新一轮商业地产投资风潮席卷全城 20多个项目加入年底“抢客”大战

　　初哥：贪平买铺前景堪忧

　　“当时买商铺的念头很简单，就是想为手上十几万的闲钱，找一个合适的投资出路。”回想起一年前与闺密合伙买铺，阿玲显得有些后悔。2011年夏天，阿玲在中介代理的推荐下，与闺密一同购买了海珠区的一间商场铺。与许多被商铺投资热冲昏头脑的新丁一样，该商场最低价的铺位还不到10万元/间，阿玲和闺密看中二楼靠近电梯口的“靓铺”，面积约10平方米，连交易税费近30万元。由于总价较低，这批铺很快被投资客抢光了。该商场已于今年5月开业，前两年由项目方统一经营管理。从目前的经营状况来看，远比当初承诺的差，冷静下来的阿玲开始担心：两年后没有了统一经营，租金会否一落千丈？

　　老手：入货公寓看重升值

　　同样是选择投资，今年在珠江新城购入商用公寓的老张则显得淡定得多。名下已有多套住宅物业的老张，投资的公寓是时下最受欢迎的中小户型，面积约70平方米，总价190万元，他除了看租值，更看重物业的升值潜力。“我不会贪便宜仓促入货，还是会综合考虑投资风险再出手。”

　　踏入第三季度，广州楼市的投资氛围趋于热烈，据不完全统计，第三、四季度，全市共有20多个商用公寓和商铺项目陆续加入年底“抢客”大战。

　　商业地产投资风潮在住宅限购满两周年之际席卷全城，到底还有多少“笋货”值得奋身一搏？那些在前一轮大浪中被冲昏了头脑甚至“损手烂脚”的投资者，他们的经验教训能给后来者提供哪些借鉴？本期我们一同回顾与探讨。 
　　
    格仔铺 风险转眼杀到 热潮急退

　　记得2011年，铺天盖地的商铺广告席卷全城，从户外广告、沿街传单到手机短信，“20万元/间独立产权铺”、“8万元首付即享一铺养三代”等字眼看得令人视觉疲劳。但经过一轮宣传的狂轰滥炸后，确实掀起了商铺投资热潮。从网易房产的统计数据来看，2011年3月~9月，广州市一手商铺成交量为3867套，均价约21655元/m2，成交面积为414783平方米，7个月的总成交金额已近90亿元，成绩斐然。合富置业市场经理梁燕明表示，从投资商铺的客户心态看，普遍都是想借投资商铺，为手上闲置的资金找到投资渠道。

　　“大铺拆细铺”日渐式微

　　不过，这股商铺“季候风”并没有持续多长时间，特别是“格仔铺”、“场铺”，前期宣传以其低总价的噱头赢得众多买家围观捧场，但在行业专家的多番提醒下，这种入市门槛较低但投资风险较高的商铺物业，最终日渐式微。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰指出，去年第三、四季度，“大铺拆细铺”的商业裙楼铺销售行情火爆，但在今年春节以后，由于“场铺”的同质化情况严重，且整体供应量较去年有所萎缩，因此一手商场铺的成交行情亦急转直下。网易房产的数据显示，今年3月~9月，广州一手商铺成交量为2705套，同比跌幅三成，成交均价为19694元/m2，价格跌幅约9%，总成交金额约60亿元，跌幅33%。

　　一二线街铺行情稳中见涨

　　相比于商场铺在住宅限购两年里的“大起大落”，街铺的行情可谓稳中见涨。据介绍，住宅限购以前，大多数商铺投资者都会将目光主要集中在如北京路、上下九、体育西路等成熟商圈的一线街铺。住宅限购以后，业主放盘心态日渐强硬，鲜有放盘，一线街铺的行情长期处于“有市无价”枯水期，部分热门路段的街铺成交量急剧下滑。

　　不过，二线街铺倒是借了“东风”，随着前来打探行情的投资客增多，现在摇身一变，在价格上追及一线街铺。与北京路商圈相邻的文德路、文明路，这两条二线商业街的商铺价格已今非昔比。由于放盘价格上涨猛烈而租金涨幅较和缓，这些原本租金回报率在5%以上的二线街铺，现阶段亦难保4%。 

　　写字楼 售价虽飙升 租赁陷困局

　　销售走高 租赁疲软

　　高力国际调研及咨询部董事陈厚桥接受记者采访时表示，住宅限购以后，写字楼买卖成交行情持续飘红，成交价格亦是水涨船高，其中以珠江新城板块的价格升幅最为明显，现时一手写字楼均价已达3.3万元/m2，部分项目更飙至4万元/m2。尽管入市门槛提升，但资金实力雄厚的投资者对写字楼物业的购买热情不减反增。

　　不过，写字楼销售市场行情走俏的同时，租赁市场却陷入困局。目前珠江新城有部分由发展商持有的甲级写字楼物业，为提高出租率，吸引租户入场，主动降低5%~10%不等的租金。大量新增供应带来的招租压力，租户在选择及租金谈判上均占优势地位，直接降低了一手写字楼物业的租金回报率。预计这种供大于求、租值上涨疲软的市场状况将持续1~2年。

　　迎合客户需求改设计

　　私人买家碍于资金有限，往往会选择100~150平方米的小面积单位，由于面积较小，所匹配的租户群亦较窄，实际租赁情况并不乐观。陈厚桥告诉记者，现在写字楼市场上有30%~40%的买家为私人投资者，发展商会加大500平方米以下的中小面积段产品，尽可能迎合投资者的需求。 记者 王雯倩

　　公寓 供应猛增 小户型成主力

　　尽管一直以来公寓产品都不是房企的主力开发产品，但随着限购令的严格执行，近期不少房企包括大发展商，都将公寓作为新的增长点进行大量开发。据不完全统计，目前在售或即将开售的公寓产品多达13个。其中，大房企就包括保利、绿地、万达、合景泰富、敏捷地产等。从产品类型看，可谓丰俭由人，像保利中达广场，既有60平方米的小户型，也有124平方米的四房单位；绿地滨江汇同样既有40平方米的“蚊型”公寓，也有106平方米的舒适户型。

　　优点：买入成本低

　　充足的供应量将给节后市民投资带来更多的选择，而且，这些即将开售的公寓项目中，小面积产品占了主流，几乎各个新项目都有小户型产品。像贵贤上品二期的写字楼式公寓，四五十平方米的小户型占比超过一半；合景誉山国际的B1栋公寓，全部是40平方米左右的小单位；奥园养生广场的公寓最小面积只有35平方米。就算是高端公寓项目，也毫不例外地以小户型为主打，如佛奥广场的单身公寓，最小面积才36平方米，虽然单价达3.5万元/m2起，但总价控制在126万元，在珠江新城算是低门槛产品了。

　　缺点：使用成本高

　　而公寓的优点则在于既不限购，又不限贷，宜商宜住，既能租给白领、金领居住，又能申请工商牌照，租给小企业办公，出租面更广，投资风险相对小些。

　　但商用性质的公寓持有成本却要比住宅高出一截。例如，住宅的管理费通常在2～3元/m2/月，只有个别豪宅才到5元/m2/月以上，但公寓的管理费动辄4～5元/m2/月，有的甚至高达20元/m2/月，如果租不出去，业主的持有成本就很高。

　　关注：使用年限和回报率

　　由于水涨船高的因素，目前公寓的价格也随住宅不断上涨，普遍都在“万”字头以上，因此，其租金回报目前通常只有3%～4%，回报率并不高。而且从使用年限看，普通住宅有70年，但公寓只有40～50年，有的单价便宜的公寓使用年限甚至只剩下20多年，投资回报期较住宅要短。因此，买家“下手”前要把账仔细算清楚才好。

　　“商住同体”是硬伤

　　谈及商业地产的未来发展，多位受访的业内人士均表示，由于住宅限购在短期内都不见放松迹象，因此，从整体上看，商业地产市场仍将是发展商和投资者关注重点。不过，不同类型的商业地产项目，其境遇则不尽相同。

　　受业界评价最高的是商业公寓项目，由于投资门槛低于写字楼，而且投资风险要比普通商场铺稳健，在未来1~2年内仍将会受到投资者的追捧。但从长远来看，商业公寓的发展前景亦有阴霾，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥在看好商用公寓短期畅旺的同时亦指出，“商住同体”既是商业公寓今日销售火爆的最大卖点，也会成为他日没落的硬伤。他表示，对于投资者而言，兼顾商住两用令投资者产生“租不出去，我也可以自住”心态。可是，商用公寓的住户较为杂乱，无论是小区规模还是居住氛围，普遍逊于纯住宅。至于其办公用途，确实会以其相对写字楼低廉的租金和管理费吸引处于创业期的小公司入驻，但由于管理水平不及纯写字楼物业，一旦公司规模扩大即转租，租约变动较为频繁，长此以往，对租值上涨亦有压力。

　　至于写字楼物业，倘若明年整体经济未见起色，目前买卖市场的畅旺状态将变得停滞。商铺方面，外围板块的社区铺成交行情有望升温，曾经红火的商业裙楼铺则风光不再。