尽管多家机构的数据都显示成都写字楼的投资回报率高出北京、上海等一线城市3～4个百分点，但在目前，写字楼整体销售状况仍然不是很乐观。

    今年2月份开始，成都写字楼呈现出一种独特现象，一批高品质甲级写字楼客户群发生明显变化，即自用客占到5成以上。戴德梁行、世邦魏理仕等机构负责人都认为，从一线城市的写字楼发展轨迹来看，自用客数量多的写字楼，一定在地段、开发商品牌、品质、后期服务上更有优势，而事实上，由于自用需求大，整栋写字楼的使用周期也会显著拉长，业主的回报无论是租金水平还是收租时间，都更有保障。

    畅销写字楼客群结构明显改变，自用客逾5成

    根据有关数据显示，2012年，最值得关注的两个项目是金牛区的首栋甲级写字楼信德·环球广场和时代1号。两者相似点都在于，开盘热销并持续畅销，业主的构成中，投资客的比例远低于自用客。

    信德实业是成都本土老牌开发商，在成都已经成功运作了多个项目，写字楼方面更是拥有丰富的开发经验，早有东大街的开篇之作信德·东方广场、市中心的信德·鼓楼国际等写字楼作品。“从2006年开始，信德就开始写字楼的开发与销售，直到今年，购买客群发生了很大变化，投资客第一次远低于自用客。”李总说：“目前环球广场已销售的写字楼单元中，自用客的比例已经超过60%！”她分析，在写字楼市场普遍降温的大环境下，投资者谨慎入市，而自用客在后期使用方面的考虑因素更多，客观上导致产品的去化速度放慢。事实上，“去化速度放慢”并不是绝大多数写字楼营销负责人能说出来的话，他们更多的则是考虑如何用各种渠道找到目标客户。

    自用客下单，注重品牌品质及后期服务

    王先生并不是第一次投资写字楼，他说：“以前在城南一个楼盘买了400平方米，纯属投资，准备收了楼后以合适的价格租出去。这次不一样，公司想搬进来自用，购买面积更大了，考虑的因素也就更多，而且这个时候下手，会节省不少成本。”他介绍，公司自用，除了传统的对写字楼地段、交通动线、硬件配置的详细了解之外，车位配比、分户空调的安装位置、装修后办公室的层高、窗外景观、后期物业服务，甚至每一层洗手间的配置标准，他都要全方位考虑。“毕竟要长期在这里工作，企业搬迁的目的就是提升形象，同样的价格下，当然要找一个品质更高的项目购买。”他同时也仔细去周边开发的写字楼项目参观考察，因为除了自用外，他还需要权衡五年十年后，物业是否可以保证写字楼品质不打折，在二手房市场、租赁市场是否还能保持较高的水平。

    写字楼是否保值，单一业权和入驻企业很重要

    仲量联行一位负责人曾经在多个公众场合阐明观点，提醒并不专业的大多数投资者在把动辄几百万的资金投入写字楼市场时，一定要明白：单一业权的写字楼，以及自用客占绝大多数的写字楼在写字楼黄金前十年使用期结束后，往往能持续保持魅力。当然，单一业权写字楼由于是开发商持有，“只租不售”，被排斥在写字楼购买者的视线之外，那么，一栋可以投资的写字楼，自用客的数量，投资者一定要牢牢掌握。

    这位负责人认为，自用客的数量之所以与写字楼的寿命紧密相连有两方面原因。一是自用客的选择更慎重，不仅要能自己使用，还很注重物业的保值增值性，他们的考虑涉及物业开发前端和物业服务后端；二是自用客愿意与开发商、物管方一起，投入更多资金和精力去完善大楼的方方面面，最大限度减少大楼的折旧度，从而延长写字楼的使用周期。一个简单的例子，租客不会愿意出钱和开发商一起更换硬件设施、清洗外立面，自用客不一样，为了自己使用更舒服，为了物业的租赁和出售，双方会一起努力。