近期广州写字楼市场供应持续井喷。据第一太平戴维斯统计数据显示，今年下半年广州写字楼市场还将出现46万平方米新增供应，是上半年11万平方米吸纳量的4倍有余。业内人士分析，今年上半年，广州写字楼以8.3%空置率创下2007年以来的最低值，尽管需求依然强劲，但下半年市场仍将面临较大挑战，不排除空置率将再创新高。

　　经济增速

　　上半年空置率创三年来新低

　　第一太平戴维斯统计数据显示，今年上半年全市写字楼新增供应9.2万平方米，而租赁成交量为11万平方米，市场出现难得的供不应求。受此影响，广州甲级写字楼租金今年一季度出现自金融危机爆发以来的第一次回升，且升势在第二季度得到延续。

　　2010年上半年，甲级写字楼租金114.3元/平方米/月，环比上升4.8%；空置率也下降了1.3%，为8.3%，为2007年以来最低。从区域上来看，越秀区租金环比上升0.7%至每月98.5元/平方米，天河北和珠江新城的租金数据分别为每月116.2元/平方米和132.1元/平方米，增幅分别达到2.7%及4.9%。

　　第一太平戴维斯华南区董事总经理林木雄分析，今年上半年，写字楼市场上除了存量物业成交活跃外，在建物业也不乏大宗预租交易。如汇丰银行已签约太古汇，将租用后者7.66万平方米的写字楼面积，GE通用也与高德置地广场1期签约，租用后者8556平方米写字楼。

　　经纬行研究中心经理朱欣苑认为，上半年写字楼空置率创新低，主要源于去年的天量信贷刺激经济增长，广州今年二季度经济增速比一季度还高，仍是上升势头，且广州第三产业（主要为服务业）的快速增长必然增加对写字楼的需求。林木雄分析，整体经济形势是决定写字楼市场发展的关键因素，今年上半年广州的GDP增长率达到12.3%，高出全国平均值，全社会固定资产投资额、房地产开发投资额、社会消费品投资额等核心数据都出现明显增幅。在亚运会和城市发展需求推动下，下阶段广州各项经济指标还将出现上浮，写字楼特别是甲级写字楼需求还将进一步提升。

　　据了解，下半年不少企业因扩张规模，会考虑提升现有办公环境，从而将目标瞄准天河北、珠江新城等地的甲级写字楼单位。除了这类“换房一族”外，不少外省或外国企业及办事机构会进驻广州，带来较为庞大的市场需求。

　　供大于求

　　珠江新城空置率或达两成

　　据第一太平戴维斯统计显示，今年下半年广州楼市将有包括和泰广场、万菱汇写字楼、GE大厦、高德置地广场三期、佳兆业中心、西塔等一系列甲级写字楼进入市场，供应总量高达46万平方米，环比上半年的的11万平方米增四倍有余。其中定位为中央商务区的珠江新城新增供应超35万平方米，占据总量的77%。不少业内专家认为，尽管需求持续增加，但在海量新增供应情况下，广州写字楼市场将出现供大于求，空置率或创新高，珠江新城的甲级写字楼空置率或高达20%。

　　戴德梁行高级项目经理陈纯分析，在空置率压力之下，写字楼开发商会给优质客户提供租赁优惠，从而使得写字楼市场租金从目前的攀升转变为平稳发展。朱欣苑表示，虽然广州以服务业为主，但下半年写字楼供应量如此之大，尤其是高端写字楼集中上市，空置率上升将不可避免。“广州宜加强改善营商环境，创造更好的条件吸引大型现代服务业企业进驻，吸引更多的高端人才来穗创业。”

　　房地产营销专家谢逸枫认为，今年下半年广州商写字楼供应“井喷”将带来四大问题：一是商业写字楼“供大于求”，产生恶性竞争，开发商陷入打价格战“怪圈”；二是由于投资购买商业写字楼需求增加缓慢和入住率低，导致商业写字楼空置率上升，泡沫破裂风险加大；三是开发商只要销售或招商不到40%以上，资金链将面临断裂，同时，银行等金融机构因贷款难收回，可能导致金融危机余震；四是一手房政策调控一旦停止，住宅市场恢复往日火爆，商业写字楼就要“倒霉”，若融资渠道和银行贷款一直收紧，资金被“套牢”的开发商就要面临“死亡”。

　　3问专家

　　1. 近年来，不少写字楼开始从以出售为主转为以出租为主，写字楼该不该出售？还是应以出租为主？

　　房地产营销专家谢逸枫分析，出售有利于开发商实现快速资金回收、减少资金压力，但不利实现高回报率。而租赁则是有利于开发商实现更高利润回报，但不利于资金快速回收，可谓各有利弊，开发商要根据项目规模、定位等方面进行“对症下药”，而不能盲目“东施效颦”。近年来写字楼以售转租是开发商遭遇政策调控下临时的应对措施，也是开发商采取灵活的策销售策略，主要是因为国内经济未恢复、政策调控不稳定及市场供应量过大，加之购买需求增长缓慢、市场消化周期延长，开发商资金日趋紧张亟待缓解。

　　中地行媒体事业部副总监陈杨认为，商用物业一般是以出租为最好。他分析，对于开发企业来讲，物业出租会有稳定的租金收入，物业同时也可以作为企业资产融资；相比之下，物业出售只能获得短期的现金流。尤其是目前的珠江新城市场中，写字楼物业价值并未真正体现，即使销售也很难达到预期收益。因此，以出租来等待升值不愧为更好的方法。

　　2.在写字楼海量新增供应下，开发商应如何应对？

　　谢逸枫指出，目前广州写字楼的出路主要有两条：一是国内经济提前恢复，政府政策支持的企业数量扩增，市场需求加大；二是开发商根据市场供求变化，控制好销售速度和推货数量等，同时找准客户需求，做好写字楼的产品质量和特色设计等，提供个性化的经营管理和营销策略，增加产品附加值，吸引更多的人购买或投资。

　　经纬行研究中心朱欣苑认为，写字楼多为单体楼，每个个案都会有一些硬性约束条件，开发商应在结合区位与项目自身条件的基础上去把握客户群，再根据客户群的定位来有针对性地设计好产品，并提供优质的物业管理服务。他强调，在写字楼海量新增供应下，不能单靠开发商，还需要广州营商环境和市政配套的改善。

　　满堂红研究部主任沈锐培表示，近几年广州高端写字楼一直是供过于求，且住宅和写字楼价格倒挂情况比较明显，尤其是珠江新城。为什么开发商还大量开发写字楼呢？应该是有长远的考虑。

　　他分析，开发商很可能是想增加自持物业的比例，保持稳定的租金收益。房地产开发不可能永远高速发展，随着市场饱和以及土地供应的减少，住宅开发未来会遇到瓶颈，增加自持商用物业日益受到开发商重视，即使是以住宅开发见长的万科也开始涉足商用物业。

　　3.投资写字楼如何规避控制风险？200万元以下成本如何投资写字楼？

　　业内专家总结了以下四个投资写字楼的注意事项：最好要买带租约的单位；首选管理费较低的写字楼；优先选择楼层高的单位，出租相对容易；写字楼转手时税率明显高于住宅，因此最好中长线持有。

　　满堂红地产写字楼部杨军建议，成本控制在200万元以下的投资客，最好购买100平方米左右的中低端写字楼，如海珠区的昌岗路、宝岗大道、花园酒店、东风路等板块，面积在100平方米左右，单价一般不超过1700元/平方米。这类中低端的写字楼项目租金回报率比较高，适合长线持有收租，但同时也要注意到这类中低端写字楼的升值潜力会比较有限。