“这一个月，外高桥写字楼租金涨一倍不算什么，涨两倍的也有，（业主）都不需要中介，写字楼供不应求。”世邦魏理仕环球研究部董事谢晨昨日说。

　　当天，世邦魏理仕发布研究报告称，今年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价为2.1元/平方米/日，9月后写字楼租金开始上涨，在9月底中国（上海）自由贸易试验区（自贸试验区）挂牌前后及“十一”后，出现了两波大幅调租涨价，目前写字楼平均租金已升至4.2元/平方米/日，一个月内租金翻倍。其中，部分写字楼其间租金涨幅甚至超过200%。

　　世邦魏理仕华东区工业及物流服务部负责人罗瑾称，“以前，外高桥很多业主想撤出，迁往成本更低的区域。比如英特尔就迁至大连。但现在，自贸试验区挂牌后，业主期望值明显增加。但期望值有多高很难讲，所以市场会陷入观望，未来几个月很难看到大宗交易。”

　　高力国际中国调研部董事谢靖宇提醒，开发商和业主已开始押注自贸试验区周边的板块和物业，这蕴含着投资过热及过度投机的潜在风险。

    外高桥写字楼租金急涨

　　眼下外高桥优质写字楼供应量不大。

　　据世邦魏理仕研究部统计，目前外高桥保税区内，品质达到或接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量约40万平方米。其中，楼龄在10年以上的占总量的56%，基本没有楼龄在5年以内的写字楼。

　　世邦魏理仕认为，长期而言，外高桥有望成为自贸试验区内的CBD，该区域写字楼租金存在上涨动力。

　　据该机构统计，外高桥保税区内目前最贵的写字楼——汤臣国际贸易大厦的报价，已从原来的3.0元/平方米/日，上涨至9月底的4.5元/平方米/日，国庆长假后报价又调整至7.0元/平方米/日。可资参照的是，今年三季度，虹桥地区的写字楼平均报价为7.2元/平方米/日左右。

　　世邦魏理仕指出，由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长，个别自贸试验区的写字楼业主已停用中介，自行接待上门咨询的客户。而如宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等已基本满租，有些甚至已停止对外报价。

　　写字楼售价同样大幅上涨。世邦魏理仕称，9月以来，外高桥办公楼的售价整体约有20%的上涨，不少业主出现惜售心态。其中也不乏一些极端案例。交能国际大厦此前的销售报价在13000元/平方米上下，目前的报价最高已上升至30000元/平方米。汤臣国际贸易大厦已出现了35000元/平方米的报价，该报价与今年年中整栋成交的位于人民广场核心板块的中区大厦的均价相当。　

　　“用地调整不是重点”

　　自贸试验区概念之下，写字楼市场的火爆能否延续？

　　谢晨认为，自贸试验区的设立，令区内写字楼价值迅速被重新定义。但目前推高写字楼租金和售价的需求中，有很大比例是来自于抢注的中小型民营企业。这些企业往往存在需求面积小（仅供企业注册使用）、注册在区内、业务在区外的特征，且短期内不存在往区内派驻大量人员直接开展业务的实际办公需求。

　　谢靖宇则提到，自贸试验区的一些政策细则尚不明朗。比如，企业是否一定需要在自贸试验区内经营。目前仍无法量化这一概念对办公楼市场的影响。

　　另一个问题是，眼下自贸试验区内的写字楼，能有多大的新增供应量？

　　高力国际华东及西南区物业投资服务部执行董事汪蓓特别提到，目前市场最关心的是，自贸试验区内土地性质可否变化。

　　上海自贸试验区管委会相关负责人昨日对早报记者称，“自贸试验区开放的是服务业、金融业，不是大型制造业。区内根据新的业态，在做产业布局，有关用地、物业调整的准备工作也一直在做。不用担心企业注册地和办公地的问题，这些肯定早有准备，也不是重点，重点是管理制度创新改革。”

　　一名业内人士分析，“仓库改造成办公楼还可能，但住宅和商业地产，不会是区内重点关照的。政府还是非常谨慎的，临港现在也不随便接受投资，只有定制好的项目被认可。”　

　　商业在区外？

　　业内普遍认为，住宅和商业地产项目不会被纳入自贸试验区内，主要得靠周边辐射区域的配套。

　　世邦魏理仕的调研信息显示，目前这些辐射区域的规模性商业设施较少，以中小型百货、住宅项目配套商铺和大卖场为主。部分区域，如临港新城尚未有商业设施开始运营。即使在较为传统的川沙商圈，目前运营的主要商业项目面积也仅为10万平方米左右，且物业陈旧，商户档次不高。

　　世邦魏理仕称，未来3年内，辐射区域内，有65万平方米左右的综合体上市，其中，临港新城和外高桥辐射板块各自供应均在20万平方米左右，川沙新镇和祝桥镇新增供应量约24万平方米。

　　相比之下，在区内，仓储项目更受关注。

　　据世邦魏理仕统计，目前自贸试验区内的优质仓库项目并不多，运营面积约78万平方米，目前租金在1.1-1.5元/平方米/日，总体空置率约为20%。预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。

　　该机构称，目前自贸试验区内的高标准仓储物流设施尚未出现明显的租金上涨信号。主要原因是此前空置率过高。

　　根据世邦魏理仕统计，截至今年三季度，浦西高标准物流仓库平均空置率为1.4%，而浦东为22.4%，其中临港板块的空置率最高——超过30%。该机构预计，随着自贸试验区的建设与发展，浦东工业物流市场对高标准仓库的需求有望陆续填充市场上的空置面积，改变工业物流市场西热东冷的格局。

　　谢靖宇还指出，若伦敦金属交易所（LME）交割仓库进驻临港的热议被落实，将刺激那些标准较高的金属产品仓储物流设施建设。