近两年，成都商业地产呈现出蓬勃发展的态势，然而，集中开发却导致了商业地产压力膨胀。

    有数据显示，截至今年5月份成都写字楼库存高达400多万平方米，而且由于短期集中放量，写字楼市场已出现租金下滑、空置率上升的现象，以至于有研究人士称成都写字楼或将由此爆发危机。

    这样的担心是否多余？面对高体量、同质化的竞争压力，下半年成都写字楼当如何寻找出路，避免出现“高血压”？本报记者日前就此采访了三位业内人士，他们的观点或许能为大家看清当前的成都写字楼现状提供一些参考。

    记者：成都写字楼市场主要凸显了哪些问题？

    冯珏：上半年来，成都写字楼的主要问题还是供应量过大并过于聚集，造成区域及结构性的集中，空置率也不断上升。近期供应的写字楼主要集中在东大街和南延线沿线，产品类型都以甲级写字楼为主。由于产品选择面宽，造成价格递减，导致投资者观望。写字楼大多属于投资品，必定受到价格趋势影响，由于购房者更多会考虑回报率，因此在价格趋势不明朗的情况下，项目的销售压力更大，加之受整体金融环境影响，投资者疑虑会更多。

    王淞跃：目前成都市场上超甲级、甲级、类甲级写字楼不胜枚举，似乎都要与“甲”沾边才算得上是真正的写字楼，产品的高度同质化似乎在所难免。在写字楼市场供应井喷的背景下，甲级写字楼显得尤其泛滥。但目前成都的甲级写字楼在硬、软件配置方面大都还停留在表面，如单纯追求大堂空间、单梯服务面积、空调配置、层高等，产品重叠度太高。

    记者：近期租金下滑、空置率上升是否意味着写字楼市场已开始降温？

    张进：预计目前市场存量的消化周期需要3—5年。从销售来看，写字楼市场受经济下行、信贷收紧、竞争激烈等各方面因素影响，自2011年下半年开始已经出现明显的疲软态势；从整体租赁市场看，去年至今年上半年，仍然处于一个较平稳的小幅上行趋势，空置率并未明显上升。不过，从当前的市场存量结合今明两年巨大的销售放量和交房量，写字楼市场无论从销售还是运营方面来讲均不容乐观，高新区天府新城尤其值得注意。

    王淞跃：根据最新数据显示，目前成都写字楼存量已超过400万平方米，消耗存量尚需两年多的时间，如果加上已交房但依旧空置的写字楼，这个数字还将继续放大。从2011年上半年起，成都写字楼市场急剧膨胀，从客户情况来看，有近一半都是投资型客户，在写字楼空置率持续攀高的情况下，写字楼出租难度将加大，租金水平势必受到影响，投资回报率明显下挫，投资者的投资信心急剧萎缩，导致市场供需失衡的格局愈演愈烈。

    就目前的租金下滑、空置率上升及存量攀升现象中不难看出，写字楼已经进入白热化的竞争阶段，面临巨大的竞争压力，预计未来2—3年里，成都写字楼市场将进入平台期，后期收益预计下滑可能性较大。

    记者：短期内成都写字楼空置率安全线究竟该是多少？如何应对同质化倾向？

    冯珏：当前市场去化速度较慢，但商业地产的持有成本低，并且结构性调整空间大。一般来说，写字楼空置率应低于10%，但目前成都写字楼空置率超过20%，这主要是由于短期供应量增加。我个人认为，企业应调整开发周期，对一些综合体项目可以暂缓写字楼部分开发，转向做酒店式公寓等产品。对于已开发的项目，则可以降低单价、快速跑量、快速清货，薄利多销才是企业当下的出路。

    王淞跃：面对激烈的市场竞争和高同质化压力，成都写字楼更需追求一些功能化和精致化的设计。如大堂分区功能化，可设置咖啡吧、饮品区、阅读室等休闲配套；可考虑在避难层或其他辅助层设置健身房、运动区等公共运动场所。

    当然，交付使用后是否能够持续提供较好的物业管理服务，对写字楼的租金水平和升值潜力也具有重要的影响作用。

    记者：企业增加自持是否能有效改善后期运营？

    张进：企业增加自持的确是改善后期运营的有效前提。海外的写字楼市场基本是以持有运营为主，不过近几年才在国内迅猛发展的写字楼毕竟有其现实特性。所以，企业的自持仍需量力而行，在具备资金储备、运营团队及充分的评估论证的前提情况下，可以考虑增加自持甚至整体自持的方式，以获取物业更大程度的升值增收。同时，需要特别强调的是，自持仅仅是改善运营的有效前提，绝非无往不利的“尚方利器”，也正是由于自持的形式，对企业的经营理念、资金储备、专业水平等均提出了更高的要求。

    冯珏：这应该视企业自身情况而定，因为一些企业并不具备这样的承受力，自持运营对于企业的资金、管理都提出了更高的要求。以城南不少项目为例，多数开发企业其实并没有想象中的强大实力，多数项目是属于融资开发。因此，当前还是应该多注重调整产品配额，通过调价实现快跑。