一、房价会不会降？

    无论你是否会在2015年和楼市发生买卖关系，都会关心一个核心问题：今年，房价会不会涨？会不会降？

    位于桥西板块的绿城·运河宸园可以说是2014年末相当抢眼的热销楼盘。12月初，该楼盘时以25678元/平方米均价首开，创下2小时售罄120套房源的火爆业绩；12月末再次加推两幢房源，均价略涨，成交量依旧超过8成。据记者了解，2015年初运河宸园还将择机开盘，价格方面，开发商表示“因为产品位置更好，所以价格应该会小幅上涨。”

    位于未来科技城的建工·欧美经融城是2014年11月全杭州市成交面积和成交套数的双料冠军。据悉，他们已经计划在今年首先推出精装修4号楼，均价也从原先销售毛坯公寓时的11000元/平方米抬升至17000元/平方米，涨幅不小。建工房产企划部副总经理邱国良表示，因4号楼是全精装修销售，产品定位和性质都和毛坯公寓不同，所以不能定论为涨价。

    随着各种利好政策的出台，以及楼市成交的回暖，类似于这样的涨价风似乎席卷了不少在售楼盘。对于这种现象，双赢机构总经理章慧芳认为这将会是2015年比较明显的“分化现象”，简单来说就是今年房价不会出现一边倒的统一涨价或是统一降价，而是呈现出不同区域以及不同楼盘的个体化差异。

    “销售情况相对较好的楼盘会根据实际推盘情况稳中有升，而如果这个楼盘需要用降价撬动购买力的，则照样会呈现降价趋势。”章慧芳认为，如果今年政策方面没有出现更多的调整，那整体趋势会有上升空间。

    二、还会有大鳄来杭州吗？

    时至2014年尾，杭州土地市场荡起第二波上扬行情。尤其是12月份，土地成交额高达107.32亿，高于去年同期的105.26亿。

    同时，众品牌房产大鳄纷纷出没，例如平安不动产联合金地布局临平新城南地块、融科智地直接成交萧山新街商住地块、万科联手大家底价落子钱江世纪城、九龙仓联手绿城补仓萧山。除了成功出手拿地的房产大鳄之外，还有不少是作壁上观看热闹的。大鳄们的此番姿态是否意味着楼市回暖，以及继续看好杭州市场的决心？

    从2014中国房地产品牌价值50强排行榜名单来看，全国十强全部布局杭州。其余还未入杭的包括华夏幸福基业、金融街控股、融侨集团、金科地产、路劲地产、建业住宅集团、首创置业 泰禾集团、正荣集团、上海升龙投资、金辉地产、SHOHO中国、禹洲地产、龙光地产、上海实业、天朗控股、卓悦置业、合生创展、雨润控股、联发集团。

    外来房企以快节奏的强势进攻打开杭州市场，同时也令本土开发商不得不改变原有的生态格局。那些还未入杭的是否会选择在2015年有所动作，不妨拭目以待。

    三、会不会继续有房企倒闭？

    在楼市一片萧瑟之时，中小型房地产公司的处境愈发艰难。

    2015年元旦刚过，就有确凿消息发布称江西赣州长发置业有限公司(以下简称长发置业)和赣州银信置业有限公司(以下简称银信置业)先后破产。且这两家公司的法定代表人为同一人，这也成为今年全国房地产公司破产第一案。

    几天之后，更令人咋舌的消息传出：1月6日晚网络上疯传佳兆业集团于下午召开董事会，最后达成破产重组意见。随后，佳兆业通过微信公共账号否认该消息。但有知情人士表示，佳兆业一切抵质押手续和债券主张暂停，董事会于6日下午最后达成破产重组意见。分析人士还认为，佳兆业大股东是有强大资金实力的生命人寿，最终可能找到合适的方法解决目前的违约门。至于是否会引发进一步的违约事项，佳兆业集团在昨晚的回应中表示，一切以公告为准。

    无论后续即将刊发的公告会以什么措辞宣告事件本身以及事态发展，中国大型房企同样面临资金困局的现状已经昭然若揭。而佳兆业的破产传言，仅仅是2015年房地产市场动荡的开端。

    就拿杭州市场来说，整个2014年并不平静：浙江小开发商兴润置业负债35亿元无力偿还宣告破产;百强房企光耀地产因资金链断裂也一度濒临破产；华门控股出现债务危机；中都集团老板“消失”百货业关门……一方面,中小房企开始陷入倒闭风波,而另一方面，越来越多房企倾向于通过出售股权维持生存。

    2015年是否会有更多公司面临生存危机甚至有可能最终倒闭？答案是必然的。随着产业集中度的持续提升,大量的中小房地产企业被挤出市场,各类分化局面充斥着地产行业。但这也意味着行业集中度会进一步提高，在很多中小企业面临更加困难境地的同时，对大企业而言则是一个并购的机遇。

    四、投资客会不会入市？

    房子多年来都被看做是唯一且稳赚不赔投资渠道。然而近日国泰君安首席经济学家林采宜却在公众场合号召“卖房炒股”。

    这源于2014年下半年楼市走势未明之时，国内A股市场却出现久违的大涨，特别是近两个月，沪市大盘逼近5年来新高。两者相比较后，股票重新成为投资首选途径之一。

    虽然卖房炒股不可能成为市场投资主流，但可以确定的是，经过四年来多轮房地产调控洗礼，手头有闲钱的投资客对楼市的兴趣度已然不高。且投资渠道日益增多，P2P、信托基金等投资方式因其操作期短、占用资金时间段等特点，赢得了不少投资者的青睐。与这些投资渠道相比，需要长时间才能获得收益的不动产市场远远无法满足投资者的胃口。

    据记者了解，有不少过去几年以投资不动产作为盈利方式的资深买家现如今也逐步开始把家庭资产配置到其他投资品当中，一来规避楼市调控可能带来的崩盘危险，二来可以获得更多元化的收益。毕竟楼市环境日益成熟，快速暴涨的可能性几乎为零。

    随着行政干预逐步退出杭州楼市，原本活跃在市场上的温州、台州购房者似乎有重返市场的迹象。然而仔细了解后发现，这些人群早已今非昔比，大多购房者目的是为了自住，因看好楼市前景而纯投资的购房者少之又少。

    五、会不会有更多救市政策出台？

    政府其实是不愿看见楼市奄奄一息的。在相对有点冷清的房地产环境下，行政调控政策也渐渐如人所愿退出了历史舞台，金融政策小范围松绑。那么2015年房地产市场还会有更多救市政策出台吗？

    就在2014年底召开的中央经济工作会议上，对房地产只字未提。这被外界解读为行政性调控政策将会在今年全面退出历史舞台。对此，有专家分析，2015年中央以及各级政府还将根据情况继续推出救市政策。

    然而，就在2014年12月22日，备受关注的《不动产登记暂行条例》正式出台，这也让房产税三个字再次喧嚣四起。但业内人士认为，房产税在2015年开征的可能性非常小。即便不动产登记是为房产税征收打下第一步基础，但绝非是开征房产税的理由。况且房产税也不会在今年有试点。

    据悉，如果房地产政策还有放松空间，则很有可能通过降低首付比例的方式，进一步撬动资金杠杆。此外也可以将获取购房资格的年限降低，释放消费能力。另有银行人士分析指出，于2014年11月出炉的最新房贷利率调整（五年以上贷款利率由原来的6.55%降为6.15%）虽然只下浮0.4%，但是作为普遍开款年限长达20年、本金数十万的房贷而言，也能够节省不少开支。

    作为此次降息政策的促成方，央行顺应市场的态度已经十分明显。

    六、库存量是否会下降？

    2014年全年杭州市区（含萧山、余杭）共计成交商品房91006套，创下了历史次新高的成交量，同比增加3991套，涨幅约为4.6%。但与此同时，库存仍在急剧上升。11月25日库存首次冲破15万套，可售房源数量为近7年来新高，与2013年底相比库存上升近四万套。虽然库存“高烧”终于在12月31日降至15万套内，但149927的套数照样让紧随其后的2015年一开年就处于绝对高位。

    况且，今年还有大量房源会进入市场。根据365地产家居网初步统计，2015年杭州（包含萧山、余杭）预计将有148个楼盘上市，纯新盘达到67个。其中，主城区将有70个楼盘面市，而余杭区一如既往成为供应量最大的区域，将有71个楼盘面市。这样一来，如果没有行之有效的方法，去库存必然成为今年市场的主旋律。

    住建部官员称，接下来要千方百计“去库存”。这意味着房企要千方百计以价换量的同时，地方政府也要千方百计刺激需求。预计在2015年上半年相当长的一段时间，为了响应去库存要求，房价亦有进一步下探的可能。

    七、综合体会不会死？

    几年前，在杭州提到逛街，不少人第一反应肯定是武林广场、延安路一带。不过随着杭州城市发展和格局的扩大，综合体已经如雨后春笋般崛起在杭州的东西南北。继城西银泰城、西溪印象城以及中豪五福新天地外，最近杭州又“冒”出了好几个商业综合体，即万达广场、下沙宝龙城市广场、集合BOX、水晶城等。

    同策咨询研究部公布的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》指出，目前长沙、杭州等19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态，人均商业面积超过1.5平方米。

    所以，就在已规划的各个购物中心相继迈开开业大步时，杭州市政府决定踩一脚刹车：2014年6月16日，杭州市政府会议上提出杭州的商业综合体开发要回归理性，将禁止城北（运河新城）与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制。

    但是，尽管那些仍在纸上谈兵的购物综合体已经被喊“暂停”，但现有在建的购物中心在未来三两年里的井喷仍然不可避免。

    据相关机构测算，包括杭州东部国际商务中心、龙湖天街、大运河商务区CBD、绿地中央广场、远洋大运河商务中心等多个综合体项目在内，2016年之前杭州规划的综合体商业项目将达到90个，总建筑面积超过780万平方米。其中大部分项目的开发模式采用商场、酒店、写字楼、酒店式公寓和住宅等固定组合模式，购物中心同质化严重。不难预计，特别是个别规划有多个综合体、供应量较大的区域，未来一段时间内或将出现局部饱和过剩的现象。如何抢占市场份额、做好产品差异化，仍是一个亟需面临的问题。

    八、现房销售时代会不会到来？

    一边在卖房，一边在交房。今年，准现房甚至是纯现房销售的楼盘将会比比皆是。现如今，快速高效的开发节奏已成为开发商们的共识，快速拿地、快速开盘、快速销售，开发周期大大缩短，市场上“一年盘”（从拿地到首次开盘的时间）屡见不鲜，更有“7月盘”、甚至是“6月盘”纷至沓来。对房企而言，高效快速的开发节奏不但能最大限度提高资金周转，降低财务成本，还能有效规避政策风险。对楼市而言，则是加大了供应量，使得房源充裕，尤其是现房和准现房。

    就拿2015年1月份将开的42个楼盘来说，中国铁建·国际城就是纯现房销售，此外天阳·尚景国际、世茂中心、复地·爱伦坡、西溪海·小海、华联·星光时代、滨江·宝龙城市广场等楼盘，都是即将于今年交付的准现房。

    再举例正处于首期交付阶段的楼盘：杭州第一豪宅武林壹号、滨江一线江景豪宅钱江·水晶澜轩，除了已交付部分之外还有相当体量的可售房源也会在今年陆续交付；有名的快销楼盘龙湖·春江彼岸以及中海·西溪华府全盘交付的同时仍有少量大面积房源可售。放眼全杭州市，欣盛·东方福邸、远洋公馆、万科·草庄、江南御府、世茂·之西湖、金隅·田员外等等，大量不同区域、不同类型的楼盘都在交付、销售两条线同时进行，案例不胜枚举。

    现房销售，无疑是购房者的福音，再不用只能对着户型图“按图索骥”，而是可以直接走进去，品质看得见摸得着，窗外景色一目了然。有人说，杭州早已迎来现房销售时代，这或许应该是多年调控带给购房者最直接的福利。

    九、土地供应量是否会降？

    中国指数研究院1月4日发布数据显示，2014年全国300个城市共推出土地135714万平方米，同比2013年减少24%；成交102830万平方米，同比减少31%，宅地降幅高于整体。交易低迷致使2014年全国出让金同比下降28%，总额为23060亿元。

    从杭州来看，2014年土地出让量相较2013年有明显下降趋势，其中住宅供应下降37%，商业性用地下降10%，合计供应下浮25%。其中2月份到9月份之间杭州城区宅地供应甚至出现了历时半年的空窗期，最终在年底出现了一波土地市场的小高峰。

    由此预计，2015年新上市供应会出现小幅回暖 ，杭州国土资源局的推地基调依然以跟随市场为主。

    十、二手房挂牌量是否会增加？

    2014年11月，杭州二手房市场同比10月份出现65%的涨幅，涨幅之大令人咋舌。我爱我家市场评论员宋文杰分析，其中一方面是因为2014年四季度政策利好频现，同时，不动产登记制度箭在弦上，也是引发挂牌量增加的原因之一。

    何为不动产登记条例？去年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起正式施行。一位国土部门人士表示，这实际是为将来的房产税开征、个人不动产信息查询、甚至是为“以房反腐”做前期准备工作。

    所以，尽管不动产登记本身并非只是房地产调控政策，但这一措施是房地产调控从之前的交易环节转变到持有环节的标志性事件，其对房地产市场必然会有所影响，手头有多套房的房东将会为了规避高额税费抛售名下房源。

    但是，有所影响不代表有着绝对性影响。2014年12月，二手房的挂牌量就应声回落40%，几乎和10月份挂牌量持平。正如宋文杰所判断，利好效应一过去，不动产登记条例至多算是利空，无法持续影响二手房市场。

    不过2015年二手房市场肯定会迎来一波集中挂牌，因为2014年末交付楼盘超过130个，这些房源都会在拿到房产证后成为二手交易市场的“准备军”。“然而，继2010年开始调控至今，三四年来房价都没有特别大的波动，而且在调控期间买房的多为自住型刚需人群，所以他们不会像以往房东这样拿到房子就挂到二手房市场变现赚差价。所以2015年不会出现很大规模的挂牌增幅，除非再有政策利好的刺激。”