再天花乱坠的广告，再时尚、小资、特色的规划，再风情的商业街，如果商铺没有人来埋单，也是“然并卵”。如今，似乎住宅+商业已经成为楼盘标配，楼盘卖住宅也要卖铺。面对纷繁的商铺，投资者该如何选择？

    看人气
    周边人流决定商业价值

    “一个赚钱的商铺，必须要有大量的人气才能带动。商气激活了，财气才能聚集。”早年出手悦荟广场（原万达广场）的何先生，是很多人眼中的“投资达人”。10余年，他的商铺月租从几千到6万元。很多当时想买又没有买，或者是中途转让的人，现在肠子都悔青了。今年，他又将投资目光瞄准江南万达广场。“还是认准一点：人流量。江南万达的位置可以辐射老江南几十万的人流，不愁不旺。”他说。

    投资商铺，重点要考察人流。所选地段区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。

    选定大的区域后，最好是实地考察商铺所在地的人流方向和一天中不同时段经过商铺前的人流量，再判断商铺价值。特殊的位置，也可以决定商铺的价值，考察时也可以多加留意。比如，有红绿灯的地方，物业转角处的商铺。

    此外，商铺临街面的宽度越宽越好。“在双十字街交汇处，而且临街面宽，更容易吸引人流。”看中天昌·东盟中央街的投资者刘先生道。而地铁口的商铺往往也更能聚人气，如恒大绿洲、大唐·总部1号、江南万达广场等均将“地铁口物业”作为一大卖点。

    看定位
    规划须匹配消费群需求

    “商业设计规划，应该像水一样因地制宜，因势利导。比如时代茗城·财富天下经过不下20次调研和论证，经过一年多的不断调整和修改，最终才确定商业街形态。”广西澳宇房地产有限公司总经理陈孝力认为，商业规划需与所在的商圈特点和人流相匹配。

    商铺收益与商业规划息息相关，而商铺的规划涉及品牌分布、动线规划等很多专业规划。一个良好的整体商业规划是商业中心运营成败的关键。如打造大型综合体的江南万达广场，商铺动线规划采用万达独有的“8字”回旋设计，可以达到铺铺相通、圈人留人、实现24小时人流回旋，最大程度保证商业旺场。

    南宁万达茂投资有限公司副总经理李义涛分析，整体定位对商业经营是至关重要的。比如有大量数据资源的万达集团，可以准确分析，什么样的商业业态能做好，什么做不好。与五象新区普通的综合体比，万达茂的商业改变了传统商业模式的调性和业态，可以吸引全南宁乃至南宁周边的庞大人群，这就保证了未来的商业人流。

    看特色
    业态还需注重体验消费

    “选择一些有特色主题，打造集中式商业或引进主力店的商铺，投资更有保障。”深圳市霖峰投资控股有限公司常务副总裁廖宇分析，霖峰壹號大街倡导Street Mall商业模式，最大特点就在于空间的开放性、业态的多元性、体验式和特色化以及交通的便捷性，满足人们对自然、随性、休闲、娱乐和交际等在内的高品质生活需求。

    定位精准，有差异的商业往往能够在同一区域的商业中脱颖而出。若在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性；但另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些店铺又有集中趋势，相邻而居，此为趋同性。因此，两者之间需要平衡选择。

    一个成功的街区MALL，必定有一个灵魂的设计。保利·中央商城，开业仅一年时间，已是车水马龙，人气上涨明显，除了引进大型主力店及业态定位合理等优势外，其特色的规划也成为吸引人气的关键。项目打造成广西首个荷兰特色风情商业街区，且设计为开放型街区，两纵五横，铺铺临街。

    看回报
    投资回报率≥6%可入手

    “一般来说，商铺投资回报率在6%以上比较值得投资。而新项目商业氛围未形成，投资回报率仅为3%~5%。但投资回报率只是一个参考基数，投资商铺还要看未来区域的增值潜力、周边住宅入住率等。”曾经操盘多个商业项目的辉煌地产广西公司项目总监李传志认为。

    回报率，即年租金收益与商铺总价之比。关于回报率这一点，投资者可去做一些周边类似业态的商铺租金调查，在结合未来人气，区域人群消费力等属性，得出年回报率。如张女士买下一约40平方米临街商铺，总价约160万元，目前在这周边，同等商铺月租金约250元/平方米，即张女士每个月可收取1万元的租金。那么，她的投资回报率为：10000×12/1600000=7.5%。

    一般来说，好的商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到6%~8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。南宁润东万源投资咨询有限公司董事张明建议，投资商铺前3年是养铺期，商铺租金不宜太高，等商业旺场之后，再涨价格，否则会影响商铺旺场，这可称为“放水养鱼”的过程。

    看运营
    统一招商运营更加保险

    投资商铺最怕什么？投资者孙先生说，是运营。再好的路段，没有好的商业管理，商业价值也会减半，甚至会出现“做死”的情况。

    “2013年买的铺，开业快一年，现在人气已经大大上涨了，保利的运营很重要。”出手保利·中央商城的郑先生道。为保障商业后期成功旺场，广西保利设置专门的商业管理公司，通过“统一管理、统一形象、统一招商、统一推广、统一促销”五大统一指导商业项目规划、招商与运营，以制度化、规范化、品牌化的管理模式不断提升商业项目价值。

    从运营角度看，目前市场上的商铺可以大致分为以下3种类型：第一类是开发商全部持有运营；第二类是开发商将物业散售，但仍然介入后期招商、管理、运营的；第三种是开发商只卖铺后期甩手不管的。“一个项目的招商和运营管理非常重要，后期的运营能力甚至比招商还要关键。”陈孝力分析。

    后期统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值，商铺租金相对稳定。