“尽管2013年第二季度青岛甲级办公楼市场需求较上季度有所回升，但由于上半年市场整体表现欠佳，加之对未来经济前景的担忧，业主对租赁市场的信心有所下降。”昨日，仲量联行发布2013年第二季度青岛房地产市场回顾分析报告显示，最近一段时间以来，岛城写字楼市场整体租赁需求呈放缓趋势，尤其是甲级写字楼的净吸纳量仍略低于去年同期水平，为提高入驻率，部分业主不得已用降低租金的方式吸引更多租户，这使得今年第二季度甲级办公楼市场平均租金环比微幅下跌0.5%。

    甲级写字楼业主自降“身价”

    报告显示，尽管甲级办公楼市场需求虽然较上季度有所回升，但从2013年上半年的整体表现来看，净吸纳量仍略低于去年同期水平，加之对未来12个月经济前景预期较为保守，业主看淡短期内市场租赁需求。据介绍，为提高入驻率，部分业主降低租金以吸引更多租户，这是使得本季度甲级办公楼市场平均租金环比微幅下跌0.5%，至每平方米每天4.5元。“预测到今年年底，青岛甲级办公楼市场将有约97500平方米的新增供应。”仲量联行青岛董事总经理白路表示，其中青岛中心的预售表现相对活跃，这主要得益于自用买家的需求，因此该物业交付时将不会对市场空置率造成较大压力。乙级办公楼市场同样将由来自销售型物业和自建自用型物业的业主自用需求主导。“然而，在经济增幅趋缓的背景下，2013年的整体租赁需求相对于2012年不会有很大的改善，预计市场整体租金在2013年下半年将总体保持平稳。”白路表示。

    小面积办公租赁需求主导市场

    虽然今年上半年的写字楼市场略显平淡，但小面积物业和新成立企业租赁需求的表现可谓可圈可点。据介绍，第二季度青岛办公楼租赁市场的问询量和成交量较上季度有所增加，但是主要以500平方米以下的小面积租赁交易为主，约占到总成交面积的一半以上。而从成交类型来看，新成立企业的租赁需求在第二季度较为活跃，约占总成交面积的三分之一。搬迁所带来的租赁需求居次，这其中以成本节约型的搬迁为主。

    据悉，在行业需求方面，金融、房地产/建筑、公共机构以及能源类的企业为第二季度青岛办公楼市场需求的主要来源。据介绍，第二季度青岛办公楼市场净吸纳量约为31000平方米，市场整体空置率环比下降0.3个百分点至17.9%。

    高端住宅市场去化速度放缓

    最近一段时间，岛城高端住宅市场去化速度明显放缓，开发商推盘策略趋于谨慎。分析报告显示，今年第二季度，青岛全市所有区域新建商品住宅成交量环比下降8.7%至25924套，而高端住宅市场成交量为1292套，环比下降6.3%。此外，由于投资性需求的淡出，以改善型需求为主要支撑的高端住宅市场去化速度相对缓慢，因此开发商在推盘策略方面仍显谨慎。此外，值得注意的是，第二季度高端住宅市场没有新增供应，这也使成交量有所下降。

    报告显示，在新房市场上，由于成交量的不温不火使得价格变化相对平稳，但位于新兴高端住宅区域，因其可同时满足改善性和刚性需求的部分楼盘则出现价格小幅上涨的现象。二手房市场上，在一些投资性房源较充足的楼盘，由于业主对未来房产持有和交易成本的担忧，价格仍有下调压力，但在一些配套完善的成熟小区，业主的议价空间相对较小。

    据介绍，受到6月底银行系统流动性紧张的影响，首套房贷款利率普遍提高，而二套房贷款不仅额度收紧，贷款审批也更为严格。预计受到经济环境和未来新增供应量的影响，高端住宅市场的价格仍不具备大幅上涨的基础。据悉，第二季度高端住宅市场总体成交均价环比基本持平，为每平方米18904元。