继李克强总理考察上海之后，国务院正式批准设立“中国（上海）自由贸易试验区”，试验区范围涵盖了沿着上海东部海岸线的外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.8平方公里。以上四个区域不仅仅只是自由贸易区，它将更多地承载中国经济改革，特别是第三产业改革“试验田”的功能。

　　新设立的上海自贸区将对上海办公楼市场中远期的需求产生深远影响。自贸区的成立表明政府进一步推动金融服务业改革，并将上海建成国际金融中心的决心。预计自由贸易区将在开放金融市场、人民币自由兑换和利率市场化等方面进行一系列的改革试点。这将有利于上海整个城市金融服务行业的发展，继而推动那些通常在中央商务区办公的下游专业服务业企业对办公空间的需求。

　　而对外商投资采取“负面清单”的管理模式将会为办公楼市场带来一些新的需求来源，例如教育和医疗行业。

　　自贸区的成立是上海迈向国际化都市以及全球金融中心的关键一步。然而，其短期的影响仅限于区域本身，主要表现为区域内由大量新成立公司带来的办公空间需求的近期增长。从中长期看，我们认为自贸区自身涵盖的四个区域成为新兴中央商务区的可能性极小，主要原因有四点。

　　第一，就地理位置而言，四个区域都位于上海的沿海边缘地区，距离现有中央商务区远至25至60公里。

　　目前这些区域大多由仓库等工业用途物业占据，缺乏商务氛围以及配套商业设施，周边基础设施建设也难与市中心比肩。

　　第二，虽然位于外高桥的两个自贸区距离市中心相对较近，但是这两个区域都基本开发完毕，而且短期内政府没有进行大规模改建的计划。

　　第三，从城市规划的角度来看，政府并没有试图建设一个崭新的金融或商务办公中心，来和现有的陆家嘴中央商务区以及新兴商务区域（如前滩）媲美。由于若干年后自贸区内实施的改革措施可能将扩大至整个上海，这也大大降低了建设全新中央商务区的必要性。

　　第四，目前相关法规也没有要求在自贸区注册的企业必须在区内办公、开展业务，使得这些企业原先在市区的办公地点无需变动。

　　由于上海大部分保税仓库坐落于自贸区内，自贸区的成立对物流仓储市场，特别是保税仓储市场的影响非常积极。除了推动金融行业改革，自贸区还将强化上海作为亚洲航运中心和贸易中心的地位。预计随着一系列海关政策和贸易法规的出台，将进一步增强上海相对于香港、新加坡等亚洲贸易中心的竞争力。企业对于自贸区的期望已经带动上海保税仓储市场需求，租赁问询量增加，对市场持乐观态度的业主已经开始提高租金。未来市场的发展趋势将取决于自贸区相关贸易政策改革的推进速度及范围。

　　在零售市场方面，我们不认为自贸区会成为上海一个主要的购物目的地。就目前而言，自贸区并不会出台特殊的税制，也不会设立免税商店和免税奥特莱斯。尽管之前有报道称自贸区内将推出跨境电商平台，我们不认为在税收方面会有很大的优惠。然而长期来讲，如果进口商品的税收能够有所减免，将对进口商品的销售产生较积极的影响。

　　在一段时间内，自贸区的建设进程会相对平缓审慎。就房地产角度而言，我们认为自贸区的成立也难以撼动市中心各中央商务区的地位。事实上，上海自由贸易试验区将成为中国金融改革以及制度改革的催化剂，这将成为未来办公需求增长的重要动力，并在中长期推动市中心中央商务区进一步提升和发展。（作者系仲量联行华东区研究部总监）