在二三线城市商业地产的一片蜂拥之后，一两年来，开始不断有项目深陷泥潭。其中不乏一些知名商业地产商。宝龙地产近日就传出在青岛的三个项目经营不善的消息。

    但业内人士认为，二三线城市仍然存在机遇，就看开发商的眼光及把控能力。另外，在二三线城市，商业地产运营模式也一直是困扰众多房企的一大难点。在进与不进之间，售与不售之间，寻求一种新的平衡点。

    商业地产冲动

    2010年以来商业地产全国的建设狂潮在近两年开始显现，特别是二三线城市。据报道，成都市已开工建设的商业综合体数量已超过100个，未来4年还将入市1000万平方米左右；贵州省未来5年将基本建成100个城市综合体;另有数据显示，预计今后购物中心将以每年300家的速度增长，2015年总量或达4000家。

    进入2013年，娃哈哈集团、东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产。

    位于河北燕郊号称“世界最大商业中心”的成功大广场，已建成多年，目前尚未招商完毕。燕郊目前开业及在售的商业项目包括鑫乐汇、成功大广场、星罗城、乐天玛特、天洋城购物中心、东贸国际购物中心、雷捷时代广场、燕达国际商城等近十个。有分析称，在售商业项目总面积近200万平方米。按燕郊50万常住人口粗略计算，人均商业面积已达4平方米，远超发达国家人均商业面积1.2平方米的标准。

    业内人士提醒，需要防止二三线城市商业地产迅速升温带来的泡沫隐忧。一线城市人口密集、品牌商家多，运营商家也多，相比之下，二三线城市并不具备一线城市的这些优势，招商相对困难，商业地产的泡沫已在慢慢膨胀，一旦破裂，后果将比商品住宅市场更为惨烈。

    华高莱斯董事、副总经理公衍奎告诉记者，两三年前，有一段时间，很多二三线城市这种综合类用地大量放量，很多城市到处招商，那时起商业地产开发就逐渐进入高潮，现在的过剩大多是前几年积累的结果。包括一些很小的城市。公衍奎认为，事实上在三四线城市，老城的商业也需要再改造。一些居民已向新城转移，但配套商业没发展起来，需求仍然存在，供应依然不足，所以还是有一些机会。就看开发商的眼光与把控能力、运营能力。

    租售比悬殊 出售潮回流

    除供应量井喷，同质化严重以及经营管理不善等因素制约着一些商业项目的发展外，从一线城市蔓延而来的租金与售价比值的日益悬殊正侵蚀着二三线城市。

    目前，二三线城市商业地产价格一路飙升，与租金回报的比值越加悬殊。“一种趋势越来越明显，销售的价格和租金的比值越来越悬殊。在三线城市，如鄂尔多斯，商铺三年前就卖到了2层均价8万元/平方米，但它的租金都不到2元/平方米。从40年的静态租金与当前售价比值来看，开发商有什么动力来持有呢?”RET睿意德执行董事张家鹏直言，现在销售商铺是中国特色及市场特色形势下的产物。销售商铺在中国是个必须，或者说是被动的必须，中国的地产融资渠道非常有限。

    在张家鹏看来，国外商铺只租不售，但在中国租售比值这么悬殊的情况下持有40年，静态算的话，还要承担运营风险，开发商肯定没有动力持有。另一个不容忽视的趋势是，开发商的卖铺行为正在回潮。

    很多商业地产的败北都被归结为一种模式，完全散售的模式被饱受诟病。随后，很多大开发商把自持看做是保障商业持续性的法宝。然而，自持物业所带来的资金压力与收益迟缓是很难被一般的企业所接受。事实上，在专业人士看来，散售与自持并无定式。完全自持或完全散售并不能完全适合中国目前的商业地产市场。

    张家鹏介绍，从华润的经验看，此前大家都觉得华润万象城的模式好，但现在华润也在改变，华润下一步可能会有两个动作，一是要拿大地块做综合体，然后卖一些商铺。此外，虽然之前有幸福里、乐府配套万象城，但这个模式的速度太慢，华润5年才做了3个万象城，后来华润做了一个新的产品线——“五彩城”，直接和万达竞争。这个产品要做得快，而且未来希望做出一条商业街来卖商铺。

    卖铺有回潮的趋势。之前，商业地产开发商都看得很绝对，认为卖不对，应该看长期，但是在中国，不能寄希望于太多未来的东西，到时候机会已经没有了。

公衍奎亦认为，目前来看，从物业价值来说，销售肯定比自持划算。事实上现在地产价值是被高估的，不管有无泡沫，租售价格比来看，很明显销售对于开发商来说划算，只是销售之后，开发商把经营风险转嫁到小业主身上。小业主压力越来越大。万达的商街是销售的，万千百货是持有的。从投资回报角度来说，拆零销售更划算。从商业运营角度来看，拆零销售往往不太容易做起来。除了管理难之外，销售价格太高也是重要原因。

    卖铺不是罪。RET睿意德高级董事王玉珂认为，卖与不卖，并不是商业成功的核心。成败点在于，在产品规划和运营管理当中，尤其是在二三线城市，能不能合理控制不利元素，放大优点，形成升值和溢价能力。同时开发商还应意识到，即便是卖铺，后期的运营管理也是非常重要的。

    需要注意的是，小城市的开发商投资实力不太强，所以一定要租售结合。商业要做活必须要有一定比例的运营，其次要解决资金问题，要售，解决开发商持续投入的问题，但租售的比例并没有明确的定式。

    在公衍奎看来，很多人在批评开发商出售商铺，但要看站在哪种角度，从商业经营者的角度看，希望其廉价出租，从开发商角度要考虑投资回报。对于商业地产开发来说确实在这几方面要取得平衡。一方面回报合适，一方面，保证商业持续性。所以就有了像万达这样的组合，自持一部分，销售一部分。像SOHO的全售模式，从运营角度看，存在一些问题。具体不同的项目有不同的考虑，不同的业主业态，比如说，街铺大多可选择出售，但如果是一个购物中心，一个大盒子，肯定要配置几个主力店，这部分需要持有。