几年前，在杭州提到逛街，不少人的第一反应肯定是武林广场、延安路一带。不过随着杭州城市发展和格局的扩大，目前多个方向已逐渐形成新的商业中心。除了近几年陆续开业的城西银泰城、西溪印象城以及今年开业的中豪五福新天地、杭州万达广场、下沙宝龙城市广场外，还不乏“一夜之间冒出”的集合BOX、水晶城等小型商业体。

    想要开起一个颇具规模的商业体并不难，但难的是如何让它长久地运营下去。从目前来看，经营得“有声有色”的商业体，大多符合一个关键词：有特色。只要具备独有的不可替代的特质，想要抓住消费者的心，其实并不难。

    接地气又带有特色的商业街区人气最旺

    提到特色商业街区，杭州市民最为熟悉的可能是河坊街、南山路、武林路女装一条街、丝绸特色街区、文三路电子信息街区等老一批的大家广为熟知的特色街区。

    相比于北京王府井、上海南京路、武汉汉正街等知名商业街，杭州的特色商业街区的规模相对较小，但却个性明显。数据显示，截至去年年底，杭州已有15条市级商业特色街，这些街区分布在杭州各个方向，有些甚至已成为中外游客到杭州的必游之地。

    近两年来，随着杭州城市的发展，除了政府主导打造的特色街区外，一些房产开发商，也开始把特色街区的概念引入其开发项目上。

    位于五常西溪湿地附近的大盘绿城·翡翠城，就有一个足以辐射周边多个项目的商业街区——翡翠天地商业中心。在这个商业街区里，设有生活购物、主题餐饮、运动场馆、生活服务、健康服务、滨水休闲、文化艺术以及酒店八大功能分区，能满足购物、餐饮、运动、休闲、娱乐、文化等全方位的生活需求，目前已有世纪联华、知味观、菲力伟健身等20余家知名品牌入住，即使是在城西配套万象更新的今天，依然是大城西范围内最为知名的一站式商业街区之一。

    家住翡翠城的张女士表示，自从入住翡翠城以来，翡翠天地商业中心的配套已基本能满足日常生活所需，吃饭、健身、美容院都非常方便。“关键是品牌很接地气，吻合老百姓的消费习惯。”目前，每天一到下班时间，整条街上都很挤，一些热门的餐厅，和市区一样，需要排队才能吃上。

    而入杭多年的万科，几乎在杭州的每个项目上，都有一个新街坊。作为万科杭州的社区商业品牌，目前新街坊已成为万科项目的亮点和特色之一。其中良渚文化村新街坊和七贤郡新街坊，除了满足周边业主的日常需求外，已成为节假日的杭州市区乃至周边人士最爱去的旅游地之一。

    据了解，像良渚文化村、七贤郡、翡翠城等这样的特色商业街区，都有专门的团队进行运营、招商、管理。比如，翡翠天地商业中心，所有物业就是由开发方持有，进行统一招商、规划。万科新街坊，每个新街坊的物业虽既有自持和出售都有，但在招商、规划等统筹上，有统一的商管团队来进行操作。

    据悉，在七贤郡新街坊，就曾有一个业主，最初打算在买了商铺后用作开画廊，但在综合考虑了各种因素后，万科商管团队建议其以餐饮为主，最后引进了颇具特色的“四叶草餐厅”，这也是目前七贤郡新街坊最受欢迎的餐厅之一。

    就目前看，开发商开发的特色商业街区，明显不同于河坊街、武林路女装一条街等特色街，从呈现结果看，更像是社区商业。有业内人士指出，有很多开发商在建设特色街区的时候，除了出于地块的规划以及未来居民的生活便捷性外，更多的是可以把这个当做销售的一个加分项。

    尽管对社区商业街的定义仍有争议，但不可否认的是，随着传统特色商业街区的发展逐渐进入瓶颈以及大型综合体的“野蛮生长”之后的饱和，被称为“最后一公里”的社区商业已是不少开发商重点发展的重心。

    远离同质化竞争的复合型综合体
    垄断高端消费市场的豪华型购物中心

    自2010年万象城开业以来，一直是杭州人首选的消费场所。万象城整齐亮相的奢侈品牌、超大面积的真冰滑冰场、宽阔大气的中庭，以及交错的扶梯，让所有杭州人第一次体验到了真正的Shopping Mall。

    可以说，万象城在杭州引发了综合体变革潮流，此后，万象城也与杭州大厦并称是杭州高端消费的代表，特别是在钱江新城，万象城几乎垄断了高端消费的市场。

    万象城之所以成功，其购物中心的业态本身就是一个优势。直到杭州万象城2010年开业以前，杭州的商场都还是以百货业态为主，各品牌以柜台的形式陈列商品，过道狭窄，没有中庭以及休息区，也很少有餐饮店。而在大多数杭州人的思维中，逛街也就是去武林或延安商圈的这些商场买东西，并没有太多其他在商场内的休闲活动。

    而万象城的出现，可以说颠覆了杭州人的传统购物习惯。作为一座购物中心，杭州万象城中式餐饮业态的比例接近30%，还有溜冰场、电影院这样的休闲娱乐空间，这使得人们逛商场的行为一下子丰富了起来。万象城不光是卖商品，而且是在卖生活方式，让全家人在周末来到这里，购物、吃饭和娱乐都能找到地方。

    同时，杭州万象城刚开业时就引进了LV、Emporio Armani、Prada、Dior、Cartier、Fendi等奢侈品牌旗舰店，这些一线大牌的集中入驻目标直指杭州大厦。并且，高端餐饮品牌、冰纷万象溜冰场、高端超市Ole‘、百老汇电影院、Page One书店等，都是生活类业态的翘楚品牌。

    凭借鲜明的高端特色，一下子和杭州原有商场业态拉开差距，彻底笼络到了一批原本习惯去市中心消费的购物人群。

    “就连工作日过来，都是要绕好几圈才能抢到一个空车位的，没想到全杭州人气最高的综合体居然是这里。”

    这位消费者口中所说的“这里”，就是位于西溪湿地板块、五常大道和天目山路交界口的西溪印象城。自从2013年5月10日正式开业以来，这家囊括了大型超市、电影院、餐饮、KTV等多种商业业态的Shopping Mall，彻头彻尾改写了西溪湿地周边只有自然资源缺乏大型商业配套的历史格局，一到周末就人头攒动，大部分餐饮店到高峰时段，吃饭还需要拿号等位。

    西溪印象城的品牌负责人介绍，目前工作日日均客流可达3万人次，周末会超6万人次，每当节假日或者有大活动的时候，客流会更高，接近七八万人次，每月客流量都远远超过100万人次。“我们根本不用担心客流问题，反而非常担心停车位不足的现状。虽然西溪印象城已经有2500多个停车位，但别说周末或者节假日了，就连工作日都难以达到供应平衡。”

    按理说，西溪印象城并非遵循了“唯地段论”的选址原则，同时也不像很多新落成的综合体一样努力营造高大上路线，但却出乎意料地成为杭城综合体梯队当中的一匹黑马，且客户满意度和好评度双高。这其中有几个不能忽略的原因。

    首要因素就是它看似并不核心的地段。

    作为杭州大城西第一家大型购物中心，西溪印象城的开业可谓填补了古墩路以西、天目山路以北、石祥路以南、东西大道以东的这一大片城市范围内商业综合体的空白。而同时，这片区域又是近几年来商品房开发的重要领域，随着大量楼盘在相近的时间陆续交付，业主入住率逐年递增。仅印象城周边500米范围内，就有大小社区十余个，所在五常街道常住人口约22000人，流动人口达到54504人，向东的西湖区板块拥有人口80万人。且购买在这个范围内的业主多为首次置业的年轻人群以及新杭州人，他们刚巧处于组建家庭的阶段且具备一定的消费能力，喜欢把综合体作为消磨时间的第一选择，这首先就保证了西溪印象城具备天然客流量的第一步。

    第二步，是西溪印象城选择品牌的眼光：不追求高大上，不接纳低质量。

    西溪印象城总建筑面积21万平方米，分为地上四层和地下二层，在增强消费者购物体验的品牌引进方面，西溪印象城丝毫不含糊。购物超市引进的是浙江首家沃尔玛山姆会员店；休闲品牌引进了中影国际影城、银乐迪、奥兰德海洋村、神采飞扬游乐公园；购物品牌引进了迪卡侬、MUJI、ZARA、优衣库；餐饮品牌引进了外婆家、避风塘、太兴餐厅、代官山、张生记、星巴克、许留山。不难发现，西溪印象城这200多个知名品牌当中，既没有动则消费过万元的奢侈品牌，也没有特别低端的，基本都是能让个体消费者或者是以家庭为单位的消费者在这里待上一整天的消费产业链。

    当然，吸引客户长时间停留的最不可或缺的原因，就是西溪印象城开业至今，依旧保持着免费停车的传统。

    为了解决客流饱和及停车难的问题，与现有购物中心一路之隔的西溪印象城二期已经在紧锣密鼓地施工当中。待2017年西溪印象城二期项目开业后，二期体量达到9万平方米，加上一期，西溪印象城总计体量达25万平方米，车库容量将增加到4000辆。到时候，西溪印象城将成为杭州最大的购物城之一。