昨日，品牌房地产咨询机构戴德梁行发布了上半年武汉房地产市场分析报告。报告中预测，相对较低的办公及人力成本，有中部龙头区位优势的武汉高档写字楼将继续吸引大量企业入驻，未来5年，租金还将上涨56.5%，达到155元/平米。

    武汉高档写字楼主要集中在建设大道、武广、中南、汉口沿江、武昌滨江，但2008~2010年3年中，武汉都没有高档甲级写字楼上市，这一时期很多国内及世界500强企业进武汉都找不到合适的办公点，写字楼的空置率降至零，即完全满租状态。

    不过，随着汉口沿江及武昌滨江区域新写字楼上市及档次提升，加上西门子、TNT、施耐德电气等落户，各商圈写字楼租价继续大涨。此外，从过去5年综合来看，武汉甲级写字楼的平均售价从1万元一平米涨到了现在的20100元一平米，月租从40多元一平米涨到90.5元一平米，平均涨幅分别为8.6%和9.7%，两项指标均大大高于住宅。

    写字楼租金仅排全国14位

    一平米租金90.5元，是否有点高呢？据统计，目前全国写字楼租金最贵的北京和上海，分别是288元/平米、286元/平米；第三位的深圳到第十二位的青岛，月租都超过100元/平米，武汉还在重庆之后列第14位。

    戴德梁行华中区商业部主管李慧敏认为，写字楼租金低对武汉来说是优势，近两年24.7%的租金增幅仅次于北京和沈阳，排在全国第三，已在迎头赶上。此外，从今年上半年全国15个重点城市的土地成本看，武汉商务楼宇的平均楼面地价为3100元/平米，排在第12位，离北京22429元/平米的地价简直有天壤之别。由此带来的好处是，武汉当前写字楼的投资回报率仍能达到6%，高于京沪广深及津杭等城市。

    大量外企欲进汉

    目前，保利、泛海、万达、新世界、绿地、和记黄埔等都在汉开发高档写字楼，未来五年，预计全市优质写字楼物业将新增供应204万平方米。如此巨大的供应量，是否会导致甲级写字楼过剩、大量空置呢？对此，李慧敏认为，武汉在这些方面有吸引力，“已经有很多大企业在通过我们寻找好的写字楼，欲将华中分部或其物流、资讯总部放到武汉来，总部经济效应将继续强化”。

    她乐观预计，未来5年武汉甲级写字楼租金还将上涨56.5%，达到155元/平米，“我们的预测还算是很保守的，因为现在已经有部分写字楼接近150元这个水平了”。

    综合体潜力大 有隐忧

    仅在内环及二环范围内，武汉已有绿地国际金融城、武汉中央文化区、武汉天地、奥山世纪城、百瑞景中央生活区等多个总建筑面积超100万平米的“巨无霸”，而王家墩CBD的总建成面积甚至要超过1000万平米。另有不下10个面积超40万平米的中等城市综合体，开发量达到历史最高水平。

    戴德梁行武汉策略发展顾问部主管邵丰认为，目前武汉综合体市场仍以住宅为主，住宅与非住宅物业比例为1.7:1；项目的地域分布较分散，不利于形成连贯的核心商务区氛围；以商业和写字楼占主导地位的城市综合体仍偏少。

    李慧敏和邵丰建议，个人或机构对商业地产投资时，还是应把地段放在第一位，并结合该片区定位是否属商务功能区，尤其注意地铁的布局及开通时间，这样投资收益会更有保障。