近期，上海几个全新大体量的商场相继开业。8月5日，新鸿基继上海国金中心之后的最新环贸iapm商场开始分段陆续试业。月星集团环球港、位于虹桥商贸区的尚嘉中心、新世界位于淮海路商圈的K11此前也已开业。

    业内人士预测，今年以来一波商业用地抢夺大战，地王频出，或在3-5年后再掀商业升级大战。“上海商业地产短期会有一个井喷现象，但还不至于出现过剩趋势。”中房信研究总监薛建雄表示。

    土地出让结构渐变

    据本报记者独家获取的一份克尔瑞研究中心关于2005年至今的土地出让数据显示，无论从出让面积还是出让总价来看，商业用地这几年的增长趋势说明，2010年以来，商业用地出让总价占比住宅用地出让总价逐渐走高，上海土地市场出让结构正悄然转变。

    克尔瑞研究中心数据显示，2005年至2013年，上海商业用地出让了310幅，成交总建筑面积约为1628万平方米，成交总价为622.2亿元。其中，今年以来增幅明显。2013年1-7月，商业用地出让占比越来越大，2013年截至本报发稿，已出让19幅商业用地，成交总建筑面积约为73.3万平方米，成交总价43亿。同期宅地成交占地总面积325万平方米，成交总价335亿元。今年商业用地出让总建筑面积和出让总价占比宅地分别为12.7%和12.9%。下半年随着东八块和徐汇中心的成交，商用地出让或许会到达新的峰值。

    与商业用地出让上升趋势相对应的是，商业地产的井喷式发展。阳光新业副总裁吴尧认为，长三角区域尤其是上海，由于市场接受度、包容度高，商业理念较先进、品牌资源丰富、商业发展程度高等，成为众多房企加码商业地产的重点拓展区域。然而，上海传统零售商业消费需求受整体经济环境影响、电商渠道冲击等影响，短时期内是否足以吸纳如此大体量的商业，仍存疑问。商业地产必然呈现分化的趋势。

    商业地产开发热潮

    近几年，上海的优质商业供应，尤其是中高档购物中心的供应量高速增长。2011年，上海大型购物中心或综合体供应量接近200万平方米；到今年上半年，上海零售地产开业面积为49.2万平方米，而下半年的新增供应量将是上半年的5倍，预计总面积将达到249.4万平方米（包括购物中心、百货、商业街区等具备一定体量的规模性商业物业，不包括街铺）。

    易城中国副总裁柳费国分析，近几年，大量住宅开发商转型商业地产，并布局了宏大的购物中心、综合体开发拓展规划，大量热钱也应势涌入商业地产开发。“不仅是上海，全国各地商业地产项目都大批上马。”由于购物中心等零售商业项目的开发周期通常需要2-4年，前几年供应的商业项目将在2013年达到“井喷”峰值。

    RET睿意德商业服务部董事陈丽琳认为，今后一两年商业用地的出让会持续高增长，陆续还会有一些地王出现。但由于运营能力和资金沉淀的需要，很多中小型房企会选择在一线以外的城市发展，从而导致这些城市的商业地产过剩。

    柳费国以前不久参与上海东八块竞标的两家开发商为例说，“现在已经不再是价高者得地的传统思路，政府出让地块，尤其是商用综合体地块，希望得到对一个区域全面、综合性的提升，商务资源、商业资源的积累。”这也是经验更丰富的外资公司中标的原因。

    商业运营能力大考

    对于租金而言，尽管上海核心商圈仍保持上涨趋势，但增长率已然下滑。有机构统计数据显示，截至第二季度末，上海中高端购物中心市场首层平均固定租金虽环比上涨1.07%至人民币40.7元（每天每平方米）；但个体商圈的增幅已经放缓。除淮海路商圈以外，上海其余四个主要商圈今年二季度首层租金增长率均出现下降，其中南京东路今年一季度的租金增长率为3.06%，但二季度租金增长率仅为0.16%。

    易城中国研究与咨询部总监饶伟刚指出，从目前的租户结构、业态等来看，今年上半年上海开业的几家商场，均面临运营模式的升级。比如环球港项目因体量巨大，目前尚有大量未开业商家，完善度不够，品牌档次略有模糊，后期为填满经营面积，恐将经历多次调整。

    世邦魏理仕中国区商业中心资深董事李佩玲指出，上海的商业零售业是全国零售业消费需求的缩影，奢侈品牌在中国的扩张程度明显减缓，零售市场的主力需求逐渐向快时尚品牌、设计师品牌、餐饮类及超市类等租户转移。部分零售市场因经营不善，而选择撤出、停业装修重新定位、指定有经验的专业零售商进行运营管理的案例开始增多。比如，锦江购物中心近日就与阳光新业签订了包租15年的协议。

    DTZ戴德梁行华东商铺部主管韦泽铭指出，近年来由于消费模式的转变，商场主要从价格定位，商业营运模转变来迎合消费者。

    不约而同的是，上述几位业内人士均认为，从业态而言，一个明显的改变是，普遍增加了餐饮比例。例如K11、环球港两个项目，引入了餐饮、休闲娱乐、服务类非传统零售商家，尤其在餐饮业态比例上，均超过了30%，K11中餐饮业态比例高达36%。

    吴尧表示，未来3-5年，商业地产尤其是购物中心的竞争会日趋激烈，并购重组现象将不断增加，这也为专业商业地产运商获取更多轻资产项目提供了良好的机会。那些能够提供全价值链、全程资产管理服务的企业，更受青睐。