商铺单价低过住宅 “一铺养三代”受冲击
- 杭州写字楼网
- 2015/11/19 16:34:42
912.17亿元,刚刚过去的天猫“双11”再创交易额新高。某房企也借着“双11”,旗下楼盘的社区商铺全面降价,铺面价格甚至比住宅还要便宜。社区商铺,这个过去商铺投资中的“小盘活跃股”,如今的情况不太景气。
社区商铺大清盘
价格甚至低过住宅
10月滨江核心地块出让的两块地,楼面地价创下历史新高,达到了2.1万元/平方米。
这样一个板块,如果传出商铺涨价的消息似乎并不奇怪,但近日某知名房企开发的楼盘,其商铺却传来降价大促销的消息。这些商铺比邻该企业开发的一个商业综合体,商铺清盘价仅仅2万元/平方米起,其中一套商铺现价265万元,相比原先的价格降幅超过30%。“这也是我们配合双11的一次大促销。”该楼盘销售人员如是说。
这个价格有多便宜?该商铺所在的楼盘,其今年成交的住宅房源均价基本在25000元/㎡左右,商铺却降至20000元/㎡的起价,低过了住宅。
在这一区域,60㎡的社区商铺租金可以达到6~8万元/年,这意味着若能成功租出去,每年的投资回报率还是较稳定的,可以达到5%左右。
受电商、综合体冲击
社区商铺不好卖
虽然有一种说法,该房企商铺降价是为了回笼资金,为拿地做准备,但随着房地产投资客减少,电商行业发展迅猛,以及商业综合体的大量出现,社区商铺难卖已经成了房产圈的共识。
某丁桥楼盘的置业顾问介绍,一个月最多就一两组客户来询问商铺,能够依靠降价把商铺销售出去就很不错了,他告诉记者:“区域内有些商铺价格一直在降,但无人问津。”
“商铺和住宅不一样,住宅是自住为主,商铺都是投资型需求,降价也不一定有效果。”某房企营销总表示,手里的住宅基本已经清盘,但商铺却一直没有好的去化途径。他告诉记者,楼市的黄金十年同样炒高了商铺的价格,如今多的是亏在业主手里的二手商铺,一手的社区底商就更难卖了。
记者了解到,一些二手商铺售价相比购买时跌了20~30%。以位于中山北路百井坊附近的某套商铺为例,总面积300m2左右,房东2010年买入价格是1850万元,现在挂牌出售的价格是1350万元,足足亏了500万元,跌了27%。
社区商业规划过量
不符合实际需求
过去社区商铺之所以比较好卖,一是因为房地产黄金十年,投资需求大,且“一铺养三代”的传统理念被广泛认可;二是电商冲击还没那么大,社区商铺的经营能够盈利。
但社区商铺的好日子已经过去。记者从万科了解到,过去,万科在住宅项目中会拿8%来做社区商铺,如今这么大体量却很难卖。“现在我们已经减少商铺比例,如果这个楼盘的商业是内生型,以服务小区业主为主的,就只配2%商业,如果能辐射到周边小区的,则设置4%左右。”
记者了解到,目前社区商铺的业态主要为两类,一是便利店这样的零售型业态,另一类是餐饮、健身等服务型业态。而对于一个小区自身的需求来说,万科表示“五菜一汤”就够了,包括:绿色、时尚的社区菜市场(汤),健康、便民的社区食堂,丰富、齐全的品牌超市,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。顶多再加点水果店,宠物服务类的业态,所需要的面积并不是太大。
但这几年新推的楼盘动辄就有五六千平方米的社区商业规划,很容易陷入销售困境。赢商机构总经理方芳表示,很多开发商还停留在过去的思维,认为商铺可以赚钱,在规划时忽略了实际需求,社区商铺本身规划严重过量,造成了如今有价无市的局面。
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- 来源:钱江晚报
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