回望2012年，商业地产市场在政策、投资等方面，大事不断，赚足了公众的眼球。而存量商业地产征税、电子商务崛起、购物中心火爆均让商业地产在2012年房地产市场中呈现出井喷式发展。

    商业地产，不同于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。借力中国城市化和消费需求的快速发展，国内的商业地产一片火热。

    商业地产井喷式发展

    资料显示，从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，2011年写字楼销售同比增加13%。特别是在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。

    以购物中心为例，由德勤和中国连锁经营协会联合发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至2012年9月，中国商业用房施工面积达到6亿平方米。自2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势。业内人士分析认为购物中心在中国将以每年300家的速度增长，并在2015年时达到4000家。而2013年是商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份，同时也是隐藏问题集中爆发的一年。

    商业地产隐忧不容忽视

    据了解，规模较大的商业地产项目可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；规模较小的商业地产大多数项目依然采取租金回收的方式。

    《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》称：“作为宏观政策调控的洼地，商业地产投资的增长不足为奇，但是不同于住宅市场，商业地产的开发不具有易复制性，并且多为持有型物业，投资时间长，对运营管理水平要求更高。”

    业内人士介绍，国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场采用商铺出售、零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的漏洞，产权分散的后遗症、商家同质化带来的价格战等都是无法避免的问题。

    业内人士同时表示，目前住宅市场是严重供不应求，商业地产目前整体上已经供大于求。房企加大商业地产开发比重，供需失衡将更加严重，供需失衡或将导致大量商业地产项目成为“死盘”。另外，商业地产开发需要充足的现金流，或具备较强的融资能力。经营管理方面，商业地产绝大多数是开发企业长期持有，运营管理至关重要，只有后期经营管理合理，才能保证长期的经营收入。

    开发应具有超前性

    众所周知，住宅地产多采用“短平快”的开发模式，而商业地产则需要在漫长的经营周期中创造价值。业内人士甚至认为，商业地产开发本身并不是价值创造的过程，而仅仅是为价值创造者提供平台，并不断进行优化。因此，商业地产本身的设计与概念仅是开始，最重要的还是为商家与顾客提供价值平台，提供持续经营的原动力。而项目的整体性，业态周期性，后期经营等方面都必须超前进行整合和规划。

    以零售业来说，不同阶段、不同零售业态表现的发展速度、竞争环境、经营策略和获利水平都有所差异。 目前传统百货受到电商的冲击，正处于“衰退期”，正经历成本上涨、产品同质化的多重考验，利润陡降、关店调整潮蔓延。而电商则处于快速发展期，随科技、物流、消费理念发展，呈几何级增长，“双十一”天猫交易额达191亿元正是电商快速发展的代表性事件。

    数据显示，传统商场尤其是以大型百货作为标配的商场，购物的面积占比达80%以上，其他业态面积占比约20%；而注重体验的现代购物中心，购物的面积一般控制在50%左右，餐饮、休闲、娱乐的面积占50%。

    业内人士指出，在激烈的市场竞争中，商业地产的选址、商品组合、营业时间、技术服务及销售方式在现代社会都发生了巨大的变化，现代商业地产若想在漫长的经营过程中取胜，开发者必须在搭建平台的时候，超前考虑。从目的性消费到时间性消费的转变，就需要具体项目在前期定位、业态规划、工程预算中为未来业态调整预留充分空间。目前，商业地产开发热度过高，有关部门应加强前瞻性规划，投资者也应更加谨慎，否则，有可能为行业埋下更多隐患。