自上海自贸区成立以来，当地寸土寸金的现象愈发明显。据世邦魏理仕研究部最新统计数据显示，在2013年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价仅为每日2元/平方米，但截至2013年底租金报价最高飙升到每日9元/平方米，空置率也从此前的30%降到8%。

    事实上，自2013年9月以来，自贸区写字楼租金就开始上涨，尤其是在9月底自贸易区挂牌前后及“十一”后，出现了两次租金大幅上涨，甚至出现月内租金翻倍的现象。截至目前，自贸区部分写字楼租金涨幅已经超过500%。

    “原来自贸区内有一部分写字楼因出租情况欠佳被改成了酒店，而现在这部分酒店又重新改为写字楼对外出租。”昨日(1月6日)，国际地产服务机构戴德梁行的一位负责商业地产租赁的主管向记者介绍说，物业用途的改变，代表着当地物业市场前景格局的重大转变，写字楼无疑成为自贸区受益最多的一种物业。

    租金水平超过市中心

    紧靠海岸线的上海自贸区写字楼的租金价格，已经可以与上海市中心商务区的价格相媲美。数据显示，截至2013年三季度，上海自贸区写字楼租金刚刚超过漕河泾开发区；到了四季度，就已把四川北路这样的优质板块甩到后面，逼近虹桥商务区。

    高力国际昨日发布的数据显示，截至2013年底，上海核心商务区的甲级写字楼平均租金为每日8.9元/平方米。

    世邦魏理仕研究部统计，外高桥保税区内目前最贵的写字楼，汤臣国际贸易大厦的报价，已从成立前(2013年8月)的每日3元/平方米，上涨至每日9元/平方米，4个月涨幅达200%，租金价格直逼市中心地段。该地区另一写字楼——外高桥大厦2013年8月至2013年底的租金涨幅更为惊人，其租金报价从每日1.3元/平方米，飙到每日8元/平方米，涨幅高达515%。

    德融地产分析师钱宁罗告诉记者，受自贸区概念影响，加上区域内写字楼供应严重不足，导致整个外高桥地区的写字楼租金价格出现暴涨，“当地写字楼不仅供应量小，而且都是老房子”。

    世邦魏理仕研究部统计数据显示，目前外高桥保税区内，品质达到或接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量约40万平方米。其中，楼龄在10年以上的占总量的56%，基本没有楼龄在5年以内的写字楼。

    世邦魏理仕指出，由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长，自贸区的个别写字楼业主已停用中介服务，自行接待上门咨询的客户，如宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等已基本满租，有的甚至已停止对外报价。

    世邦魏理仕环球研究部董事谢晨认为，上海自贸区的设立，令区内写字楼价值迅速被重新定义。但目前推高写字楼租金和售价的需求中，有很大比例是来自抢注的中小型民营企业。这些企业往往存在需求面积小 (仅供企业注册使用)、注册在区内、业务在区外的特征，且短期内不存在往区内派驻大量人员直接开展业务的实际办公需求。

    办公用地成紧缺地种

    记者了解到，上海自贸区自挂牌以来，已吸引大量企业入驻。截至2013年12月31日，自贸区内新设内资企业共3405户 (含分支机构21户)，注册资本(金)总额685.86亿元人民币；新设外商投资企业228户(含分支机构5户)，投资总额13.38亿美元，注册资本总额9.8亿美元。

    有机构人士认为，随着大部分企业入驻上海自贸区，办公用地将成为最紧缺的土地种类，但对于大部分土地性质为工业用地的上海自贸区而言，土地性质转变是不可避免的。

    一位不愿具名的人士称，自贸区写字楼集中地外高桥，有望成为自贸区内土地转性的首个试点区域，该区域的部分工业用地有望转成商业办公性质。

    事实上，外高桥在2013年8月30日公布的定增预案中，已经显示土地性质转变的端倪。外高桥定增预案显示，在其对上海自贸区一期5大平台30个子项目的规划中，跨国公司地区总部平台中的四个项目，既然为公司总部应当用于办公，而外高桥为该四个项目安排的地址，除卡尔蔡司项目外，均为仓库用地。

    有业内人士分析认为，“仓库改造成办公楼还可能，但住宅和商业地产，不会是区内重点关照的对象。政府还是非常谨慎的，临港现在也不随便接受投资，只有定制好的项目被认可。”