（一）未来一年内杭州楼市供求关系分析

    08年以来的市场调整，已让杭州楼市的存量房源不断囤积攀升，以至在08年底冲破了3万套的大关。09年后，随着市场成交的转暖，存量房源终于止住了上升的步伐，开始掉头往下，并在”小阳春”后锐减至26000套左右。

    步入4月份后，由于成交持续活跃（截止本文收稿日4月10日），存量房源仍在继续削减，持续一年多之久的供求矛盾似乎有望缓和。但我们不能忽视的现实是：其一，当前的存量房源仍然高达25000多套，即使我们以最乐观的心态假设未来的成交能保持”小阳春”的势头，以日均150套左右的去化量活跃运行，当前的存货量也需要到09年年底才能清理完毕，而这显然是不可能完成的任务（即使在量价齐飞的07年中，去化量也未能如此的活跃）；其二，我们千万不可忽视07年的土地供应高潮带来的新增房源的入市压力（根据经验和国家政策要求，出让土地一般于1-2年内开始形成商品房供应）。一边是去化难以维持高位，一边是07年出让土地的“临产”大潮来临，在既有库存量高企的前提下，09年杭州楼市的供求基调已然注定，供过于求、库存高企难下的矛盾将如影随形。为更直观的认识这一矛盾，我们不妨做一次量化运算。

    首先，我们来回顾一下05年以来杭州主城的土地供应节奏。由于杭州政府良好的城市运营意识，杭州主城的土地出让节奏和商品房市场的冷热程度呈现出了明显的关联性，即当商品房市场遇冷，房企资金状况紧张且预期悲观时，政府就会有意控制土地出让的力度，而当商品房市场火热，房企拿地热情高涨时，政府则马上投其所好，大量推地。而对09年商品房新增供应量起决定作用的07年，恰恰是楼市一片大好，土地市场火暴的一年。09年新增房源带来的供应压力由此可见一斑。

    当然，07年出让的土地能在多大程度上转化为09年的新增供应，受制于开发商自身的运营情况和发展战略。考虑到当前开发商库存压力巨大，资金状况紧张，因此对多数开发商而言，09年首要的任务还是要清理库存，回收现金以缓和资金困局，对新盘的开发则很有可能采取保守姿态。因此，从这个意义上说，07年的土地出让高峰并不会必然催生09年的新盘开发热潮，尤其是在当前政府对闲置土地的整顿力度已有所收敛的背景下更是如此。由此看来，09年新增房源的数量显得难以预测。鉴于此，我们决定引入新的视角来测量09年可能的新增供应，即通过分析过去几年的年均新增房源来测量09年的新增供应。

    表5—05年以来杭州主城年新增商品房供应量一览表

    时间 05年  06年  07年  08年

    新增房源套数 31576   29143  31221  41601

    年均新增量 33385

    由上可见，08年以前的新增房源供应走势与土地成交走势保持了明显的协调性。由于07年以前的土地市场较为平静，05-07年的新增房源也保持了良好的稳定性（年均30000套左右），而06年、07年的土地成交热潮以及政府在07年底以来强力推行的整顿闲置土地措施则让08年的新增房源出现了剧增（超过了40000套）。按此态势推算，我们很容易认为09年的新增房源量应当达到甚至超过08年的水平。但考虑到之前已经分析的因素（即开发商优先处理库存及政府整治力度的缓和），我们决定以保守的姿态预估09年的新增供应，即假定09年的新增房源供应量为3万套左右。

    我们再来预估一下09年的总体成交量。与供应量相比，成交量的预测要容易得多，因为我们很容易找到一个上下限标准，即“再牛牛不过07，再熊熊不过08”（相信这是绝大多数人的经验共识）。为更尖锐的体现09年的供求压力，我们不妨以最乐观的姿态预估09年的成交量，即假定09年的成交量能达到07年的水平——39228套。

    有了以上两个数字，我们再结合09年年初的存量房源数量（31987套），来推算09年年底的存量水平：

    09年末的存量房源=09年初存量房源+09年新增供应-09年成交量

    09年末的存量房源=31987+30000-39228=22759套

    我们以保守化的姿态预估了09年的新增供应，以最乐观的姿态预估了09年的成交数量，最后我们得出09年末的存量房源数字是22759套，这显然是一个惊人的数字。由此可见，即使在最乐观的假设条件下，09年的杭州楼市依然面临存量房源高企难下，供求矛盾突出的艰难局面。

    供求关系直接决定价格走势。因此，我们认为，持续存在的供求压力，注定09年的杭州楼市价格绝难抬头。不仅如此，持续存在的供求压力，还将迫使开发商继续采用价格让利策略以确保房源去化。因此，09年的后市，新盘理性低开以求跑量和老盘降价以图自救依然是市场的主流，杭州楼市的成交价极有可能保持稳中有降的态势。

    为验证上述观点，我们不妨将视野再度拉回到过去的几年，看看存量房源的数量和成交价格之间究竟有怎样的关联走势。

    分析上图可以发现，在过去4年多的时间内，杭州楼市的存量房源走势已经历了一个半的轮回。其中，有两个时段的存量房源数量一度回落至10000套以内，分别是05年1月—05年6月和07年9月—07年11月，而巧合的是，恰恰就是在这两个时段，国家分别出台了最为严厉的宏观调措施，分别是05年3月的“国八条”和07年9月的“二套房”。无独有偶，也正是在07年9月—07年11月这段时间内，杭州楼市的价格体系经历了一次跨越式提升（从10000元/平米提升至14000元/平米），由于缺乏05年以前的成交数据，我们无法准确获知04年年底的时候杭州楼市的价格上涨幅度，但可以想见，当时的楼市也一定是热度非凡以至于政府不得不出台严厉的调控措施（欢迎熟悉04年市场的朋友对此做出补充）。

    由上可见，10000套的存量房是决定杭州楼市价格走势的关键点，当存量房低于10000套时，市场的供求关系就会发生逆转，价格将会迎来上升的冲动；而当存量房高于10000套时，价格则缺乏上升的动力。不妨更进一步的分析，我们发现，国八条的出台，对市场形势造成了显著影响，此后，市场成交陷入了长久的低迷（05和06年的成交量分别仅为19000多套和25000多套），去化速度的减缓和稳定的新增供应使得一度低至6000套左右的存量房源开始一路攀升，并使06年的存量房源一度维持在20000套左右的高位。存量房源攀升以至居高不下则让05年后长达2年多时间内的价格体系保持了超乎寻常的稳定（9000-10000元/平米之间），既没有明显的上涨，也没有明显的下跌。由此可见，10000-20000套的库存似乎是杭州楼市一个合理的库存量。而当我们将视野回到08年后发现，07年底以来持续上扬的库存量快速遏止了价格上涨趋势，之后的大半年杭州楼市重回不温不火的基调，到08年9月3日万科降价之时，杭州楼市的库存水平是21000多套，而当08年年底库存量突破3万套之后，市场终于迎来普降格局。由此可见，20000-30000套的库存似乎是一个警戒区间，而3万套以上的库存则是一个危险区间。

    当然，一定会有人提出质疑，仅凭过去几年的库存和价格走势就做出上述判断难免过于静态和片面。对此，我们作出以下补充：

    首先，某一时点的数值是静态的，但多个时点联合形成的数值走势则是动态的。库存量的变化是供应和需求各自演化后的动态结果，其走势是判断供求关系格局的最直观标尺。因此，如果我们以动态的视角来审视上述区间划分，就会得出一些有意义的结论。比如，当市场的库存量突破20000套时，并不预示着楼市一定面临危机，但如果后续的走向是库存量持续高涨，就意味着开发商将面临越发严峻的存货积压和资金压力，而这势必会带来一些不利的变化。

    其次，库存并不是影响价格的唯一因素，因为库存积压只是通过影响开发商的销售回款进而造成资金压力最终影响开发商的价格策略，但事实的情形是，除了销售回款，开发商缓解资金困局还有其他手段（如银行贷款、发债、民间借贷等），因此，只要库存高涨的局面不要维持太久，开发商完全可以选择“猪坚强”的姿态来应对短暂的困局。比如，06年杭州楼市的库存也曾一度超过20000套的警戒线，但当时的政府调控力度和融资环境比08年还是要宽松不少，因此尽管当年的去化也是不温不火，但开发商并没有选择万不得已的降价策略。反观08年，楼市环境则是内忧外患：全球金融危机、政府严厉调控、融资环境恶化、购房者观望情绪空前等多重不利因素同时袭击，选做“猪坚强”已是举步维艰，为求生存只好争做“范跑跑”了。

    至此，我们再对上述存量区间理论作出总结如下：

    划分名称  存量房套数   说明  

    看涨区间 10000套以下  供不应求态势显现，价格开始抬头

    平衡区间 10000-20000套  供求基本均衡，价格维持稳定

    看跌区间 20000-30000套  供过于求矛盾凸显，价格有下滑趋势或开始下滑

    实跌区间 30000套以上  价格必然下滑

    按此区间划分标准，09年全年的存量水平都将维持在20000套以上的看跌区间。因此，我们再度强调：09年的成交形势再火，价格也绝难抬头。

    （二）购房者价格预期分析

    在经济前景扑朔迷离，存量房源居高难下，楼盘打折依然盛行的背景下，购房者对未来一年内的价格看涨预期显然无从谈起。因此，问题的实质是，购房者价格看跌预期的底线或者说均衡点到底再哪？

    显然，不同的人有着不同的答案。因此，这个问题似乎是个无解命题。早在万科领降之前，就有若干激进派的学者振臂高呼：中国房价会有40%甚至50%的降价空间。而万科领降之后，终于看到房价也能下跌的民众更是各执一辞，纷争不已，有人说是8折，有人说是7折，有人说是6折甚至更多。购房者看跌底线的不同使得预测楼市真正的价格底部变得异常艰难。但正如本文之前所述，万科降价以来，开发商几乎都将打折的底线定格在8折左右，而每个8折促销楼盘的降价效果都是立竿见影，一降就灵的场面屡见不鲜，而这也更坚定了开发商将促销底线定格在8折的信心。

    面对频频上演的8折热销现象，购房者的反映同样各不相同，有人在犹豫，有人在冷笑，有人在怒骂。市场就是这样一个奇怪的事物，它从不以任何个体的意志为转移，而只取决于群体意志的指向。举例言，如果所有的购房者真的能够在心理预期上达成一致，形成坚固的看跌联盟（比如将价格底线锁定在7折），那么，市场的价格体系还真能打到7折甚至更多。但这显然只是一个美好的愿望，楼市潜在的购房人群至少数以万计，每个人的支付实力、知识结构、心智模式和需求的迫切程度不同，因此他们不可能达成统一的底部认识，同时也不可能有机构或个人能够去组织购房者达成这样的共识。于是，市场真正的底部只能在供求双方的博弈中寻求一个动态的均衡。

    万科降价以来的8折热销效应已向我们清晰的表明：当前杭州楼市的降价均衡点约在8折左右。问题是，这个均衡点能够维持多久呢？我们不妨用一些观望需求的声音来提出质疑：当下踊跃买房的人都是耐不住寂寞的刚需，象我们这样耐的住寂寞的是不为所动的，还是要等！于是，尖锐的问题来了：经不起8折诱惑的需求能量到底还能释放多久？当这些需求释放完后，开发商会以更大的折扣去迎合还在观望的需求吗？

    其实，细心的人会发现，上述质问在提出问题的同时，也犯了一个静态思维的错误。的确，市场的预期是分层的，但个体的预期并非一层不变的常量，而是一个受外部因素影响随时可能变化的变量。也就是说，市场上频繁上演的8折热销现象会不断冲击观望者的心智，原本抱定7折是底部的购房者在这些因素的刺激下随时可能改变预期，加入到8折抢购的行列。此外，一个不可忽视的因素是：商品房作为不动产，并非标准化的产品，而是存在很大的差异性。因此，对个体购房者而言，他们会一直面临一个困扰，即降价的楼盘不适合，适合的楼盘不降价。更大的困扰是适合的楼盘在热销，稍一迟疑就没有合适的房源了。于是，我们最近看到了这样一些现象：原本持坚定观望态度的购房者受市场热销影响，也开始看房了。而看到满意的房源后，稍一迟疑就被人抢先了。于是，这些购房者渐渐丧失了准则，最终付出的价格比自己原因预期的甚至要高。

    由此可见，市场预期的分层是一种动态的分层。据此，我们大胆提出了一个假设理论——市场动分层互动理论，以用来预测未来一年内的价格预期走势。该理论的核心旨意在于：某一时点，市场的预期是分层次的，各层次的需求数量是一个常量。但随着外部因素的变化，个体的预期会发生改变，以至形成各层次间的需求相互流动，比如，在市场转暖的氛围下，原先预期7折的人加入到8折的行列，因此8折预期的阵营得到壮大，从而推动8折热销的效应维持更久，而持续的热销效应又会带动新的人群加入到8折行列，自此形成良性循环。最终，市场的均衡点是定格在了8折，而没有如预期7折的人之所愿。

    以此理论来预测当前的市场走势，我们还要重申之前建立的两个假设前提：

    其一，未来一年的经济走势不会明显恶化，而经济走势的趋稳或小幅下滑难以影响持币待购型需求的首付支付能力和未来收入预期。

    其二，未来一年内，房产调控政策不会变化，政策环境对楼市极为有利，因而会对民众的支付能力和购房意愿产生正面影响。

    在这两个前提之下，考虑到当前成交的持续火暴已正形成一种回暖预期。同时，一个不可忽视的因素是开发商自身的对抗能力，由于降价或低开后的热销局面改善了开发商的资金状况，同时也坚定了开发商对后市的信心，因而使得他们会对价格底线采取坚守的策略，即当了一会“范跑跑”后又停下来重新选做“猪坚强”。因此，即使市场成交热潮回落（可能出现在5月房交会后），市场走势更多的可能也是如06年一般不温不火，买卖双方重新胶着对抗。但考虑到救市新政的时效性（截止到09年年底），忍耐不住的刚需又会逐渐出动，带动新一轮的成交热潮（尤其是在房交会等市场因素的刺激下）。

    综上所述，我们认为09年的市场极有可能在当前的8折热销效应带动下，进入良性循环的通道。既有的8折预期阵营正在消化，而新的观望需求则会陆续加入8折预期阵营。市场最终的底部均衡点将会维持在8折左右。

    行文至此，我们对09年后市走向的判断已然明确：

    价格走势方面：由于持续存在的供求压力，新盘低开和老盘促销依然是市场的主旋律，成交再火，价格也断难抬头。而在当前8折热销局面的带动下，市场的价格底部均衡点也较为明显，极有可能维持在8折左右，即将杭州楼市的总体价格体系拉回到07年初的水平（撇除07年中后期的恶性上涨部分）。

    成交走势方面：4月上旬的成交走势依然保持高涨势头，4月成交突破4000套几成定局，而5月房交会则极有可能催生又一成交奇迹，进入暑期，成交可能会有明显回落，价格体系维持稳定，但金九银十的到来又会催生新一轮成交热潮，预计全年楼市成交量将会维持在30000-35000套左右（比08年大好，比07年略差）。

    【后记】：不难发现，我们对09年的后市是持中观态度。我们深知预测后市的难度，也确信我们的大胆预测一定会引来众多争议。为此，我们再度申明：本文分析仅是出于为各方判断走势提供更多参考素材之目的，不代表任何利益群体。若有雷同，纯属巧合；若有不对，欢迎指正。