建设部官员认为目前很难找到更好的方法替代招拍挂制度

    土地开始实行招拍挂制度后,土地成本成为开发商盈利的一个重要指标,也标志着房地产的利益开始重新分配。

    近日,一项统计数据显示,3月全国土地市场国资企业表现踊跃,在该月成交总价排行前十的地块中,有6块是由国资企业夺得。一民营开发商表示,在这一轮调整中,优质土地资源将向资金充裕的国企靠拢,国企对土地的垄断势必形成对未来整个行业的垄断。

    土地资源向国企集中

    土地供应渠道的单一,让开发商不得不提高价码获得土地。而在房价飞涨的2007年,由于乐观的预期,高价地王层出不穷,这其中也包括万科的番禺地王项目。

    然而,2008年土地市场冷清,开发商资金链普显紧张,土地市场显得分外冷清,流拍土地已成常事。

    “现在地价还是太高,风险很大,加上开发商手里还有土地储备等待消化,开发商都还没有拿地的打算。”海航置地副总经理高翔宇向《华夏时报》记者表示。

    克而瑞(中国)研究中心一份报告显示,今年3月土地成交总价前十的地块中有六块被国资背景企业获得,其中2幅地块总价在50亿元左右,有望成为2009年度地王。

    “在招拍挂很少见到小开发商的身影,但是在今年一季度的土地市场,连大的开发商都没有几个,现在资金充裕的都是国企。房地产行业是资金密集型行业,没有资金就无法进入,没有资金就无法买地,资金要求高,导致好的土地和项目都集中垄断在国企的手中。”一民营开发商说。

    低地价的雅居乐样本

    对开发商来说,始于2004年的“8·31土地大限”是一个分界线。好的地需要竞争得来,土地成本在房产开发成本中的比例也不断提升。

    在现有在售项目中,记者调查发现,雅居乐、碧桂园等华南开发商的土地成本特别低,根据年报显示,雅居乐的平均土地成本为760元/平方米,另据记者了解,在雅居乐现有项目中,处于广州中山市的雅建项目,楼面价仅为65元/平方米。而据碧桂园总裁、执行董事崔健波透露,截至2008年12月31日,碧桂园集团权益土地储备的平均成本仅230元/平方米。

    以在广州番禺的雅居乐花园为例,该项目的楼面价仅为259元/平方米,但如今售价已达到了7000元/平方米。

     据记者了解,雅居乐在2002年便进入番禺进行房地产开发,雅居乐花园共计划开发320万平方米,项目开发到现在,仍有151万的土地储备等待开发。由于当时还没有实行招拍挂制度,259元的楼面价都是通过协议转让的方式得来的。

    记者得到了一份该地区其他项目的一份成本概算表,如果按照此项目标准来算,建安成本为1726元/平方米,前期工程为100元/平方米,工程建设和园林绿化为296.5元/平方米,财务费用为105元/平方米,记者粗算,开发商的开发成本总共有2386元/平方米,再除去营销管理等其他费用,雅居乐花园的成本约为3000元/平方米,按照7000元/平方米的售价来看,其毛利率高达57%。

    广发证券房地产分析师花长劲向《华夏时报》记者表示,土地成本低,则为开发商获得高毛利率奠定了基础。

    “住宅市场化后,使很多开发商糊里糊涂就猛赚了一笔。”一位开发商向记者表示。

    招拍挂下的利益再分配

    “8·31土地大限”后,房地产的利益开始有了新的分配。同处一个区域,两种不同获得土地的方式造成土地成本的不同,带给企业的结果也不一样,利润在开发商之间进行再分配。

    与雅居乐同处番禺区的万科金色城品就没有那么好的前景预期。据了解,万科金色城品是万科在2007年7月19日,以4.2亿元拿下的番禺地王,其楼面地价达到5783元/平方米。

    按照上述同区域的成本计算,该项目的成本达到了8783元/平方米,在此轮房地产调整中,该区域项目价格已经降到了7000元/平方米,为此,万科在去年四季度为该项目集体存货跌价准备约8739万元,以防项目亏损给企业带来的风险。

    另一方面,“土地实行招拍挂后,土地增值的部分都流到政府财政部门了,开发商的利润随之缩小。”上述开发商向记者表示。

    该开发商向记者举例说,底价为4000元/平方米的地块,其中有800元左右作为土地使用出让金已经铁定是归属于政府财政了,另外如果拍卖激烈,比如产生了4000元的溢价也归属于政府,政府在此次拍卖土地中将收益4800元/平方米。而无论地价如何,都将转移到购房者头上。

    即使转嫁到购房者身上,固定成本过高,对项目的销售也是巨大阻力。万科番禺金色城品仅土地款就支付了5783元/平方米,占到了售价的57%,加上税费,流向政府的资金会更多。

    多位开发商向记者表示,现在不拿地,也是对土地招拍挂制度和房地产的税费改革有一些期待。但是住建部政策研究中心副主任王珏林向《华夏时报》记者表示,招拍挂制度是现有制度下比较公平的拿地方式,目前还很难找到更好的方式替代。