近期,济南写字楼市场利好消息频传,整层、整栋购买接连出现,世界500强名企扎堆进驻高端写字楼,这一热潮引发了地产业界及投资者们的强烈关注。多名商业地产人士在接受采访时表示,高端写字楼抢占济南楼市高地,未来竞争将加剧。

　　客户外溢现象明显
    地标写字楼成终极办公场所

　　“公司开办十年,事业越做越大,可喜的是在行业内地位不断提高。但另一方面为了使办公环境与公司形象相匹配,这10年间三次搬迁,从最初的普通办公楼,到后来的甲级写字楼,但还是不能满足公司现在的形象需求。如今,搬到这里,以后可能就不会再换了”。在绿地中心刚刚签下订单的陈林说到。他表示,公司发展到今天这种程度,考虑一步到位势在必行。“在我看来,形象就是生产力,这是一笔显性资产,这种形象力会带给企业无限的价值。而把公司搬到绿地中心这样的城市地标中,本身就是对公司最大的鼓舞。”陈林说到。

　　据绿地中心项目负责人介绍,韩国三星、美国宝洁公司、四大国有银行以及一些能源巨头等十余家世界500强企业已经入驻。“这些行业巨头选择这里一是为了与自身形象相匹配,另一方面因地标写字楼的高端形象也给进驻企业运营增加附加值。”他坦言,刚刚进驻的某外资银行就打算在这里开设自己私人银行理财等高端现代服务业务,无独有偶,某香港知名珠宝商的最终落定也是为了将其最高端的私人定制业务放在这里。

    “写字楼产品历经四代,城市中心摩天地标写字楼正是属于第四代产品,被全球500强、世界级行业大鳄等对商务形象需求极高的企业所青睐。”业内一地产人士者示。他告诉笔者,第一代写字楼是80、90年代多以政府机关自建的简单办公场所；第二代写字楼是综合型仿国际标准写字楼,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升；目前盛行俗称5A、甲级等智能型商务写字楼为第三代产品,加入绿色环保办公理念,提高舒适度,大大提高了智能化的水平。“目前济南建设的写字楼项目多属于第三代产品,作为世界第四代写字楼的摩天地标商务,而地标写字楼中高度又分为几个层级,目前济南市场上在建中的世界级地标仅有绿地中心,行业大鳄纷纷抢驻地标也印证了目前企业选址的国际潮流”。

　　年初,笔者做过调查,2013年全年预计有8个纯新写字楼项目入市,在售项目中约有10个加推房源,新增供应将超过70万平米,较2012年39.84万平米的供应量增加75%,或创历史新高。但是在所有的写字楼房源供应中,基本全部以第三代5A甲级写字楼为主,摩天地标写字楼稀缺价值凸显。
　　不少一线品牌开发房企也坦言,为保证销售顺畅,快速回笼资金,一般都以商业地产综合体形象入市,写字楼只是其中的一种物业,单独开发写字楼产品需要资金、实力。

    高端写字楼受追捧
    市场销售现“两极”趋势

　　3月30日,济南第一高绿地中心首批产品开盘面市,4个小时销售达8个亿,创下今年济南写字楼成交最大单,4月份销售再增2个亿,两个月10个亿的销售业绩在业内引起轩然大波。

　　济南某机构统计数据显示,1-5月济南写字楼成交为8.78万平米,均价在12000-14000元/平米之间,绿地中心单次开盘4.8万平米的成交占到济南整体市场成交的55%,成为绝对主力。成交的写字楼房源中,以鲁商国奥城、玉兰广场、绿地中央广场、世茂国际广场为主,依然有不少写字楼项目基本为零成交,“两极”趋势明显。

　　同时笔者了解到,绿地中心开盘首推的30层以下写字楼,其均价达22000元/平,此价格在济南写字楼市场位居“高位”,但却依然吸引众多大客户整层购买,足见地标的魅力。

　　“我们公司选的这一层总价近5000万,除了其超五星级精装外,济南第一高所带来的形象价值成为最终下定决心的关键因素,此外项目所处的省级金融中心、政务中心的核心位置,也给企业未来发展提供了更多的便利。”开盘当天即下单的一投行企业负责人说到。绿地中心相关负责人也介绍,众多跨国企业在区位选择上几乎有一条铁律,那就是城市中心或城市发展的重心区域。

　　笔者调查了解到,除了龙头企业洽谈入驻意向,还有不少商业地产投资客前来咨询。“黄金、股市动荡不安,投资住宅又遭遇限购,而商铺投资回报时间又太长,只能转向写字楼,地标写字楼因为其自身的稀缺性成为保值增值的首选。”一直对商业地产投资颇有研究的刘先生告诉笔者。

　　“地标性高端写字楼与周边普通写字楼在租金上有着明显的差别。”一位长期服务大企业租赁的业内人士介绍。据《中国摩天地标使用白皮书》研究显示,在上海浦东新区,88层的金茂大厦、77层的上海环球金融中心租金分别为14元/平米/天、15元/平米/天,而与其处于同区域的43层太平金融大厦、29层上海滩国际大厦,其租金仅为8元/平米/天、5元/平米/天。除了租金上的差别,在出租率上,两大地标型写字楼的出租率高达98%,而其它两栋写字楼的出租率为85%。

　　除了个人投资者之外,目前有一些投资企业也开始在将地标作为一种资产争相持有,据悉,中国某信托公司就斥巨资数十亿在国外一城市买断整栋地标,地标的高增值性已经引发了全球的关注。

　　据2012年的数据统计,过去一年全球超过2000亿的资金开始流向地标写字楼。业内人士表示,作为济南的地标性建筑,绿地中心被行业大鳄与投资客所青睐,龙头集聚效应明显,后续或将引发新一轮的抢购热潮。

    顶级主导
    圈层化、专业化特点呈现

　　“都是行业龙头企业购买,以金融及类金融行业为主”,绿地中心相关销售负责人告诉笔者。他表示,这类企业尤其看重办公楼形象与自身企业地位的匹配,在高端写字楼较为稀缺的市场,地标写字楼无疑成为他们的首选。

　　“绿地中心开盘当日便有数十家行业龙头企业入驻,在开盘后的十余天里又有诸多世界500强企业前来考察,并纷纷表达强烈的入驻意向。”绿地中心一置业顾问说到。

　　据笔者了解,目前中国地标建筑入住客户以德国、瑞士、日本及国内国企等为主,多为世界500强!

　　在上海从事高端写字楼销售业务的梁先生告诉笔者,现代企业对健康安全的办公环境要求越来越高,它涉及到包括网络安全、资讯安全、员工身心健康在内的诸多方面。这些因素直接反应在写字楼的硬件设施及配套服务。同时,很多500强企业普遍认为“跟着竞争对手和同行走肯定没错”,因此在选择办公物业方面也喜欢扎堆,存在着明显着羊群效应。

　　笔者调查了解到,高端项目受市场需求的推崇愈加明显。“在济南,不缺写字楼,而是缺乏高端的、具有影响力、能够满足世界级企业需求的高端写字楼。”业内某地产人士告诉笔者。他表示,目前济南市面上的一些写字楼产品在硬件标准上已经切合了人们的心理,但在追求企业形象的顶级公司面前,这些写字楼一般不会被选择,因而普通甲级写字楼的地位因地标的出现正在受到根本上的冲击,目前在CBD核心区以及城市中心区,高端写字楼产品正在占据着相当大的主导地位。