西部商业看成都，成都商业看城南。投资专家最新观点指出：未来城南商业吸纳量为370万平方米，但目前实际最大可供应量仅为350万平方米。因此，投资城南更需要具备“动态商业眼”。

    成都商业地产近年来持续放量，引发了业内认识对密集上马的商业综合体项目的质疑。据不完全统计，目前成都大约有150个在建和待建的城市综合体，上千万平方米的体量，其中大部分项目都集中在城南。而最新统计数据显示，成都市主城区的商业营业用房在今年一季度的三个月内，成交套数分别为305套、372套和342套，而新增供应量则分别为1331套、278套、1097套。成交和供应之比约为0.38：1，与去年同期相比，市场疲态已现。

    西部商业看成都，成都商业看城南。投资专家最新观点指出：未来城南商业吸纳量为370万平方米，但目前实际最大可供应量仅为350万平方米。因此，投资城南更需要具备“动态商业眼”。

    一边是项目大量增加，供应放量；一边是成交疲软，市场乏力。在成都商业地产一热一冷的背后，特别是集中度较高的城南商业，是盲目开发而造成的绝对过剩？还是因为短期的消化不良？

    双方论战
    太多还是不多？

    城南的地产开发领跑成都楼市，城南的商业地产更是备受房地产业内人士、购房者、投资者们的高度关注。最具争议、最能引发讨论的关注点，则是关于综合体众多、商业体量巨大、市场容量能否支撑、大体量的商业业态能否存活等话题。

    “就初具规模的新南天地板块来看，区域内的商业地产项目就有十余个，这么多项目的集中涌现，且多数以同一副面孔出现，所以在该区域商业项目吃不饱的现象并不少见。”对于城南的商业地产现状，四川省连锁商业协会会长冉立春不无担心：“成都商业地产版图上，商业综合体项目已高达百余个，这种大跃进式的冒进，使得局部地区的商业地产已出现泡沫化的倾向。”

    成都复地营销经理黎明对此却持不同态度，他认为：“从表面上来看，城南区域内确实有不少商业地产项目集中上马，特别是近期大源组团成为商业地产集中放量的密集区。但是从区域的规划和今后的人口总量来看，发展是必然的。大源组团居住区总面积达6.7平方公里，目前居住人数在20万左右。从现在区域的开工量来看，稍微领先于人口的增长而已，这是一种相对过剩。区域内可供开发的土地已经不多，未来区域内的人口达到规划的60万之后，目前在建的商业地产项目则能很好地支撑今后的消费需求。”

    一笔明账
    350万㎡和370万㎡

    那么，城南的商业究竟过剩还是不足？我们以城市新中心、在建和拟建商业地产体量最大的天府新城为例。作为超前规划的城市新区，天府新城基本上没有规划沿街底商，所有商业基本都以购物中心的形式存在。根据高新区管委会的公开数据，有业内人士为我们算了一笔账，也许有助于进一步认清城南商业多还是不多的问题。

    以天府新城已建成道路132公里再打7折计算（并非每条道路旁边都会建设商业地产），即天府新城可吸纳的商业体量为132公里×0.7×4万平方米/公里=370万平米，（以一条长为1公里的街道为例，沿街底商一般为一楼及二楼。进深以10米计算，这条街道（左右两侧）的商业体量约为1000米×2侧×2楼×10米进深=40000平方米），这是天府新城理论上的商业吸纳量。

    目前已知的天府新城规划中，包含大体量商业的城市综合体有茂业中心、中航时尚购物广场、中航城市广场、创新时代广场、保利国际广场、世豪广场等16个。按每个5万平方米商业（不含写字楼）的最上限计算，再考虑到世豪广场、保利广场的大体量商业，这16个城市综合体的商业总体量算约为100万平方米。

    此外，区域内尚未未公开规划、性质为商业金融业用地项目有80余个，除去纯写字楼项目后，规划有商业的项目约50个左右，每个项目占地面积基本在30—50亩之间，按城市综合体和带底商的写字楼项目1：1的比例计算，则城市综合体的商业总体量约为50×0.5×5万平方米/个=125万平方米，带底商的写字楼项目的商业总体量约为50×0.5×3万平方米/个=75万平方米，两者相加约200万平方米。

    如前所述，天府新城的商业体量约为300万平方米，加上已经建成的世纪城步行街、西蜀廊桥、海洋乐园部分商业，体育公园、大源中央公园内的部分商业，天府新城商业总体量应该不会超过350万平方米，与该区域的商业吸纳量370万平方米尚有一定差距。如果依此计算来看，天府新城的商业体量还并未达到市场需求。

    投资秘诀好产品+好时机中成房业在发布的一份成都商业地产报告中显示，成都市场上的商业地产上马都比较快，而不少原本只做住宅的开发商，最近几年里都进入到商业地产领域，导致供应量骤然增加。更重要的是，大量商业项目以千篇一律的面目推向市场，造成了成都商业地产市场局部“过剩”的现象。

    从目前的总成交量上看，成都商业地产虽然没有2011年的好行情，但今年一些品牌开发商的商业项目依然受到投资者的追捧。金牛万达广场每次推出新的商业房源就会被哄抢一空；蓝光空港国际城近几个月的表现也很抢眼，开盘去化率高达90%。华润二十四城社区内的临街商铺、金恒德国际汽车汽配用品城等多个特色商业项目，让业界见证了商业地产市场的魅力。

    成都CRC（商业地产投资顾问）联盟专家认为，商业地产的成功，除了科学规划、良性的运营以外，入市的时机也是非常重要的。这其中包括区域发展速度、消费习惯等各方面因素。

    曾经活跃在成都商业地产界的“熊猫叔叔”在其博客中写道，“只要不是在穷山恶水的荒蛮之地做商业，一般而言，商业不会死掉，只是不知道它什么时候能活。但就是这把握时机的能力正是考量人才与大师的重要区别。”他表示，2005年时，周边拥有多个别墅小区的戛纳印象横空出世，但门可罗雀，举步维艰，接连换了几任营销（招商）总监都救不活这个庞然大物。然而在2008年时，市场环境发生转变，如今的戛纳印象早已是当地档次最高、业态最丰富的商业旗舰，当仁不让地成为华阳商业的‘一哥’，其口岸早已是一铺难求。真不知当年被炒掉的营销（招商）总监们见此情形会不会仰天长叹——生不逢时啊。