如今，环丽萍的手机隔上七八分钟就会响一次。她是一家写字楼代理中介的负责人。让她高兴的是，现在求租的比年初明显多了起来。据介绍，外贸和货代两个行业约占青岛写字楼租售市场的45% 。从去年下半年起，这两个行业随着国际金融危机来临而跌入低谷。写字楼租售市场也被连累，包括时代广场在内的众多写字楼，每平方米的月租金从以往的75元一路跌至45元 。8月12日，记者走访发现，随着国内经济的复苏，岛城写字楼租售价格也开始触底反弹，空置率也有所下降。

    典型案例

    每平方米75元月租跌至45元

    “时代广场租价跌了接近一半。”青岛诚诺不动产经纪公司经理环丽萍从事写字楼租售已有8年，代理绮丽大厦、香岛大厦、英德隆大厦等市南区20多栋写字楼房源的租售。提到香港路租金跌幅最大的写字楼，她首先想到时代广场。她介绍说，该写字楼近日新登记的可租房源就达到18套，面积在150～430平方米之间。“截至到今年上半年，时代广场至少能租到2.2～2.5元/平方米/天，算下来月租就是66～75元。这样的租价在香港路沿线按说是最好租的，但现在每天每平方米只能租到1.3～1.5元，跌了将近一半。此外，颐和国际、华仁大厦等写字楼也纷纷降下身价。记者查询发现，颐和国际以往租赁报价12万元的房源，现在降到了约9万元，以往报价9万元的降到了6万元左右。

    租金下跌的并不仅仅是时代广场。知名地产分析机构世邦魏理仕近日发布市场分析显示，金融危机继续影响华北各城市的物业市场。包括青岛在内华北五市的写字楼租金在第二季度依然走低，季度环比跌幅超过20%。业内人士分析说，以往香港路沿线写字楼的每平方米每天租金均价至少在2元以上，现在约为1.5元，崂山区海尔路沿线也有小幅下跌，每平方米每天租金从1.5元降到了1.2元。

    原因浅析

    业户纷纷“大转小”降成本

    更让业内担心的是写字楼空置率的上升。记者了解到，香港路沿线目前可供租售的写字楼约有30座，按照每栋30层，每层5家公司计算，就有业户约4500家。国际金融危机来袭后，这些写字楼里的很多企业生存艰难。“不少小企业扛不住就倒闭了。”岛城一家外贸公司职员小乔说。

    小乔在公司负责产品检验。从去年12月份开始，他就基本处于半工作状态。“公司业务量大幅下滑，不过老板没有裁人。”据他介绍，公司办公地点从甲级写字楼搬到了档次低一点的写字楼里，办公面积也缩小了，目的就是降低开支。不过，从今年4月份起，公司的业务出现好转。“我们增加了多种经营，现在公司已经恢复了活力，加上七八月份是传统旺季。不过，公司地点暂时不会搬回去。”记者了解到，今年上半年像小乔所在公司这种把办公场所“大转小”、“降档次”的情况不少。环丽萍介绍，很多租赁客户通过中介将大办公室出租，再转租小办公室。或者把大办公室隔断租出去。“往年，只有经营不佳的公司才会这么做。这类业务量顶多占我们公司总业务的15%，但今年却达到了30%。”

    市场观察

    中小企业转战海尔路

    目前，海尔路沿线的写字楼接近10座。尽管相对较偏，但租售价比香港路明显偏低。以数码科技大厦为例，102平方米的办公场所，3000元/月，每天每平方米约1元。“就是这样的低价房源，空的还不少。”环经理说，像数码科技大厦、天宝国际大厦这样新建写字楼，50～60平方米的办公室，一年租金也就约两万元，对中小企业非常有诱惑力。记者从崂山区工商部门了解到 ，仅今年上半年，从市区迁到崂山区的企业就有65户。其中青岛远洋房地产有限公司、融汇通山东网络服务有限公司等企业的注册资本都超过1000万元。“平均算下来，每月就有10家企业从市内四区搬到海尔路沿线 。”崂山区相关负责人表示。

    此外，香港路写字楼停车位紧缺也是一些企业搬走的原因。据了解，像黄金广场、丰合广场、华仁大厦、福泰广场、国际金融中心等写字楼都存在停车难问题。有的甚至500多平方米才配有一个车位。“颐和国际停车位600元/月，两层车库足够用了。但华仁大厦停车位太少了，涨到850元/月还租不到。你想，现在哪个公司没有三四辆车 ，如果再加上来访客户的车辆，根本不够用。”在华仁大厦上班的张先生说。而崂山区多家写字楼都是新建的，停车位非常充足。

    权威数据

    写字楼空置率正小幅下降

据戴德梁行青岛公司的相关数据显示，去年自八九月份以来，香港路沿线的写字楼空置率在不断提高。截止到今年二季度，平均空置率上升为29.6%。记者在采访中发现，如今不少写字楼的租户数量正在增加。新世界大厦投入使用已经十年，写字楼有21层，因地段和价位优势，租售率一直很高。物业服务人员表示，目前已经没有整层的可租房源，分散的可租房源大约有1/3。“现在转让房源逐渐少了。”

    “岛城现有写字楼的租售情况已经有所好转。”拨通戴德梁行青岛公司高级经理吕后军的电话时，他正在进行市场调研。他告诉记者，外贸和货代两个行业占据着青岛写字楼市场的45% ，这两个行业和国家宏观经济形势密切相关。由于大多数公司的租赁合同一般是年底到期，从租约率方面还不能明显看出来。环丽萍经理也认为，目前岛城写字楼租售市场开始触底反弹了。“写字楼租售户本地企业和外地企业各占一半。外地在青主要是开设分公司或办事处。随着经济复苏，企业的经营形势都明显好转。加上政府扶持大学生创业，这也增加了写字楼需求。”

    后市预期

    专家说依然不容乐观

    如今，保时捷中心、亚麦大厦、万邦中心、远雄国际广场、凯悦中心等项目中写字楼都即将投入使用，而保时捷中心、亚麦大厦等项目还只租不售。根据戴德梁行的市场调研，截至2009年6月底，青岛市甲级写字楼市场总存量约为44万平方米，香港路沿线更是趋于饱和。吕后军经理介绍说，目前青岛市场上现有的甲级写字楼的每平方米每天租金在3～4元，乙级写字楼在2～2.5元，而目前新投放的甲级写字楼都在5元左右。“新投放的写字楼在设计、配置上都有优势，价格会更高一些。尽管从差异化角度看定位高端一些 ，但依然难避开激烈竞争。”

    考虑到目前香港路、海尔路大批量写字楼的集中放量，而市场需求尚不明朗这一情况，吕后军分析说，整体来看，2008年以前，青岛写字楼的供应和需求比较平稳，稳步增长。但今年市场供应大量投放，消化肯定需要一段时间。尽管我国宏观经济率先复苏，但写字楼市场回暖会有一定滞后性，在未来的1至3年内，青岛写字楼的整体空置率依然会比较高。业内人士周泳旭也看跌近一两年的写字楼市场。“市场需求增长相对缓慢，香港路甲级写字楼集中上市，竞争之下甚至有可能进一步压低现有写字楼的租售价格。”