由于不受限购、限贷等政策影响，从去年年末至今，包括商铺、写字楼、公寓在内的商业地产都相当火热。“北京商业地产存在很大机会，核心区域可销售的项目越来越少。因此，预计未来优质物业的商业价格还会不断上涨。”克而瑞北方事业部商业咨询中心总经理龚安华对记者如是说。而就投资者最关注的几个热点问题，记者与龚安华进行了面对面的交流。

　　记者：对于投资性购买商业地产行为，现在是否为一个好时机？对于这种时机，投资人应如何把握？

　　龚安华： 以目前市场情况看，大中型城市商业地产存在很多机会。一方面，现在中国投资渠道狭窄，商业地产是不错的选择；另一方面，无论是住宅还是商铺，现阶段，都存在价格上涨势头。北京住宅租价上涨一轮，商业租价就会上涨一轮。租金的收益带动了价格绝对值的上涨，也带动了其本身价值的上涨。因此，现在投资还是有很大机会的。而投资人在把握投资机会时，首先是看项目所处的地段和位置，其次要选具体的地段位置。

　　记者：从投资区位上来看，什么样的地段更具有优势？

　　龚安华：根据地段等各方面因素可将商业地产分为三个类型，第一类是租赁的商业地产，是纯粹的核心商业。例如北京几大传统商圈，这些地段无论是租金还是未来出售的价格一定奇高无比。虽然这类产品已经被前几波投资者消化殆尽，一旦出售即是天价，但商业价值非常好，仍值得投资。第二类是商务型商业地产。虽然消费时段相对于普通商业要短一些，但客户需求量高，而有商务人群需求的商铺价值也比较大。第三类则是临近地铁或大型住宅区的周边商务楼，但可能要随着人口的入住发展，需要考虑收益时间长短。就目前来讲，第一类肯定非常稀少，第二类商务型还有一定存量，而第三类则是市场聚集重点，有很大投资价值。

　　记者：现阶段，不少投资商业地产的人士并不以自持为目的，而是在价格上涨后转手出售，对此您怎么看？

　　龚安华：如果市场涨幅较高，这样做是划算的。但商铺的成交过程要求比较高，要缴纳很多税费，所以除非涨幅很高，缴纳税金后还有盈余，否则不是很划算。无论是出租还是出售，商铺需要一定的年限才能体现价值。即便是卖也最好是自持一定时间，养起来后再出售。如果资金没有太大压力，能够出租，我认为还是长期持有商铺比较划算。

　　记者：投资者投资商铺时，应如何计算成本和收益，估算投资前景？

　　龚安华：我们来算一笔账，以500万元全额购买为例。根据银行5年以上贷款利率对比，一年的租金至少应达到定期存款的额度，即30万，如果一年的租金收不到30万，意味着机会成本太高了。此外，还需要考虑空置期、中介费、房产税、营业税开发票等成本价。如果成本价小于租金收益就是合适的，因为除非区域非常差，否则基本上未来租金属于看涨状态，收益肯定逐渐走高。如果是贷款购买的，就需要加上银行按揭月供和成本，再与租金做对比。

　　另外，可以根据总账计算，用收益和成本做对比，只要15年~20年总体预算能收回成本，即全款的500万元或贷款购买首付的250万元，就建议投资人长期持有。收回成本之余，还能盈余一套商铺，而15年~20年间商铺增值部分也是一笔收益。500万元的商铺，3年后市场评估可能有800万元。因为商铺涉及各种各样的消费，目前全国零售商品总额每年处于两位数的增长，前景非常好。所以有实力的话，我还是建议投资人长期持有商铺。

　　记者：有人说，现阶段商业地产存在泡沫现象，有潜在风险。从供需角度，如何规避相应问题？

　　龚安华：从供应方面看，现阶段，开发商没有对商业地产进行系统运作，买家购买后需要自行出租。因此，开发商开发时可以规划一定规模和主题的商业街，在前期把核心点定下来后，通过核心点带动某一类关键型商家的入驻，这会降低中小型投资者承担的风险。另一方面，供应方还可以对商业地产销售模式进行调整，前期先自持一段时间然后出售，或自持一部分。这样可以保证整体的定位，避免未来的风险。

　　从需求方面看，投资人可以选择开发实力较强、信誉度比较高的开发商。对于大型商业采取全部出售的项目，不建议购买，而是要选择开发商有自持或有规划的项目。对于小业主来讲，需要有一定的租客资源，或对某一个行业比较熟悉。这样无论别人经营效果如何，自身都能够支撑，切勿盲目跟风。