在刚刚过去的7月，杭州土拍市场热度明显下降了。

    比如，多宗优质宅地溢价率低至个位数、宅地竞拍难见封顶、有的甚至以底价成交……但即使是这样，土地出让金也排到了单月历史第二高。

    据记者统计，7月杭州五区（不含桐庐、淳安、建德）共出让32宗地块，一宗停止出让。其中，涉宅地有23宗、商业地块有8宗，土地出让金达573.46亿元，仅次于去年9月的603.9亿元。

    7月土地市场热度下降 与上半年形成明显对比

    回首7月的土拍，多宗涉宅地低于预期。尤其是在7月6日与7月16日的两场以杭州主城区为主的土拍潮中，最为明显。

    7月6日一天之内，杭州主城区和余杭区共出10宗地，6宗涉宅，总起价237亿，是杭州历史上一天内出让地块总起价金额最高的一次。最终总成交金额270亿，为杭州土地史上排名第二高。但从单块地的成交上看，结果并不惊艳。

    主城区方面，当天推出了翠苑单元、滨江西兴北等核心区域的宝地。其中，位于西湖文教区的核心位置的16号翠苑单元原杭师大美术学院商住地，占尽了区域内交通和生活配套优势，但却拍出了远低于去年4月板块内宅地成交的楼面价和溢价率，即便减去16号地块的公租房配建面积才勉强与之持平。

    而对于近年来宅地稀缺的滨江区，西兴北单元这块令人垂涎的优质宅地也并没有出现“众口夺食”的局面，参与竞拍的开发商仅7家，竞拍节奏也是不紧不慢，最终被绿城以楼面价33625元/平方米、溢价率39.82%竞得。相比于今年1月12日中海以楼面价34464元/平方米、自持13%竞得的滨江襄七房地块，西兴北宅地的降幅显而易见，更何况它还多了“地铁1号线滨和站门口”的交通优势，和靠近滨江区政府的区位优势。

    在7月16日的主城区出让潮中，滨江区中心单元宅地持续走凉，被豪宅包围的南星宅地的热度也不似从前。

    据好地讯统计，今年1月份主城区推出的11宗涉宅地中，8宗达上限竞自持，平均溢价率为62%，平均自持比例为20%。其中，桃源单元、滨江襄七房单元、庆隆单元、大学城北单元、之江度假区等地块，均刷新了板块的最高楼面价或最高自持比例记录，平均预期溢价率约为16%。此外，景芳三堡单元、牛田单元、九堡地块均达上限竞自持或创造板块新高。

    除主城区之外，余杭、萧山、临安等区域也出现了明显的降幅。上半年，青山湖科技城、未来科技城、临平新城等板块均创造了新高，期间，萧山还诞生了破百亿的钱江世纪城地块。

    而7月份以上几个区域的土拍均出现大幅下滑迹象。据记者统计，7月余杭区、萧山区、临安区、富阳区共出让17宗涉宅地，其中11宗地块的溢价率都在10%以下，8宗涉宅地以底价成交（包含一块租赁用地）。

    为何出现如此大的反差？原因有三
    摇号也是关键因素

    在杭州双赢机构总经理章惠芳看来，上半年土拍市场可以摇号为界限一分为二。“摇号前土拍市场还比较火热一些，4、5月以后土拍市场就开始淡了，自持比例的地块减少、溢价率也不高。”她认为，出现这样的现象跟摇号有一定的关系。“摇号前是很多楼盘需要全款优先，摇号制度对开发商的资金有一定的紧缩，而随着今年上半年资金链的紧张，参与拿地的开发商也相对在减少。”章惠芳说。

    “不过上半年只能说适当降温，7月的土地市场转折更大一些。”章惠芳分析，原因有三：1、开发商对市场及限价的预期发生了变化，从原来的地价高房价也高，到现在根据新房价格倒推地价才能拿，限价不松动，开发商拿高价地的动力自然少了；2、大多房企目前面临高负债率、融资困难的局面，杭州高周转开发已难做到； 3、整个杭州的潜在供应量很大，未来竞争很激烈。基于以上几点，章惠芳觉得开发商们拿地势必日趋谨慎。

    8月的土地市场有啥看点
    未来的土拍走势如何

    很快，杭州土拍即将进入8月的战场。据统计，8月杭州预计出让24宗地块，其中主城8宗，萧山4宗，临安8宗，富阳4宗。总出让面积80.74万方，总起价约251.5亿元。涉宅用地共计11宗。

    拉开8月土地大战的是主城区代表，共推4宗地，一宅三商。其中，位于申花板块的庆隆宅地，出让面积56316平方米，起价30.7亿，楼面起价24775元/平方米，可建12.4万方，预计将于8月6日出让。

    交通上，地块距离在建地铁5号线站点较近，具有交通优势；教育上，地块周边有杭州市和睦小学、文津小学、杭州锦绣中学等，教育资源丰富。此外，周边还有不少在售、待售新房，如融信公馆ARC、首开杭州金茂府、融创宜和园、古翠隐秀等，均单价在四五万以上的精装改善项目。

    据浙报传媒地产研究院统计，截至6月30日，申花板块存量达约71.3万方，按照近一年的去化速度计算，去化周期需约28.37个月，在此情况下，这宗庆隆宅地的表现将会如何？

    而预计将于8月20日出让的萧【2018】27号奥体中心FG20-G1G2-13、14商地，也很有看头。地块位于奥体中心、国际博览中心单元，离“莲花碗”和国际博览中心大约500米。地块出让面积43985平方米，容积率5，建筑面积22万方，起价16.58亿元，楼面起价7539元/平方米。

    这宗商地可谓占尽了区位优势，交通上，地块附近有地铁2号线和在建的地铁6号线一期。东面是“超级红盘”融信保利创世纪和杭州第二宗百亿地块——保利奥体地块，东南方向有在建的杭州超级地标建筑——杭州之门。

    不过，对竞拍者的要求也很苛刻。根据出让公告，该地块建筑限高为130米、建筑密度不大于40%、绿地率不小于25%。同时，需自持不低于30%的计容建筑物面积且不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。

    此外，还有一块值得关注的宅地——杭政储出【2018】32号望江单元宅地，地块位于望江新城核心，距离板块内上一次出让宅地还是在10年前。

    据了解，地块处于区域重点发展的高端住宅宜居区，出让面积32342平方米，楼面起价29403元/平方米，封顶楼面价44061元/平方米，还需配建公租房和幼儿园。

    地块最大的亮点就是交通，附近有三大地铁交汇：地铁1号线（已运营）、5号线（预计2019年底试运营）和7号线（预计2021年建成运营）。其中，地块直线距离地铁1号线城站站点800米左右；东面隔贴沙河即为在建地铁7号线江城路站，直线距离300米；在建地铁5号线与在建7号线在地块西面交汇。

    谈及对下半年土拍市场的预期，章惠芳觉得未来的土拍市场会分化，“不是每一块地都会竞争激烈，出地王的概率更是较小。杭州土拍市场连续两年都是大牛市，也该回归理性了。”章惠芳说。
    （原标题：8月土地市场有哪些看点？ 记者：楼楠）