“新型城镇化机遇下，商业地产已经进入到向三四线城市纵深发展的阶段”。6月23日，在由全国工商联商业不动产专委会、承德市双滦区政府主办的商业地产与区域经济发展高峰论坛上，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波如是说。

    新一轮城镇化带来的大量消费需求，正为三四线小城市商业地产带来前所未有的发展机遇。但是，对于一哄而上要抢食城镇化“蛋糕”的各小城市地方政府、地产商、投资商们而言，却也“没那么简单”。业内人士认为，在上一轮城市化浪潮中兴起的商用建筑大量重复建设、供应过剩的风险还待部分二三线城市长期消化。

    低成本高回报
    商业地产将成城镇化引擎

    毋庸置疑，城市首先是“城”——围墙和房屋，以居住为主；其次就是“市”——街道和商业。商业地产是“市”的题中应有之义。

    但是，上一轮的城市化实质只注重了单一功能的“城”的发展，简单而言，成了住宅地产商的城市化。

    “单一功能模式无疑是失败的模式”，朱凌波指出，“第一代城市化主要是在大城市和城市群，很多城市化的推进过程中都是单一功能，比如过去的大盘时代是单一的居住功能，工业园区、产业园区、开发区职则是单一的产业功能。”

    对于城市化所需的商业地产，此前并非没有涉及，2003年开始的国内商业地产热潮已是体现，但是，由于中央政府在商业地产管理上的缺位、金融创新的缺位以及地方政府的助推，造成了过往的商业地产开发中存在大量的克隆现象，形成了千店一面、万城一面的同质化问题，城市与城市之间的招商引资也愈演愈烈；商业地产、城市综合体面临过剩风险；城市规划、交通规划、商业规划严重分离导致城市居民以单一潮汐式的消费方式为主；交通堵塞、大气污染等大城市病日益严重，影响城市发展和人们的生活。

    朱凌波认为，新一轮城镇化和此前一轮的城市化已截然不同。“三四线城市正取代一线城市成为城镇化的主角，商业地产将取代住宅房地产成为引擎。”

    据介绍，在未来城镇化进程中，随着行政区划的调整和“扩市减县”的可能推进，很多地级市可能都会有超过500万人口，这意味着新一轮城镇化中，地级市、县级市的小城市将有巨大的发展空间。

    眼下，万达、中铁、中冶、摩根士丹利等本土、外资大型开发企业早把未来十年的布点放在了二三四线城市。

    “低成本、高回报率是开发商对二三线城市甚至四线城市商业地产趋之若鹜的关键词”，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说，在三四线城市，从拿地到建筑，同样十万平方米的商业项目，地价可能比一线城市相差12-13倍；而三四线城市由于门店少，不像一线城市密集，销售极好带来的租金回报并没有10倍以上的差距；此外，三四线城市做开发还能享受地方政府税务、地价等各方面支持，能实现开发商的最大利益化。

    发展三四线小城市商业地产是地产商和地方政府利益的“不谋而合”。北京博地澜屋设计机构总设计师曹一勇坦言，对于地产商而言，住宅销售由于房地产新政已面临困境，转型成为必需；地方政府则要求地块不仅解决居住问题，还得有商业和生活、服务等配套，商业项目能给当地带来税收、政绩，由此商业成为开发商拿地的条件之一。

    而由于一线城市商业的逐渐饱和，小型地产企业拿地愈发困难。以北京为例，在2000年前，北京人均商业面积是0.7平方米，当时人口1276万；2005年，北京商业面积达1300万平方米，人均商业面积1平方米；如今，2013年，北京商业面积已超过4000万平方米大关，按2000万人口计算，人均商业面积已达2.45平方米。与美国诸多一线城市、日本、我国香港等国家和地区相比，其人均商业面积均未超过2平方米。

    曹一勇认为，一线城市商业地产已相对饱和、同质化，甚至二线城市也有超饱和倾向，但是三四线城市，城镇化的需求会带来消费需求的大量增长，三四线小城市商业地产会成为重点区域。

    三四线城市商业地产
    谨防泡沫化风险

    在城镇化口号下，当前以物流园区、城市综合体为名目的各种商业地产项目、工程已纳入全国各三四线城市政府的“十二五”规划，100个城市综合体、规划上百平方公里的大型商贸物流园区等都在一个个名不见经传的小城市鳞次栉比地出现，相比前一轮的城市化住宅化的主导，此轮以商业地产为主的三四线城市主战场能否避开一线城市“前辈们”的覆辙？

    此前，住宅市场持续调控，不少开发商向商业地产转型，愈发导致商业地产投资井喷，数据统计，2010年商业地产是住宅开发的1.5倍，2012年上半年这一数据翻新到“2倍”，与此同时，国内一二线商业地产的空置率在10%左右，大型商业地产甚至达到50%，引发了商业地产泡沫化的担忧。

    对于深入三四线城市的大型开发企业而言，其动机可解释为抢占三四线城市所谓的“洼地市场”。一般人士认为，由于商业空白点多，空间大，三四线城市商业地产的复制较一线城市更简单，在了解城市的级别、收入、人口，商业项目位置，操作模式后，全国性的高速复制相对容易成功。

    但是，事实果真如此吗？三四线城市需要什么样的商业地产？在新城镇化的市场语境下，小城市商业地产商应当如何求生存？

    目前，由于开发商普遍资金缺乏，租售结合往往成为三四线城市商业地产的主流模式。但是，事实是，要做好一个好的租售结合的商业项目，要求的要素非常之多。即便在一线城市，诸多大型资金实力雄厚的地产开发商也不敢“沾染”散售型商铺。

    蔡宇翔认为，要做好一个租售结合的商业项目，除了考量开发商现金流的实力外，还必须同时具备六项“技能”：一，有足够的体量，足以成为城市的亮点；二，项目功能定位实用；三，足够体量的主力店、次主力店，能支撑销售型商铺的长期运营；四，主力店品牌号召力强；五，业态符合项目定位；六，项目设计美观性。

    服务国内诸多二三四线城市商业建筑设计的曹一勇也表示，作为商业项目操作的流程，从商业规划、商业设计到营销招商、后期运营管理，一个商业地产项目的成功必定要经过设计、规划、招商团队的专业化和系统化论断、设计、规划、运营，同时和开发商的商业敏锐度、资金实力、经济链，政府部门的支持形成合力才能保证商业地产的成功。

    作为商业地产领域有着成功运营经验的商业企业高管，北京凯德翠微总经理胡泊认为，三四线城市在涉足商业地产开发时，不应盲目复制一线城市的业态、形态、模式，盲目追求高端化定位，在其看来，新型城镇化的推进过程中可能更需要能为广大农民群体进城创业、就业、消费需求服务的中低档综合体。

    他认为，“三四线城市在开发商业地产时，首先要注意到消费结构和市场的变化，特别是商家的变化，进而去调整商业的定位和业态组合，而不能简单地复制模仿。而对于现在备受三四线城市政府青睐的商业地产的主要产品模式城市综合体而言，开发商在招商时不仅要看业态品牌的付租能力，也需要综合考虑未来项目招商的租期、包括业态的配比、布局，各业态应着力互补。

    在朱凌波看来，其也认为新型城镇化对于商业地产需求是一个双向流动的过程，不只农民进城，还包括城市人口对郊区化生活的需求。

    欣慰的是，少数有意识的地方政府和地产开发商开始意识到三四线城市商业地产开发的风险，摈弃以往“拍脑袋”似的简单决策和运营操作模式正在成为他们的选择。

    “走过10年高速发展期，商业地产逐渐成为发展的引擎，成为旧城改造及新区开发的主流模式”，日前，主办商业地产与区域经济发展高峰论坛的河北承德市双滦区副区长李秀宏就坦言，商业地产的迅猛发展既给区域经济发展注入了活力，也带来了挑战，迫使政府更加理性冷静的梳理分析并认清形势，以期能在商业地产开发路径选择、产品定位、资源整合等方面作出正确判断，避免少走弯路。

    不过，业内人士还是表示，除了商业地产项目本身规划的到位外，还有城市外部环境的配套。普遍达成共识的是，新型城镇化最重要的是产业支撑，人口的聚集，才能带来商业的繁荣。“只有这三个要素全部聚集，三四线小城市商业地产的前途才会光明”。