一线城市写字楼行情直线上涨
北京:中关村等甲级写字楼入驻率超96% 去年租金累涨21%
观察人士:《北京商报》记者赖大臣
北京写字楼在2011年供应出现井喷,进入2012年供应同比有所减缓,但整体发展仍处于增长态势。据北京中原市场研究部数据显示,2012年北京写字楼供应面积为261.7万平方米,成交面积232.9万平方米,写字楼租金逐年上涨。据中原监测的七大商圈(国贸、燕莎、建国门、东二环、金融街、中关村、亚奥商圈)楼盘租赁数据显示,2012年1—10月七大商圈内甲级写字楼平均租金为395元/平方米·月,全年累涨21%。
2011年北京甲级写字楼空置率不断降低,市场继续呈现供不应求的态势,其中核心区域优质写字楼项目备受青睐,入驻率不断上升。2011年12月,北京甲级写字楼入驻率达到94.35%,全年累涨5个百分点。CBD、金融街、中关村等甲级写字楼入驻率均达到96%以上,普遍呈现满租状态。预计2013年北京写字楼的租金和售价将稳步上涨,全年的供应面积在300万平方米左右。
上海写字楼“整层购买现象”集中出现
办公物业投资热情较高
观察人士:同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟
从2012年下半年开始,上海办公市场热度出现明显上扬。并且在12月份成交量达29.59$万平方米,创下2009年10月以来新高。其中,购买一整层写字楼物业的现象在下半年集中出现,说明了投资者对未来写字楼市场发展的乐观预期。
同时,写字楼租金持续飙升,且后劲十足。办公物业大宗交投情绪整体较高,一部分实力企业开始寻求机会买下写字楼的产权。市场租金的持续上涨,以及后续优质地段供应的稀缺,对买家起到了很大的刺激作用。从整个上海的办公市场看,当前可售余量为483.63万平方米,总量平均比上个月有微幅上扬。同时,成交均价由上个月的18463元/平方米跃升至31618元/平方米,创下去年4月以来新高。
此外,“整购现象”频现是今年2月办公市场的重要特征。例如,来自北外滩板块的上海国际航运服务中心6号楼,在2月28日以92799元/平方米的价格被整购,成交总价达16.66亿元,直接拉动全市办公均价的大幅上扬。从长远看,由于住宅市场调控不断升级,商业地产市场,尤其是小户型商住两用产品市场,被投资者或创业者长期看好。
广州
投资型买家转向办公物业
甲级写字楼售价上新台阶
观察人士:《南方都市报》记者邓恒
短时间内政策很难在市场产生量化。不过其在投资者中间引起了小波澜。近期向我们打听写字楼的多是改善型和投资型买家。媒体间讨论的观点则认为,“新国五条”细则出来后,有可能会把改善型客户和投资型客户逼到公寓和写字楼上去,从现在的趋势来看,投资者可能会趋向于小型的写字楼,它们更好出租,门槛也低。这一判断基于目前广州写字楼的状态:多属于自持物业,带产权出售的写字楼(公寓)比较少。其投资回报率大约在2%—4%之间,遇到地段好回报更高,吸引众多投资者出手。
数据也佐证了这一点。自2010年开始广州写字楼市场从“倒挂”状态逆袭,供应量加大且中央区域的写字楼卖得都不错。来自仲量联行的研究数据显示,2012年广州甲级写字楼销售价格再跃新台阶,销售均价达3.3万元/平方米,同比上升3.8%。写字楼(含商用公寓)成交面积达121万平方米,同比涨幅高达69%。网签均价也同比涨了6.5%,达23706元/平方米的历史高位。
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