中新网杭州5月23日电(记者 夏毅)杭州楼市目前正处于一个回暖期，从去年底还积压3万多套存量房到目前剩下的1万多套，消化速度之快让很多人始料不及。虽然楼市的热度有目共睹，但业内预测未来楼市走势普遍出言谨慎，认为市场仍需要进一步观察。那么杭州楼市不差温度，到底还差什么？也许正如不少业内人士所担心的，楼市已开始显示出过热的迹象。 

　　见证楼市回暖的几个要素：成交量、板块、土地市场

　　1-4月杭州主城区共卖房13999套，进入5月，市场成交量更以每周2000套左右的成交量快速挺进。5月1-21日，杭州主城区共成交商品房5888套，其中住宅成交量达到5420套，刷新了之前2007年6月4849套的最高纪录。

　　大多数购房者认为，当前楼市总体比较平稳，虽然近期部分楼盘的优惠和折扣比之前要少，但楼市供销两旺的局面还是比较稳定，因此仍会按照自己的计划在有合适房源的情况下购房。

　　“不管是哪个版块，房源都走得非常快，之前金融危机，大家都摒住不敢买。但通过一段时间的观望、房比三家，加上政府、银行出台各种鼓励购房的政策，购房者觉得是时候买房了。”滨江房产营销企划部经理陈国灵说，目前市场开始企稳，但开发商最担心的莫过于个别不理性的开发商趁着热度乱涨价，把已经逐渐走好的房市给搅乱了。

　　同时，陈国灵也指出，虽然很多楼盘有所提价，但离房价最高峰的时候还相距甚远。“在房价疯涨的2007年，杭州‘万元房’是遍地开花。这也是为何现在房价在微涨，购房者仍在下单的原因。”

　　“千万不要好了伤疤忘了疼，盲目涨价，破坏了目前的平衡状态。”近日不俗的销售业绩，也让绿城集团董事长宋卫平对今年年内的市场充满信心，但站着楼市的十字路口，他也告诫同行“价格仍是影响市场的一个变量，涨价一定要谨慎”。

　　4月前还是冰冷的土地市场，在冷清了小半年后开始动起来了。近日杭州2块住宅用地挂牌，无疑是一个明显的信号，“意味着房企手上有钱了”。业内人士表示，杭州楼市的这次“小阳春”，整个存量房去化很快，住宅房源降至现在的1.4万套，一些开发商甚至已经无房可卖，所以拿地变得很迫切。“接下来，我们都将非常关注土地市场的走向，碰到好的地块，相信开发商会适时出手。”

　　支撑房价的几个因素:刚需、供求、政策、资金

　　此轮热销行情大部分为刚性需求所撬动。由去年下半年因金融危机而积压的、以及今年的刚需，这些都从今年2月起如潮水般涌来，出现了楼市的持续性火爆。

　　一直以来，优美的环境和深厚的人文底蕴让杭州成为名副其实的宜居城市，很多外来人士纷纷选择在此落户置业。的确，随着人口的不断增长，从供求关系来看，杭州的土地非常稀缺。专家分析，经过短暂的调整，从长远发展来看，杭州主城区的房子始终处于增值的状态。无论是市中心还是其他一些稀缺板块，未来的土地都屈指可数。这也是从房地产业本身支撑楼市繁荣的一个基础。

　　自杭州出台24条新政以来，相关政策也沉寂了很长一段时间。近日，住宅公积金贷款上限提高到80万元的“利好”消息再次传来。此后很大一批改善型需求又将被释放，成为市场的又一个新增长点。

　　当然，支撑房价重新步入上升轨道的，最主要的还是资金。专家指出，货币的大量投放、银行信贷的宽松，使得现金在流通领域任意驰骋，通胀的风险也越来越为人们所担心。

　　经济如此不景气，为何房地产却异常繁荣？回答是，因为中国人的消费习惯。在经历了市场无数次验证的后，房屋才是最能信赖的银行，真实可见又安全。买房成了一种重要的储存财富的转移形式。特别是在金融危机下，很多有钱人找不到合适的投资项目，为了规避风险，房地产成了资金一个更安全的保值出口。于是乎，这波人的加入，也对房价的上扬产生了推波助澜。

　　5月6日，央行发布了2009年第一季度《中国货币政策执行报告》。报告显示，今年一季度全国新增信贷总量高达4.58万亿元人民币，而整个1-4月全国新增信贷总量已经超过5.17亿元。

　　“这已经不是‘适度宽松’的货币政策而变成了‘宽松’的货币政策”，很多业内人士在接受采访时也表示，银根放松以及商业银行对于住宅抵押按揭业务的争夺是杭州楼市成交得以迅速回升的助推力。

　　差什么？：信心、宏观经济、稳定

　　在那些调整购房计划的群体中，这里面信心无疑是个催化剂。一部分认为当前的政策比较宽松，价格也基本处于合理的水平，因此决定在现阶段入市。但不乏延后购房计划的。他们说，当前楼市的回暖不会持续太长时间，当前的价格仍有虚高的泡沫，下半年甚至明年的机会会更好。

　　而在信心不足的背后，更多的还是出于对不明朗的宏观经济的担忧。近段时间上海、杭州楼市疯涨，交易量大幅增长，很多专家认为，这并非楼市真正全面回暖，炒房人的再度出现对于楼市的稳定极其不利。

　　正如浙江大学某经济学教授直言，目前国内宏观经济虽然出现了回暖迹象，但今年的形势依然严峻。有专家担心，如果货币政策再继续这么‘宽松’下去，将来很可能面临经济增长有限而投资再次过热的风险，导致资产市场更大的局部泡沫。著名经济学家郎咸平也认为，第一季度4.58万亿元的银行信贷资金流入市场，成为拉动经济回暖最直接的表现。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授给开发商敲响了警钟，“一旦楼市虚火再次起来，支撑这波楼市回暖行情的政策因素很可能会重新掉头，比如金融和税收优惠政策可能会有所调整。”

　　后市到底是向左走，还是向右走，没有人敢妄下断言。购房者和开发商之间的这场博弈，无不挑动着整个楼市的神经。而在经历了这轮冰火两重天的炼狱后，以更清醒的姿态去面对楼市，无论对购房者还是开发商来说，都极具现实意义。