“金九银十”期间“刚性投资需求”爆发。

　　今年金九银十，广州市场写字楼、商用公寓新货供应大增，刺激市场“刚性投资需求”爆发，网易房产数据中心统计阳光家缘成交数据显示，2013年10月，广州写字楼（含商用公寓）的网签成交量达2230套，16.38万平方米，成交面积比上月增长近一倍，与去年同期相比，成交面积也增长了74%，市场放量明显。

　　成交套数环比增141%

    统计数据显示，广州全市一共有多达38个写字楼、商用公寓项目有网签成交记录，市场集中上市的新盘新货总量近二十个，备受市场瞩目的新盘，如奥园越时代、合生国际广场、天盈广场、方圆白云时光、翡丽商务大厦等全新盘，还有富力金港城公寓二期、南沙创鸿汇二期公寓、飞晟文汇二期公寓等新一期产品，都选择在9月-10月全新上市。新项目和大批新货的集中上市，给商用市场投资客带来更多的选择空间，直接刺激了市场成交放量。

　　另一方面，东凌广场、誉山国际、奥园养生广场等之前开售的项目，在10月份也持续出现网签高峰，进一步拉动了市场的整体成交量，令十月广州写字楼、商用公寓市场出现了井喷的火爆局面，成交量不仅比去年同期大增长74%，成交套数比今年9月大增141%，成交面积也大增了92%，接近一倍。

    郊区商用公寓项目大热

　　引发10月写字楼市场投资热潮的，除了市场新盘新货充足外，更重要的原因是持续限购的住宅市场，步步挤压市民的投资渠道，大批手有余钱的市民，一方面受持续高涨的楼价制约，越来越买不起市区住宅；另一方面，受购房指标所限，也只能对住宅产品望楼兴叹。在这种大背景下，户型面积不太大的公寓，特别是单价也较为便宜的郊区小公寓产品，成为了十月投资市场的宠儿。

　　数据显示，10月广州写字楼商用公寓市场成交套数前10名楼盘中，除了天盈广场外，全部是商用公寓产品，而且有六个是郊区盘；而全市有成交记录的38个楼盘中，也只有7个是写字楼项目，其他全部是用地性质为写字楼的商用公寓项目。

　　因应市场的变化，今年下半年以来，广州商用小公寓市场供应大增，增城一带的小公寓均价1.1万-1.2万元/平方米，萝岗、南沙小公寓均价多在1.2万-1.8万元/平方米之间，番禺公寓均价则在2万元/平方米左右，比同区的住宅产品相对都要低。加上户型面积通常主打四五十平方米，甚至小至三十多平方米，进一步降低了投资门槛，120万元总价，甚至几十万元总价就有得选择，正是平价小公寓产品大得“投资刚需”客欢心的最大原因。

　　写字楼价格明降暗涨

　　因为郊区小公寓大行其道，也整体上拉低了10月广州写字楼（含商用公寓）市场的成交均价。数据显示，10月广州写字楼（含商用公寓）成交均价仅16209元/平方米，比9月再度下降13%，与去年同期市区盘项目占比多的市场行情相比，今年10月，广州写字楼市场因为郊区占比大增，整体成交均价结构性大跌了40%。不过从单盘和单个区域看，广州写字楼、商用公寓市场去年以来持续高攀，萝岗、越秀、天河等区域的成交均价都创了历史新高。

　　纯写字楼市场因为新货供应稀少，今年以来一直成交不多，10月的情况也是如此，全市只有7个纯写字楼项目有成交记录。值得一提的是，珠江新城的新超甲级写字楼项目天盈广场，网签成交均价高达53408元/平方米，另一超甲级写字楼富力盈凯广场的高层江景单位，网签成交均价更高达58606元/平方米，刷新了广州纯写字楼市场的成交纪录。中原地产三级市场发展部总监刘广浩指出，近年来广州甲级写字楼、超甲级写字楼产品不断升级，写字楼配置越来越高，交楼标准也不断提升，加上市场供应量稀少而需求旺畅，楼市整体向上，价格不断创新高始终是价值回归。毕竟，与北京、上海相比，广州核心CBD区优质写字楼的价格仍相对要低得多，未来仍有比较大的成长空间。

　　市场展望
　　年底小公寓价格或再涨

　　年底是商用市场的投资旺季，今年底，广州写字楼和商用公寓的供应将依然保持“金九银十”的热闹景象。据统计，11月-12月间，全市仍将有十几个新盘新货上市，如萝岗绿地中央广场、奥园越时代二期、奥园城市天地、保利大都汇、保利国际广场、敏捷·御峰国际、敏捷伊顿公馆、萝岗敏捷广场等等。

　　与10月相似的是，这些新项目大多位于郊区，而且主打小户型，投资门槛依然不太高，仍将是“投资刚需”们的好选择。不过随着市场的持续火热，预计年底小公寓市场的价格也将有进一步的提升。刘广浩表示，也不排除有部分发展商为了年底冲量，会推出更多的优惠吸客。据悉，目前大多数年度新盘新货已开始提前登记认筹，有心投资的买家可要提前做好准备。