央企地王引发了新一轮对房地产市场的大声讨，随后国资委和各地政府纷纷出台整顿措施，3月22日国土资源部再出新政策，未出台保障住房用地计划的地方不得出让土地。在房地产政策不断收紧的前提下，房地产企业如何应对，新鸿基、首创、复地重新寻找商机。

    从2009年年末开始，旧城改造仿佛一夜之间成为一线城市的热门词汇。特别是广东，政策上的放松，让原本必须通过招拍挂的旧城改造多了几分弹性，也让开发商看到了难得的商机。

    新鸿基地产（以下简称新鸿基）正是其中的急先锋。从去年年底到今年3月，新鸿基花费了近百亿元用于旧城改造的前期土地投入。这还仅仅是水面上的一部分，据透露，目前新鸿基仅在广州周边就尚有几个处于谈判阶段的旧改项目。

    当国内政策严查囤地，港企在内地“囤地生金”模式遭遇困境之际，新鸿基正试图从广州的旧城改造中寻找新的机会。

    百亿资金投入旧城改造

    其实这几年，包括万科王石在内的众多房地产大佬都在思考一个问题，一线城市的大城市病越来越严重，而开发商还希望在城市中心发展项目，途径无非两条，其一是持有商铺、写字楼等商用物业收租，其二就是旧城改造。

    新鸿基无疑在这方面拥有众多的经验。去年下半年，新鸿基入账物业销售连同合作项目收益为46.07亿港元，而集团租金总收入则达到53.6亿港元。另一方面，旧改也是这个香港最大地产商的盈利法宝。

    近年新鸿基开始将自己的“旧改”经验复制到内地市场。从去年12月底起至今年3月，新鸿基先后在佛山及广州两地先后拿下广佛两地三个旧改项目，总占地面积达81万平方米，光前期土地总投入超过90亿元人民币。如果再加上2007年与富力、合景泰富一同投资的广州猎德村改造项目，新地在广佛两地旧改项目的土地价已超百亿。

    是什么促使新鸿基如此大力投入两地的旧城改造？去年年底新鸿基高层曾对记者说过，一直非常希望能获得更多广州的开发项目，但“广州近年土地拍卖的价格常常超出新鸿基地产的底线”，新鸿基不得不从合作、并购、旧城改造上下工夫。

    然而旧改项目从来都是复杂多变，牵涉面甚广。尽管新鸿基成功地在香港观塘、沙田、西九等地完成“旧改”项目，但他们这两个第一批国内旧改项目却并不顺利。

    位于珠江新城的猎德项目，地价为46亿元，总投资额将达到100亿元，新鸿基、富力及合景泰富所持权益各为三分之一。但在声势浩大的拍卖会之后，在长达近两年的时间里，猎德村项目却一直悄无声息，毫无任何开工的迹象。媒体多次追问其中原因，三个开发商均不愿透露详情，仅一再地重复因为“政府的拆迁工作尚未完成”。一直到2009年8月，该项目终于开始大规模动工，并且在今年下半年推出第一批住宅项目。

    同样的，从2008年中开始，市场就传出新鸿基打算退出深圳项目。然而事件双方均未作出任何回应。

    “旧城改造一个关键因素在于拆迁。”新鸿基执行董事苏仲强表示，新鸿基之所以放弃深圳的旧改项目，而将近百亿元资金投入广佛。其中一个重要原因就在于“广佛有更为变通的办法处理旧改项目”。

    新鸿基今年拿下的佛山项目涉及280万平方米建筑面积，是供10万居民居住生活的大型项目。广州林和村改造虽然项目较小，但影响更大。因为该村位于广州天河北CBD中心，是不折不扣的市中心地铁上盖物业。

    广州佛山变通处理

    正如上文所述，旧城改造的难题之一就是各种利益纠缠的拆迁问题，而此次新鸿基获得的两个项目采用的分别是两个大相径庭的途径：政府拆迁和村委会拆迁。

    佛山项目与广州猎德村项目非常相似，由政府通过招拍挂的方式出让土地，获得的土地款其中一部分会用于原居民的赔偿、拆迁。开发商最为头疼的拆迁问题由政府负责，之后政府将完成拆迁的土地交由地产商开发，过程中开发商不需要直接面对拆迁居民。

    这种方法，好处是政府完成了旧城改造最为困难的部分，而招拍挂的方式又可以使这种出让减少黑箱操作，更为公平。

    但由于不能与拆迁主体面对面直接谈判，这往往使开发商的成本较高，例如广州猎德村项目，猎德村总体的补偿原则是“拆一补一”，即拆1平方米就补回1平方米。曾在改造中争执不下的违章建筑，也优先享受补偿安排，框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积，将按照每平米3500元的单价购买，在珠江新城房价接近3万元/平方米的今天，这种安排等于半买半送。而拆村后分得最多面积的一户村民拥有约1800平方米的回迁面积，几乎相等于18套房子。

    相比较而言，广州市政府给予的另一条旧改途径开发商似乎能节省更多。去年年底，为了鼓励城中村、旧厂房的改造。广州鼓励原单位自行或合作改造项目。新鸿基地产的林和村项目则采用这种途径。“直接由村成立合作公司去开发，”新鸿基（中国）有限公司华南区总经理黄少媚如是说。

    新鸿基则通过与林和村村委达成协议直接参与林和村旧城改造工作。据透露，这个占地6万平方米的项目，新鸿基已经打入9.5亿元的前期款项。黄少媚介绍，该款项主要包括回迁、安置，以及重建费用的部分定金。而双方成立的项目公司，新鸿基占了70%的股权。

    根据新鸿基方面公布的林和村改造的相关方案，整个规划方案规划建筑面积40万平方米，其中回迁房21.5万平方米，剩下的商品房仅不到18.5万平方米。虽然无法盈利的回迁房面积已经远超商品房，但业内人士依然认为新鸿基其中已经节省了不少成本。

    如果用新鸿基前期投入的9.5亿元除去18.5万的建筑面积，楼面地价只有5135元/平方米。这在楼价已超过2万元/平方米的广州天河北，开发商已经有赚无赔。“实际上新鸿基的成本可能更低。”一位参与了其中的业内人士向记者透露，因为新鸿基9.5亿元的前期投入中，有近7亿元是作为重建回迁房的定金打入监控账户，也就是说这笔钱已经包括大部分的建安费用。

    另一方面，黄少媚也透露，按照未经规划部门审批的初步方案，回迁房部分包含一栋写字楼，写字楼经营权将有林和村和新鸿基共同持有。因此新鸿基成本只会更低。

    而根据协议，该项目的拆迁工作由林和村委成立的拆迁办负责，新鸿基会等到拆迁户全部迁出之后，才会以拆迁方的方式介入。因此旧城改造最为困难的拆迁问题新地也可顺利避开。据黄少媚表示，规划方案获得了林和村村委全票通过，其规划及补偿方案亦获得林和村90%以上的村民签字认可。

    之所以能得到这么多村民的支持，规划方案中回迁写字楼的作用非常大。

    其实原林和村的村民大部分已迁出，村民的房子大多用于出租，这也是大部分村民的收入来源。但是城中村的大量“握手楼”使其居住质量、居住环境都非常差，因此即使身处闹市租金也无法上涨。城中村改造能提升楼盘质量，村民当然非常支持，但之前的改造方案，村民除了担心无法回迁原地外，还有就是无法割舍那份租金收入。而现在新鸿基承诺建造一栋建筑面积达2.5万平方米的商业大厦，将来可作为村集体的分红之用，也就使得村民少了许多后顾之忧，对于项目也就没有设置更多的障碍。

    林和村项目的初露曙光，让新鸿基看到了旧城改造的新商机。据黄少媚透露，现阶段新鸿基还有几个“旧改”项目正在交涉。