昨天，世邦魏理仕发布杭州商业地产市场三季度报告。今年三季度，杭州写字楼市场继续保持前两个季度的势头，租赁成交活跃，销售则不温不火，投资需求继续低迷。优质商铺市场上调整依旧是主旋律，个别项目由于招商和施工进度等问题推迟开业。

    世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢预判称，未来6－12个月，预计受银根放松以及政策影响，住宅市场的表现依旧可以预期；而写字楼租赁市场整体租金将持续平稳，销售市场则继续冷淡，销售价格上升乏力，写字楼开发商要做好打持久战的准备。

    优质写字楼
    科技类企业、金融服务业
    继续引领三季度租赁需求

    三季度租赁需求以国内企业为主，尤其是科技类企业有数宗大面积租赁成交。比如某国内互联网支付和金融领先企业在黄龙国际中心租赁了整栋约10400平方米的办公面积；某互联网游戏开发商和一家互联网零售服务商也在该项目各自承租了5200平方米和5100平方米写字楼面积。

    同时，金融服务业的写字楼需求持续活跃。某贵金属投资公司和某证券公司分别在钱江国际时代广场租赁了整层面积；一家民营投资公司在华联·UDC时代大厦租赁了一整层1500平方米面积。

    按租户行业来看，IT业租赁面积占比达到六成以上，金融服务业占到逾两成，其余则为专业服务业、房地产行业、制造业等，占比均在一成以下。按租户性质来看，浙江省内的内资公司占据了大半壁江山，占比高达将近八成，省外的内资公司占到近两成，外资公司的市场份额继续萎缩，占比仅为5％。

    三季度写字楼市场吸纳量累计达5.8万平方米，基本与二季度持平；而受新项目交付影响，空置率微升0.2个百分点至19.0%。与此同时，平均租金连续第五个季度保持小幅上涨的态势，环比增长0.4%，为每月每平方米126.0元。其中，甲级办公楼可租面积稀缺的武林板块租金增长1.9%，在所有板块中继续领跑。

    预计短期内市场空置率会有所回落，租金仍有望缓慢攀升。此外，租户往具有性价比的新写字楼的搬迁意愿正在加强，这将对市中心的部分老旧物业形成一定的挑战。

    优质商铺
    奢侈品牌、快时尚品牌开店活跃
    租金滞涨情况明显

    杭州零售物业已连续三个季度未有新增供应。三季度奢侈品牌和快时尚品牌表现继续活跃。Louis Vuitton湖滨银泰店历经数年后终于开幕，700平方米左右的双层店主要经营皮具类产品及配件。与此同时，Prada在杭州大厦开出杭州第三家店铺。

    快时尚品牌方面，H&M和Urban Revivo位于解百A楼的旗舰店三季度开业，店铺面积分别达2400平方米和1377平方米；H&M和ZARA也作为主力店同时入驻非核心区的龙湖天街。此外，家居生活品牌继续活跃在核心商圈。韩国家居品牌Modern House继上海和成都店后登陆杭城，营业面积达1200平方米。

    传统百货仍然面临较大的调整压力。三季度解百元华店和银泰庆春店停业装修调整，调整方向均以添设餐饮、生活服务、亲子和文化创意等体验性元素为主。上述调整也使得整体空置率上升1.2个百分点至5.2%。租金滞涨态势较为明显，三季度杭州购物中心首层租金报价环比微涨0.3%，达每天每平方米35.1元。

    受项目招商和工程进度延迟的影响，未来六个月内，杭州主要商圈内将保持优质商铺零供应的局面。市场空置率将继续在低位浮动，同时租金预计整体保持平稳。

    工业物业
    新政利好二手用地市场
    物流设施再成投资热点

    杭州市政府于8月底发布了《杭州市工业用地规划管理若干规定》，鼓励在工业用地上通过新建、改建、翻建、扩建等方式建设创新型工业项目，适度放开对工业用地在建筑限高、建筑密度、绿地率、容积率等指标上的限制，并简化审批程序。

    世邦魏理仕认为，这一新规将激活存量工业用地市场，有助于为工业地产领域引入更多的投资。三季度，杭州平均工业用地价格继续上涨1.8%至每平方米512.7元。

    蓬勃发展的电商持续地激发物流设施的需求。三季度临安跨贸园开业，带来新增仓库面积3.5万平方米，园区入驻企业以当地B2B出口企业为主。优质仓库平均租金与上季度持平，为每月每平方米24.3元。杭州优质物流设施一直以来供应偏少的状况吸引着各路资金寻找投资机会，万科也于10月初购入大江东150亩工业用地，加码物流地产。（数据支持/世邦魏理仕）