如何投资写字楼产品？在商业地产四面开花的郑州，是投资商铺还是写字楼，还真是个问题，那么仅就写字楼产品，究竟该如何投资？

　　大环境要对路

　　在商业地产投资深海里激荡十年的张伟告诉记者，对投资者而言，写字楼项目所在的大环境大区域，直接决定着投资回报率。投资写字楼，离不开商圈。这几年，郑州的商圈越来越多，二七商圈、碧沙岗、农业路、CBD、郑州东站、航空港区、秦岭路商圈、高新商圈……但是并不是每个商圈都适合做写字楼投资。有些商业区只是炒作的产物，实际上目前还无商可言。有些商业区虽然成熟，但大企业、大公司云集，这些公司对写字楼的需求往往不是投资客能够满足的，因此这样的商业区也不适合实力有限的中小投资客。

　　一个适合写字楼投资客尤其是中小型投资客的商业区，往往是一个成熟而又充满变化和活力的商业区，同时有着大批的中小企业客源。

　　提前做好功课

　　多年的投资经历让张伟总结了一些投资技巧。他说，投资写字楼首先要意识到：当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。那么投资者一定要慎重。

　　投资写字楼要注意几点。

　　首先要算好投资回报，年回报率最简单的算法就是每平方米的租金除以每平方米的售价，再乘以12个月。如果算出的年回报率能达到7%~10%，属于较理想范围；超过10%的年回报率当然最佳；如果低于4%，那就要慎重考虑了。

　　其次，CBD区域公共交通便捷的优质项目为首选。偏远且交通不便或交通拥挤的写字楼项目，日后放租通常较难，投资风险大。另外，停车位数量也就列入考察范围，车位配比过低的项目招租也困难。

　　最后，电梯、大堂、走廊、景观、网络都影响租价。而物管费、物管公司很重要，物管质量直接决定写字楼质量。

　　虽然写字楼不限购不限贷，但首付、年限、利率有差异。写字楼就算是初购，也只能申请到最高五成7~10年贷款，税率需按基准利率上浮10%，而且不能用公积金贷款，所以一次性付款也很划算。

　　作为一个过来人，张伟告诉想要投资写字楼的投资者，不管是哪一种投资行为，都会有风险存在，投资写字楼更要做好功课。

　　写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，这就需要投资者时时刻刻关注相关政策及宏观经济走势，例如房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等。把握好政策和经济的趋向不仅能够为投资者指出正确的投资方向，而且可以为后期在激烈的写字楼市场竞争中取得一席之地提供有力保障。

　　写字楼的变现能力相对较差，因此在投资写字楼之前要充分考虑自身的经济实力，以免出现在后期还款压力过大的情况下急于变现而造成投资收益的损失。

　　也有专家曾建议投资者，可以选择在交通状况比较理想，同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受，同时，又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。

　　注意两大风险

　　任何投资都有风险，因为投资写字楼更应该提前预知未来可能发生的风险。投资写字楼应该注意两大风险，即等级风险和区域风险。

　　不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。另外，同等级的写字楼也要和周边区域的发展和定位相匹配。因此，对投资者来说，如果想规避写字楼市场的风险，在投资之初就要充分了解客户的需求、地块的区域特征，再结合这些因素，选准等级；对中小投资者而言，经历了住宅市场的调整时期，更需要用理性的观念来看待市场机遇。毕竟任何市场的非理性盈利都是高风险的，即使在短时间内其投资回报率能达到理想的水平，但是却不一定能持久。

　　张伟提醒，把握投资时机很重要，多数项目在开盘时会用较低的价格来吸引投资者的目光，但开盘并不是投资写字楼的最佳时机，一般应该选择项目整体销售率超过50%时投资，届时投资者可以分析进驻公司的档次及投资者所占的比例。不仅如此，当宏观经济萧条时，投资者必定会竞相压价，在对客户进行的争夺战中同样会影响到自身收益。

　　由此可见，投资写字楼也并不是轻而易举的事，能否用最少的钱买到最好的写字楼，是每个投资者所追求的。