一线城市写字楼投资行情传出看涨趋势

    今年上半年北京、上海、广州等一线城市写字楼投资市场表现不俗。事实上，2010年中国市场聚集了最多关注的莫过于西部城市。尤其重庆被纳入国家五大中心城市，又在6月18日挂牌成立两江新区，可以说，政策倾向，企业导向，都在向重庆这座中心城市倾斜。快速步入一线城市阵营，已经成为重庆不难想象的未来。那么随着一线城市的写字楼行情看涨，重庆市场近期是否会同步追涨？

    北京写字楼市场表现不俗

    近几个月来，北京的写字楼市场租售表现不俗。今年二季度北京写字楼市场平均租金环比上涨3.45%,涨幅为24个月最高。尽管该季写字楼市场新增面积大增，但整体空置率呈下降趋势。2010 年上半年北京写字楼市场，热点在租写字楼租价整体稳中有升。北京市174个热点在租写字楼项目中，共有76个项目售价上涨，占全部项目的43.68%.其中涨幅超过两成的项目有11 个，最高涨幅达到五成。体现了上半年写字楼出租市场的整体稳定。

    上海写字楼现两级分化

    据悉，7月上海写字楼租赁市场与6月相比，写字楼租赁成交量环比涨幅达40%.租金方面则出现明显分化，甲级写字楼市场表现良好，租金水平也持续上扬，平均净租金达到317元/平方米/月，环比涨4.5%.其中，浦东陆家嘴商圈写字楼市场表现强势依旧，租金环比增长7.0%,领先整个市场。浦西市场则继续此前平稳势头，并由于此前租金水平相对较高，所以上升空间较小，租金环比上涨仅为2.3%.上海中低端写字楼整体租金水平呈下降趋势。相关研究统计显示，上海区域中低端写字楼的整体租金水平已环比下滑约10%左右，且仍面临下跌趋势。

    广州写字楼频现大面积成交

    据了解，今年第二季度，广州写字楼市场的租赁成交仍较活跃。由于外围经济逐步趋稳，加上亚运会带来的巨大商机，外资企业对写字楼的需求继续呈上升趋势。尽管季内有新增供应，但由于多间公司租赁了大面积的写字楼。“因为此次调整新政并非针对商业地产，投资者在写字楼的投资有很大提升。”投资人认为，当前各大商铺、写字楼的咨询人数已是明显增长，说明投资已开始转向关注商业物业。此外，广州写字楼市场已出现一些新动向，已出现汇丰、广发银行等大面积购买写字楼的个案。而部分二手商业物业，较之前已有不同幅度的提价，也是看好未来的市场。

    重庆写字楼市场展望：

    三大特点集于一身

    对于重庆市场，天策房地产机构总经理薛东分析，北京、上海、广州出现的三个特点有可能同时在重庆发生。首先由于城市价值的升位，如今企业规模和档次提升，促进写字楼租金上涨几乎是一种必然。其次，在越来越多的500强企业进驻重庆的背景下，企业对写字楼品质的要求提升也势必导致两极分化。优质写字楼租金上涨，供不应求，低端项目仍旧找不到出口。再次，大企业对写字楼的需求也会造就更多整层购买、多层租用的大客户现身。

    专家建议》

    投资写字楼务必实地考察三大要素

    写字楼由于供应量小，需求量大，因而会有较高的投资回报率，近年成为广大投资户的新宠。但是由于写字楼总价较高，对于个人投资来说，就更需要理性和专业的分析。

    首先在投资写字楼之前，应该计算该盘的年回报率。合适则具有投资价值。根据国际专业公司的计算原则，衡量一幢物业的价格合理与否的基本公式为“年收益*15年=房产购买价”若物业年收益*15年大于购房款，说明该物业尚有投资价值。

    其次由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间更大。同时，中心区的成长性显而易见，区位资源得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处，所以说，是否位于城市的中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

    在投资写字楼时，品质也是最为关键的。因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。如交通是否便利、停车场的设计是否合理，物业的立面、大堂的设计品位、电梯的配置等。因此投资者也需对上述要素逐一比较，实地考察、现场感受。

    位于解放碑中心圈的联合国际项目，虽然亮相时间不长，且未采用大规模宣传攻势。但项目工程进展顺利，目前已经实现主体基本完成。相关负责人表示，欢迎关注写字楼的投资人前往现场考察。