租赁写字楼先摸底 小心“已冻结”写字楼
- 杭州写字楼网
- 2014/5/15 10:34:45
预警:欲租租期短、租金低的写字楼,最好先摸个底——
某天,当你坐在公司办公室工作时,却突然接到法院通知:你所承租的写字楼早已被冻结,现在必须腾空,因为房子将被查封进入拍卖程序——以上并不是电视剧情节,而是确实可能发生的事情。
据了解,从去年起,市区写字楼租赁市场,有不少被法院冻结的写字楼流入,部分房东故意隐瞒相关信息,给租客埋下“地雷”。
隐患:已冻结写字楼入市
“从前年下半年开始,已冻结的写字楼就开始在市区租赁市场上出现,只是那时候量还不多,去年开始逐渐增加,据估计,现在这部分写字楼可能占了市场上出租写字楼房源的3%。”温州如家房产中介公司(主做商业用房租赁业务)负责人郑华刚说。
郑华刚从一位律师朋友那获悉,这几年不少企业因经营不善而负债破产的事情时有发生,一些企业或个人的固定资产因此被法院冻结,但从冻结到查封拍卖需要一段较长的程序,甚至长达两三年,所以一些被冻结的写字楼就被拿出来租赁,这很可能引起承租人法律上的风险。
这一情况引起了郑华刚的注意。因为根据之前行业内操作习惯,只要出租人能提供产权证明复印件即可,并不会去查证写字楼出租时的状况。于是,郑华刚对出租的写字楼多留了一个心眼,一旦有新房源,必先上房管网对其状况进行查证,结果真的发现了有已冻结写字楼入市的情况。
规避:租赁写字楼先查状况
去年,一位客户看中市区望江路某大厦的写字楼,于是通过温州如家房产中介公司去租赁。房产经纪人多了个心眼事先上网查证,结果发现该写字楼因与银行间的债务问题而被冻结了,且该大厦多个楼层的写字楼都有被法院冻结的情况。客人得知后,便打消了租赁的想法。
市区新城一套写字楼因债务问题被冻结,一直还未处理,今年该房东的子女将其登记出租。电话联系该写字楼出租人,对方明确告知存在被法院冻结可能,但两年内不会有这方面困扰,所以打算短期租赁,价格比市场便宜。
“从我们店的情况来看,大部分出租人会坦诚告知情况,但也有部分出租人会故意隐瞒相关信息。”郑华刚说,不少出租方其实并不是房东,而是房东的亲戚甚至朋友。明确声明写字楼存在被冻结的,出租人一般只会签短期租赁合同,其出租价格也往往比市场价低很多,而他们中介公司也会跟承租人说清楚,并尽量详细写入合同。
业内人士介绍,目前还未听说发生因租赁已冻结写字楼而发生的纠纷,因为以前这类情况很少碰到,所以不少中介公司都没这方面的意识,其实预防也比较简单,事先做好对房东相关证件的了解,上房管网查询该写字楼状况即可,一旦有限制销售的标志,就说明该写字楼已被冻结。
提醒:租赁风险需谨慎
被冻结的房产能否租赁呢?浙江泽商律师事务所朱晓斌律师称,被法院冻结的房产是无法买卖过户的。对于租赁,冻结分为执行阶段和诉讼阶段两类:执行阶段被冻结的房产是不能出租的;而诉讼阶段冻结的房产,法律并无明文规定。
但被法院冻结的房产一般都存在纠纷,虽然出租价格便宜,但有一定的风险。若要租赁写字楼等房产,如何避免不必要的风险呢?朱晓斌介绍了以下的操作方式:
首先,对于在有关部门进行了权属登记的,房东出租时,应当明确告知其状态或即将发生的状态。而中介在接受该租赁业务时,也应当进行调查,查明产权是否存在冻结、保全等限制行为,且调查时间最好有两次,即承接业务时及租赁合同签订前。
其次,对于没有进行权属登记的,房东要履行告知义务,中介应在其能力范围内进行调查,可以做个与房东之间的谈话笔录,以书面形式进行确定交付租赁时的情况。
最后,对于承租人而言,可以委托律师或专业人员做个尽职调查,在签订合同时,可以就如果房东存在隐瞒情形这一情节,做具体约定,包括租金返还,物品搬迁等损失进行约定。
对于因租赁冻结写字楼等房产所发生的纠纷,各方都承担怎样的法律责任呢?朱晓斌称,承租人明知该厂房有冻结或查封等限制的情况下,仍要承租,承租人可向限制行为做出的机关了解,另外就租金支付,可以考虑短期支付,尽可能避免自身风险。如承租人是善意承租被冻结写字楼等房产的,房东应承担租金(未到期部分)及因此产生的其他损失,比如搬迁费用,清场费用等,中介机构要在其过错范围内就上述损失承担责任。
如果执行阶段房东恶意规避法律出租的,且承租人善意承租被冻结房产的,房东应承担租金(未到期部分)及因此产生的其他损失,中介机构在其过错范围内就上述损失承担责任。
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- 来源:温州都市报
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