业主谈台州商铺投资心得:前期调查减少失误
- 杭州写字楼网
- 2012/12/21 17:10:37
陈健和商铺结缘,还要从报纸说起。他说,“养”一个商铺就像培养自己的子女,要付出耐心和长远的眼光,自己只会按照市场的生存规律去出租或出售它 们,不会因为投机而出售,这是自己投资商铺的原则。经过多年的努力,他手里已经有5间商铺,有人说投资商铺的过程让人觉得跌宕起伏,但是对于陈健来说,投 资商铺的过程更像是一次心路历程,先是渴望,继而是震撼,最后是庆幸。
一张报纸引发的投资念头
陈健是椒江人,有着商铺投资及营销等多方面的从业经历。不过,他投资商铺的念头来得非常偶然。
陈健首次接触商铺投资是在1997年,这一年,90年代初开始的海南圈地运动到这个时候开始土崩瓦解。一天他在某份报纸上看到关于海南房地产的 介绍,他意识到,如果要是这个时候去投资会不会有不一样的效果,投资商铺是一个很好的渠道,关键是要发现适合的项目。从那时起,他就开始留心商铺投资,时 不时的翻下报纸,看看有没有新的商铺推出。
在这个藏富的时代,绝大多数人不愿露面讲述自己的得财之道。陈先生喜欢听民间投资人讲,总觉得比较可靠。早期买商铺的,除了生意人,很多是掌握 特殊资源的,这些人出手时价格不高,投资回报惊人,难怪那会儿流行“一铺养三代”的观点。他们从不轻易露面,商铺出租后,即使有租客之间的转让,也很少参 与。
摆正心态积累第一桶金
“我的买房思想在当时是很超前了,当时还很少人有投资房地产的想法。”1997年,陈健在椒江的某个老小区买了一套二手的二居室用于自住,“那时买的那套70平方米左右的二手房买 来只要8万块钱。因为是名校的学区房,即使是老房子也是连年看涨。”他对第一次的投资非常满意。买房时发现一楼是临街商铺,该商铺位于较为成熟的地段,旁 边又有两个学校,人流量能够得到保证。出于对商铺的敏锐,他选择了一间30平方米的铺子,那个时候用了不到10万元。陈先生算了一笔账,如果租金租到 800元,10年左右就可以回本了。“为了保证空置周期短、空置率低,选择一些好地段自然比差地段风险小,好地段不愁租,这样具有稳定的投资回报”。通过 考虑,陈健买下了这间商铺并很快租了出去。
后来,陈健在第一套商铺旁边买下了第二间。“用现在的话来说,在那个时候我算是商铺达人了,我觉得那会做商铺投资,还有一点重要的是目的明确而不盲目跟风的去投,主要还是看整体的市场情况。”
“我的第一间商铺,预计回本时间是十年,所以那时的心态很平衡不着急马上回利。现在很多人投资商铺想在两三年内回本,这是不可能的。相对于住宅,投资商铺是一个长期受益的过程。”他说。
之后,通过一部分租金的资金积累,再加上股市方面的投资,陈锐先后有买下了三间商铺。“从那会开始我便坐收渔翁之利了。”陈健显得非常得意。
前期调查减少失误
然而,陈健的投资之路并不是一帆风顺。03年的上半年,陈健在又一处黄金地段买了一个商铺,该商铺周围人流量大,商业流通十分发达,各种市场初 具规模。购买的商铺在一楼拐弯处,租出不到一个月,商铺便产生了经常漏水的质量问题,每次租户保修,大楼物业推托正在进行维修,然而开发商却不管不问,为 此陈健与开发商打起了官司。“那一次我严重忽视了商铺的质量问题,整整花了半年的时间才把商铺退掉。”
“我坚信一点就是,没有人气就没有市场”。曾经有一年,陈健有一个可以获得两间饮食业的商铺的机会,为了调查市场他在商铺周围蹲点近3个月,走访了几十家店铺,同时观察周边客流量,交通情况,时间节点,了解租户能承受的租金价格。
“我这是为自己考虑,也是为租户考虑,投资商铺是一个长期回利的过程。”他说。
陈健表示,由于商铺交易税费较高,很少有买家在购入两三年后就转手卖出;从商用物业和住宅项目投资回报来看,一般成熟的商业项目投资回报率在5 %-8%,预计10年到20年能收回成本,一般每年的价格增幅在10%左右,这些都与投资住宅地产完全不同,因此要求持有者能够有较好的投资心态。
分析人士称,买商铺钱,要看准客流和潜在客流。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺者来说,客流的大小直接影响到收入的多少。因此,选择地理位置优越的商家投资收益较高,但好地段也意味着价格较高,竞争激烈。
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- 来源:台州商报
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