本期地产版筛选出四大热门产业地产模式进行剖析，综合专家观点可得：想要分得产业地产的大蛋糕，并非易事。产业地产对于开发商的经济实力、运营能力、资源整合能力都有着较高的要求，加之投资回报率的不确定以及回报周期长等特点，盲目投资产业地产，开发商有可能深陷泥潭，无法脱身。

    无论产业地产将遵循哪一派观点发展下去，我们都必须意识到，房地产市场正在发生深刻的转型和变化，传统规则正在解体，新的游戏规则正在建立。

    传统地产开发商转型进入新兴模式，是主动还是被动？这是一个值得思考的问题。

    房地产住宅市场还处于一片水深火热当中，高压调控政策一如既往。随着行业暴利时代的一去不复返，对于房地产占比75%的住宅市场而言，去杠杆将是长期化的。

    住宅地产一直被视作房地产的支撑产业，住宅地产以外的区域被笼统地划入商业地产。但商业地产是多元化的，它以地产为载体，以产业为依托，不同的产业下形成了不同的地产模式，如旅游地产、养老地产、园区地产、文创地产等。上述不同的地产模式被统称为产业地产。

    在艰难的时刻，插上产业之翼的地产模式受到了越来越多开发商青睐。

    “产业地产，下一座地产金矿”、“投资住宅不如投资产业地产”等呼声越来越高，相对应的，“未挖掘到位的金矿”、“产业地产，下一个地产泡沫”等质疑声也随之而起。

    无论产业地产将遵循哪一派观点发展下去，我们都必须意识到，房地产市场正在发生深刻的转型和变化，传统规则正在解体，新的游戏规则正在建立。

    旅游地产：和温州民间投资一样，最后大半会死去

    旅游地产，即以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络推广等各个环节，推出旅游业与房地产业相结合起来的产业模式。

    如今，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二三级城市靠资源”的发展态势。如北京、上海、广州、深圳等一级城市的旅游地产基本走“地产”路线，即以人造景区、景点来配套住宅、酒店式公寓、社区等开发。而二三级城市的旅游地产则依托区域的自然旅游资源进行项目配置。

    近年来，旅游与地产联姻的旅游地产项目热潮涌来。中信建投报告显示，截至2010年底，国内已有逾50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。目前从事旅游地产的代表企业包括万科、华侨城、万达、保利以及中弘地产等。

    在近期举行的2012国际旅游财富峰会上，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民直指“旅游地产和温州民间投资一样，最后大半会死去”的言论，一语激起业界千层浪。旅游地产到底怎么了？

    蔡为民强调，不仅旅游地产，商业地产等多个行业也一样，到了一定阶段会走向衰败。开发商需要“抬起头”来面对这个市场。他认为，旅游地产是一个界限模糊的概念，从2009年国家把旅游产业定义为经济转型的支柱产业后，旅游地产被房产人士认为是未来的黄金产业。但就目前情况看来，旅游地产面临温州模式瓶颈，“产业升级、产品优化非常困难，同质化问题严重”。

    在旅游产品中，主打“滨海资源”的最为普遍。以深圳东滨海区域为例，沿着惠州巽寮湾海岸线分布着碧桂园·十里银滩、合正东部湾、莱蒙国际项目、富茂·威尼斯湾、金融街·巽寮湾、万科双月湾、中信项目等多个超大体量项目，预计总建设规模超过5000万平方米。据不完全统计，今年整个巽寮湾片区的推货量可达1.5万套。

    当下旅游地产成为“香饽饽”，但普遍存在有价无市，需求远远小于供应的情况。蔡为民解释，有山有水，不一定有好的旅游地产，旅游地产资源也分人造和天然，有景借景，没景造景，住宅地产在相当程度上靠标准化，而旅游地产恰恰要追求个性化、差异化。

    “我把旅游地产称为一个故事，开发旅游地产很大一部分就是编故事的能力。”蔡为民表示，开发商应该寻求市场的间隙去差异化发展，对于产品的设计需要考虑更多的因素，其整合形式也更需要创意的团队，呈现出各自不同的专业领域，去吸引更多的购房者。

    养老地产 ：运营模式不成熟 风险巨大

    根据中国第六次人口普查结果显示，2010年60岁及以上人口占13.26%，且未来老龄化程度不断提升，而且到2050年老龄人口绝对量将超过4亿。中国老龄化的加速推进，使养老地产成为开发商们关注的又一热点。

    去年9月，国务院颁布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，从国家战略的高度部署了“十二五”期间的老龄工作，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”规划中对养老事业的重视，更是向市场注入了强心针。

    万科、保利、绿地、首创等开发商均已进入养老地产。项目的主要卖点在于社区医疗以及康复配套，还有老年大学等康乐设施的设置，在产品设计上也充分考虑老年人的需求，如防滑卫生间和其他无障碍设计。

    然而，开发商们在养老地产上的步子并没有预期中迈得那么大，万科的案例值得一提。

    万科养老地产项目，从研究到开工，全程用了5年时间。早在2006年，万科总裁郁亮就对外公布了万科在老年住宅方面的研究成果。直到2010年12月，万科才宣布首个项目将以配建形式在北京市房山区的一个项目中推出。“万科幸福汇”项目于2011年11月开工，将推出146套养老地产房源作为试点，预计2013年下半年完工。

    记者总结，国内养老地产有3种模式：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营，如中国人寿的“国寿(廊坊)生态健康城”；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。

    据CRIC研究中心发布的研究报告指出，目前国内养老地产处于起步阶段，项目经营主要模式仍停留在提供休闲、娱乐、医疗配套设施等，缺乏养老地产核心的人文关怀和全面服务照顾。同时，房地产开发商缺乏养生、护理和治疗等技术资源，做物业管理力不从心。

    报告认为，养老地产的运营模式尚未成熟。土地成本高昂、运营维护标准高，导致项目对投资资金要求高；国人尚未改变传统的养儿防老思想，致使项目收益回款慢；在银行贷款乃至税费方面，未出台明确的产业政策扶持。上述三大现状大幅提高了养老地产的投资风险。

    园区地产：工业用地易“变性”或致恶性发展

    说起园区地产，其实并不新鲜。最早的园区地产可以追溯到改革开放初期，成立于1979年，由交通部属下香港招商局开发的深圳蛇口工业区，可以说是国内此类地产的鼻祖。这种工业园区的成功随后被普遍复制到大江南北，成为地方政府拉动本地经济的重要手段。