家住橡树园的张小姐想到门口买点日用品。她诧异地发现，家门口的商铺齐刷刷地关门了，超市、烟酒店、美容美发店仿佛一夜搬空，只剩下零星的商店还在经营——橡树园的沿街底商因为与城西银泰城一街之隔，一度被投资者热烈追捧，如今却出现人去楼空的局面。

　　被热捧的大型综合体对街商铺为何遭遇集体关门？大型综合体的对街商铺最具投资价值，是不是一个认识经验误区？本周，钱江晚报记者实地探访橡树园沿街商街，了解商街陷入转租、转售难的困境：城西银泰城的营业不但没有给橡树园商街带来旺盛的人气、爆发式的消费，反而吸附了原有的消费需求。

　　而近两年杭州综合体快速增长，橡树园底商经营现状，或将使我们重新评判综合体商圈的价值诱惑。

    当初高价抢购的对街商铺，如今租金拦腰砍仍找不到商户

　　橡树园的社区沿街底商正对城西银泰城，之间相隔了一条萍水街。按传统投资经验，这个位置的商街应该是“黄金万两”，人气爆棚，而实际上却是门前冷落车马稀。记者数了数，一共30间商铺，目前只剩约9间在营业，其余大门紧闭，关门的商铺占到了七成之多。

　　有些商户显然是刚刚撤出，比如西面转角处有一家已关门的烟酒店铺，从玻璃橱窗外望进去，柜台内还有零星摆设的烟酒没来得及拿走。从门脸上看，关门的商铺有理发店、超市、烟酒店、美容美发店、手机卖场等，有些关门的店铺装修较新，看来经营时间不长。

　　记者查询资料发现，由于与城西银泰城一街之隔，2011年橡树园底商出售时，商铺售价创下板块最高，均价4~5万元/平方米，位置特别好的近6万元/平方米，比周边底商高了2万元/平方米以上。

　　“我就是看中银泰城带来的商业价值才买的。”花了2000万元，买了一套橡树园400多平方米商铺的吴先生叫苦不迭。2011年，橡树园底商开卖，他选了一套靠近主入口位置的商铺，折合单价5万元/平方米。

　　结果却是，他这间商铺一直没有租出去。

　　吴先生说，去年2到8月份，城西银泰城开业前（去年9月开业），商铺招租火了一阵，咨询电话有点多，做服装、开家纺、餐饮的都有，但餐饮不能做。吴先生当时要价比较高，租金要6~7元/平方米/天，价格没谈拢，商铺一直搁置着。不过，吴先生心很坦然，想着银泰城开业后，租金还要涨。按吴先生的盘算，五年后租金能飙高到100万元。

　　“银泰城开业两三个月后，问租商铺的明显少了，我挂租金50万元，没找到人租，现在挂40万元，都没人理。”2000多万元买铺资金躺了一两年，颗粒无收，吴先生万般无奈。商铺没人租，就意味着卖不掉。“苦都苦死了。”

　　跟吴先生类似，买了橡树园底商的业主都很着急。“这里的底商基本是双层，一套商铺总价1500万元以上。”

　　而房产经纪人对橡树园商街铺子租售单子兴趣也不大。“没人买、租，我们推荐了也是白费力气。”

    无法停车、树遮挡视线、面积大租金高，先天条件不足带来招租难

　　“城西银泰城开业前半年，开业后三个月，这条商街招商红火了一段时间，后来商户生意不好，不断撤出，有些连刚做的装修都不要，就走了。”橡树园招商处一位工作人员透露，当年来咨询底商、想来开店的是一批品牌较弱，对面银泰城进不去的商户。

　　“餐饮倒是热门的，但是社区底商不能有明火，没排油排烟管道，只能做普通业态，但在银泰城里面吃的、穿的、玩的，几乎涵盖了所有业态，能溢出来的很少。”这位工作人员告诉记者，橡树园商铺房东有一个特点，当初入手总价高，对未来期望高，租金定价大幅高于周边社区底商。“去年房东开出的租金价位，普遍在6~7元/平方米/天，比周边社区底商高3元/平方米/天以上。”

　　空铺太多了，不免萧条冷清，影响商街的形象，更加招不到商户。曾经有商业管理公司有过兴趣，比如统一招租“对接”品牌商户，统一规划业态，但是在看到这条商街的“先天不足”后，又摇头走了。这条商街的缺点在于，商铺门口没有划停车位，留不下客人；行道树挡住了视线，还有斑马线刚好在城西银泰城东西两头，中间设栏杆，去银泰城的客流很难引到商街上来，这些细节上的缺陷都影响了商街的人气。

　　而如果对接中低消费的社区便利店，这条商街的面积大，租金总价高，把很多亲民店挡在了外面。一位商业资深人士给出了一个数据，目前便利店租铺集中在80~100平方米的单层铺，年15万元租金是上限。而橡树园沿街底商基本是“一带二”的双层商铺，主力面积300平方米，无论是面积还是结构，橡树园的沿街底商都不占优势。

　　“大面积、高租金商铺，只能招中高端品牌，但这类品牌又进驻城西银泰城了，橡树园商铺两头不靠。”

    综合体周边商铺褪去光环，社区商铺应回归便民业态

　　“沃尔玛有‘5公里死亡圈’的说法。”在从事多年商业地产的赢商机构总经理方芳看来，橡树园大量商店的关门是正常的。

　　沃尔玛有“5公里死亡圈”之说，用以形容在大型超市阴影之下，本地零售商所面临的肃杀商业环境。有机构估算，一个1万平米的大卖场，可以取代300个小店。方芳认为，这种“大鱼吃小鱼”的“商业规律”并非单指沃尔玛，同样适用于规模“悬殊”的同业态商业竞争，比如大型综合体与周边商铺。像城西银泰城是目前杭州单体最大的购物中心，商业体量高达29万平方米。它对消费人群的吸附能力是巨大的。

　　“开发商把商业综合体旁的商铺价值过于放大，买家是被营销说辞 ‘绑架’了。”在方芳看来，商业综合体旁的社区商铺，供应量应该减少，避免与综合体直面竞争。“现在人们的购物方式改变了，很少单纯逛商街，而是逛街、吃饭、娱乐综合体验消费。”因此，大型商业综合体吸附品牌势头十分强劲。某杭派女装一位负责人也告诉记者，去年开始，他们的实体店进驻策略，以商业综合体为主。

　　业内人士还指出了综合体内商铺的优势：综合体是按套内使用面积计算租金的，比如品牌服装店普遍租用面积在80~100平方米之间。就她知道的，城西银泰一楼零售业态租金10元/平方米/天左右，二楼5~6元/平方米/天。从装修投入来说，综合体的商户不存在门面装修费用，只要套内装修即可，甚至连地砖都不用铺，这些都是省下的成本。

　　“所以，社区底商业态规划应该回归生活服务，比如药店、宠物店，便利店等，业主不能对租金期望值太高，如果租金在3~5元/平方米/天，稳定性还是可以的。面积最好控制在100平方米以内，很多便利店的租金上限集中在15万元左右。”这是方芳给买社区商铺的人的一个参考建议。

　　针对吴先生冲着“银泰”投资商铺的参考点，业内人士觉得，有些综合体旁边的商铺本身条件好，不单是被某个商业体拉动，吴先生参考庆春银泰的太平门直街，以及西湖银泰的定安路商铺，与城西银泰城没有很多共性。以上两条商街所处成熟居住区，本身有人气，且路面可以停车等，各种因素要综合分析。

　　“定安路、太平门直街商业氛围形成早于西湖银泰和庆春银泰入驻前，当时房东入手价格没有包含‘银泰’因素，后面这些综合体进驻，只是对商圈起到锦上添花作用，因此商圈内商铺价值当然进入一个上升通道。”业内人士分析。