在经受了持续数月的市场压力后，开发商和地方政府的“蜜月期”似乎已经结束。走低的房价、消费者的观望、巨量的库存使得开发商难以维持预期利润，于是对看似无法撼动的地价和税费成本反戈一击，试图通过舆论压力，拓宽自己的降价余地以图生存。如全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在今年的政协会议上指出：当前构成我国的房价建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润五大交易成本中，后三项成本占的了80%以上。华远集团总裁任志强也表示：政府从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重。

    2007年以来，房价一路飙升，以至于带给人们房价永远不会下跌的幻象，正因此，很多投资客涉身其中，将房地产作为最为稳妥和回报率最高的投资渠道，实际上，正是其国民经济支柱的地位裹挟了人们的意志，未将房产品作为一般商品看待，从而也未对商品的价值浮动做好心理准备。去年下半年开始的楼市之变，这个神话终告破灭，正如任何投资都会有赚有陪，房价的波动使得房产品得以接近其“商品房”的本义。

    但因具有的先天优势，并且不存在交易成本，所以作为土地出让方的地方政府却往往可以摆脱经济规律，利用土地的稀缺性充实其土地财政。虽然在当今的市场条件下，土地已经“量价齐跌”，但现对于在售的房源，偏高的土地成本已经产生。

    于是，虽然有着巨大的刚性需求，但由于巨大的土地和税费成本的存在，开发商仍不能自如地使用“降价”这一制胜招数以自救。有需求、有供给和低成交形成了当前的楼市僵局，横亘其中的还是土地和税费成本。目前楼市经历的“小阳春”只是表象和暂时的，这一点已成为社会主流观点，而一个可能持续较长时间的僵局才是真正需要相关各方破解的。

    政府——开发商这一同盟的内部分裂或许是个破局的希望所在。

四方博弈格局生变

    在房地产市场的运行中，人们一般看到了政府、开发商和购房者三方的博弈，但实际上十多年的住房商品化历程，也形成了另外一极，那就是在房价上涨中已经获利和潜在获利的人们，他们当中的激进者当然就是在旺市下买入多套房产的人。

    政府在这场博弈中的作用主要通过宏观调控来体现的，之前的“国六条”、“国八条”等的出台虽然意在抑制房价，但地方政府却使其成为在稳固土地财政的前提下，压缩开发商利润以向民众示好之举，因为二者在博弈中的同盟关系，每次宏观政策的出台，不仅没有拉低房价，却往往偏离购房者的期望，将房价带高。

    经济危机的到来，房地产业受到了明显的冲击，国家宏观政策转向“救市”，但与压制房价相同的是，宏观政策的效用依然非常有效。政府希望稳定房价，开发商和既得利益者希望房价上涨，而广大消费者则持币观望，在几番试探后，开发商发现，在当今市场条件下欲早日脱手，回笼资金，非降价不可。

    于是出现了纷繁复杂的场面，开发商在明降暗降的同时，遇到了两个坎，已经产生的土地成本让房价的下降空间有限，另一个是来自老业主的压力，降价楼盘陆续迎来了怒气冲冲的要求退还差价的老业主。

    在生存压力空前增大的今天，开发商罕见地向政府发难，使得这一四方博弈的格局出现了些许松动，一种格局的打破往往是另一个格局的形成过程。

降价和地款转让激活刚性需求

    把当前的短暂春天当做楼市回暖的人，持一种雷打不动的态度：那么大的刚性需求放着，房价不会跌的。

    如果此种预言能够成真的话，那么必须是在一个前提之下，那就是刚性需求是有效的，否则，就只能是海市蜃楼而已。

    正如许家印所言，在国际上，较为合理的房价收入比在4-6倍之间，但我国的平均房价收入比高达15倍。“一些地方过高的房价已经把80%以上的普通居民推出了商品房市场之外，即便勉强买了房的人也背负沉重的经济压力，生活质量受到严重影响。”

    亦即，“看涨派”所谓的刚性需求实际是一种理论上的需求，而实际上，在当前的房价水平下，其中很多人的需求是注定不可能付诸寻求满足的，这正是源于高达15倍的平均房价收入比。比如，2008年末杭州市常住人口已达796.6万人，但同年1-11月杭州商品住宅销售面积只有536.18万平方米，如按平均每套住房90平米算的话，至多有6万个家庭拥有了自己的住房，与之并存的却是，起码两年才消化完的存量和濒临危险的空置率。

    在平均房价收入比远超国际的同时，中国房地产企业的利润也远远超过了5%的世界平均比例。正是高昂的政府土地税费成本和较高的利润水平，阻碍了大部分刚性需求与供给的对接。

    因此，激活刚性需求、振兴楼市的两个有效的手段就是政府土地出让金的转让和开发商的让利。企业作为市场竞争的主体，其价格的调控主要靠市场解决，而作为社会管理机构的政府，则有义务进行自觉和自愿的让利选择。

    实际上，此种设想已从理论进入实践，河南省今年将筹措5亿元财政资金，对购买90平方米以下普通商品房的3万户中低收入家庭，比照经济适用房优惠政策，按照每平方米不超过200元的标准，退还土地出让金。

    与容易监守自盗的经济适用房相比，政府通过退还土地出让金的手段激活刚性需求，提升普通商品房的成交量，是短期内更为直接有效的方法。其结果是房地产企业、购房者之间供求关系的充分对接，一个健康永续发展的房地产业则为地方政府带来充足长远的税费收入，相较坐山吃空的土地财政，这是更为健康的选择。