2013年上半年，深圳甲级写字楼租金涨幅6.05%，达到每月每平方米193.02元，但这样的涨幅在下半年却难以继续。据多个机构统计，下半年深圳新增供应超40万平方米，而从2012年至今的一年半时间内，深圳新入市写字楼面积也不过8万平方米，这种放量供应使得深圳甲级写字楼市场顿时充满变数。

    天量供应 投资回报下降

    戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕等多个机构近日发布研究报告，均显示，深圳写字楼进入了放量供应时代。

    据戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端介绍，进入下半年，预计深圳写字楼市场将出现较多新增供应，包括深交所新楼、招商局广场、投行大厦及中航中心等陆续入市，届时市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积。戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，在竞争加剧的情况下，年内写字楼租金或将止升企稳。第一太平戴维斯南区董事长林木雄说，深圳市甲级写字楼的存量在第三季度就将被推高13%。他认为，虽然宏观经济增长将在第三季度维持低位，且新增供应的压力较大情况下，预计第三季度全市空置率仍将小幅升高，而全市平均租金保持平稳或微幅下跌。

    据戴德梁行的报告显示，2013年上半年，深圳甲级写字楼租金涨幅6.05%达到每月每平方米193.02元，其原因在于新增供应较少，业主仍掌握定价主动权，而深圳产业结构方面的优势也支撑写字楼需求的平稳增长。分区来看，需求释放的重点区域福田区的平均租金突破每月每平方米200元，罗湖区、南山区的平均租金也分别涨至每月每平方米171.1元、144.1元。

    而随着下半年的放量，这样的涨幅可能难以保持，世邦魏理仕分析说，未来供应密集的福田中心区租金增长亦将受压。

    自用为主 中小企业需求活跃

    程家龙说，未来深圳写字楼供应多为总部企业自用物业，这部分物业出租压力较小，对租户的背景、租赁面积等要求较高，招商周期可能因此拉长。

    仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅分析说，进入下半年，随着前海注册的企业不断增多和中小企业对优质写字楼项目需求的快速增长，2013年甲级写字楼市场整体租赁活跃度将上升，并带动甲级写字楼净吸纳量增加。他认为，下半年虽然有新增供应逾40万平方米，但新增项目中自用面积的占比约六成，加上来自中小型企业租赁需求的预期增加，所以租金将在价格上维持坚挺，而位于福田区的项目租金将继续引领全市平均租金的上升。

    第一太平戴维斯数据显示，甲级写字楼平均售价在今年第二季度涨幅较大，环比上升5.3%至人民币49333元/平方米，同比上升0.9%。而租金方面今年上半年同样有6%的涨幅，达到每月每平方米190元。目前全市甲级写字楼的平均回报率约为4.6%。价格与租金的同步上涨，使得深圳甲级写字楼的投资回报率下滑。夏春毅总结说，今年第二季度深圳市甲级写字楼售价环比上升5.3%至49333元/平方米，而租金水平环比仅上涨0.1%至人民币190.1元/平方米/月。