最近，宁波市民李先生一直惦记着自己的一笔投资。他花200多万元购买了某商业广场的一楼商铺，面积有50多平方米，这两天反复按着计算器估算投资回报。李先生说，虽然已经签了合同，付了钱，可心里依然没有底，这笔投资到底值不值？

    返租高不等于增值能力强

    记者电话采访了该商铺所在商业广场的销售负责人并了解到，这个商业广场预计2017年下半年开业，现在商铺已经销售了八成以上。李先生的商铺位于一层位置，因此售价也相对较高。

    李先生购买的是商铺的使用权，而经营权则归开发商所有。李先生将享有共计15年的回报。前6年是固定返租，返租比例是6%、6%、7%、7%、8%、8%，后9年则按照商铺收益的85：15进行比例分配。

    据了解，“售后返租”是目前商铺吸引投资者比较常用的办法。对此，宁波容创容和房产咨询有限公司副总经理姚春永表示，商铺投资主要还是看未来增值能力强不强，也就是说商铺的租金会不会越涨越高。

    宁波惠中房地产投资咨询服务有限公司副总经理童之江也表达了类似的观点：“市场是动态的，一般12年到15年回本是投资商铺相对合理的范围。但回本只是最基本的保值，投资追求的是盈利最大化。就现在宁波的整体情况来看，一般单价在4万元每平方米的商铺，位置相对不差，也有一定的人气保证。”

    人流量和运营开发商是关键

    “一铺养三代”是很多商业地产推广时会提及的说法。的确，在房地产发展最为迅速的几年，地段、格局都不错的商铺，实现价值翻番的情况并不罕见。不过，在传统商业频频受到冲击的现在，商铺投资稍有不慎，很可能会变成“三代养一铺”。

    市民王先生有近15年的商铺投资经历，他告诉记者，10年前，成熟商铺有8%的收益很常见，但最近两年回报率能有5%到6%，已经算不错了。以往像万达广场提供的“快时尚品牌+百货商场+连锁餐厅+电影院”的组合，现在只能算作是商业综合体里的“基本款”。

    那么如何选对有潜力的商铺呢？姚春永告诉记者，投资者在选择商铺时，关键要看两大标准。首先要有区域人流量，商铺才能“活”；其次是看运营的开发商，其决定了一个商业项目的发展潜力。像万达、印力（印象城）、宝龙，都是专业做商业地产的开发商，这些项目里的商铺相对值得投资。

    2016年，宁波商业平静的背后“暗流涌动”。在最初形成的天一商圈、鄞州万达、世纪东方“三足鼎立”的格局上，来福士、印象城、银泰城、天伦时代广场等一批城市商业综合体集体发力，进一步带动了宁波城市的商业氛围和活跃度。

    姚春永还告诉记者，商铺的招商情况也取决于租金水平。当前，很多人认为餐饮业是店铺招商的第一选择，但其实餐饮业在商业广场中的租金承受能力较低，因为餐饮业需要的店铺面积、设备、人工投入都很大，所以往往会选择在商业广场的三四层位置，而商业广场人流量最大的一二层，多以黄金、珠宝、服饰等零售为主。（原标题：200万买50平方米的商铺，值不值？ 记者：张小飞  实习生：吴玥）