔也在积极加大新商场的开拓，比如购置富安广场，再建一个江南大厦，如此一来，城市商业体量将成倍增加，其运营难度显而易见。

  据不完全统计，目前市区常驻人口充其量不足百万，也就是说，市区人口能最多养活3个大型商业中心，若超过这个供应量，那么市场的布局就是不合理的，尽管嘉兴经济增长可期，但限于嘉兴经济产业结构与县域经济因素，中心城市的吸附力不强，而外来人口消费力又有限，难以支撑目前这么多大体量的商业项目，再加上行业同质化的竞争，免不了几家欢乐几家愁。

  自然，投资这些项目，无论是开发商还是商铺投资者，在商机诱惑面前，都存在着投资的风险。