2012年对于成都写字楼市场而言充满了变数，一边是270万平方米的存量压力，一边是高达7成的写字楼新兵们所奉行的“管杀不管埋”粗放销售模式。曾经风光无限的写字楼市场似乎陷入了一个怪圈。如何才能破局？
 
    写字楼新兵打堆七成开发商无运营经验

    目前成都在建和立项的城市综合体已近百个，商业供应量将近1000万平方米，而其中270万平方米为写字楼物业，其中70%的开发者为缺乏商业地产开发、运营经验的地产新兵。

    不少做过写字楼投资的人都会发现这样一个现象：不少投入运营几年的写字楼，或多或少都面临着租金下滑和品质客户流失的境地，随之而来的就是物业品质降低、空置率增高等局面。记者曾走访过部分老式成都写字楼，结果发现，很多原来堪称成都地标性的写字楼，因物管管理质量低下，租住公司规模、层次相对较低，这些写字楼租金仿佛遭遇了滑铁卢。

    与短、平、快的住宅投资不同，商业地产多为长线产品，只有等到项目成熟后才能实现投资收益的最大化。住宅和商业地产完全是两个经营形态不一样的产品，住宅可能在开挖、封顶时就讲回报了，但商业地产就算封顶了，可能未来三五年还是一个投入期。商业并不是自然增值，它需要后期运营，需要商业氛围，如果运营好了，商业氛围成熟了，那就是成倍数增长。如此一来，是否给力的售后服务便成了决定投资收益高低的关键因素。

    销售工作只是写字楼经营的一个开始，后面的战斗还很残酷，牵涉到管理体系、规章制度、义务流程、责任目标等方面，需要不断促销宣传，因为只有源源不断的租约才能保证写字楼的日常运行，不是卖完即脱手。

    以写字楼的车位配置为例，与住宅按户来配置不同，写字楼一般是按办公面积来配置。不少写字楼对外宣传自己有几百上千个客户，结果按办公面积一算，300、400平方米才一个车位。由于开发经验有限，多数开发商奉行“管杀不管埋”的粗放销售模式，即使管理也只是停留在普通住宅物业的服务水平。最终的结果很容易导致写字楼商业价值得不到体现，投资者的利益也无法保障。

    “全程商务平台”花样年首推写字楼“管家服务”

    老练的投资者都知道一个定律：由好物管打理的写字楼，其价值可能上升30%！高水平、专业的物业管理，在写字楼的保值与升值中，扮演着重要角色。客户在购买写字楼的过程中，对物业管理的重视程度仅次于地段、主要硬件设施，“无论写字楼外立面多么豪华气派，硬件设备多么高端快捷，在投入运营后不能长久保持水准，也是枉然的。”

    “目前市场上缺少的不是写字楼，而是能够保证10年、20年也不会‘变质’的高品质写字楼”。花样年销售负责人杨脉表示，要做写字楼中的“常青树”，提高配置和

    加强后期的物业管理都是非常重要的。为此，花样年组织国际智囊团队，首次推出甲级写字楼“全程商务平台服务”，涵盖写字楼的开发、设计到销售、租赁、服务等每一个环节。走进写字楼你首先会看到一个宽敞的大堂，有舒适的沙发、宽大的茶几、饮水机、书报栏，这里是公用的客户等候区。花样年的写字楼单位设置有“总前台”，当有客户来访，前台秘书会为其通报。

    杨脉表示，花样年开发的写字楼多配备了洽谈室、休息室和吸烟室等公共设施。“有了共享的会议洽谈室，在公司内部就可以不用预留该空间的功能，而节省的空间就是金钱。”可以说，花样年为消费者提供的不只是一间办公室，而是全方位的商务服务和享受。大堂服务中心能帮你接待拜访者、收发信件、宴会组织、室内清洁、代缴费用等，企业需要的几乎所有事务性服务花样年都能提供。

    除“管家式服务”外，最受企业欢迎的还是花样年专门针对中小企业开设的“千万企业助跑基金”：凡购买花样年旗下的香年广场、福年广场的写字楼单位，最高可享受280万元（限指定楼层）的创业补贴。

    针对投资性客户最关心的租金回报问题，花样年还专门组建了招商中心，联合专业招商机构整合花样年集团资源，实现全国商业资源共享，为投资型客户提供充沛租户。并且独创了空置期解决方案，对处于租约空档期的客户实现物管费减免并赠送大客户车位，以此保证客户的投资回报。