杭州一直以来以最适宜生活的城市为荣，很少提及杭州连续五年在“福布斯中国大陆最佳商业城市榜”中居首位，商业地产开发、商业地产投资事实上确实也未能形成气候。眼下，各路地产投资客蜂拥杭州住宅市场，而少数嗅觉灵敏的投资客们洞幽烛微，则开始抢占杭州商业地产先机。

　　抢掘杭州商业地产第一桶金

　　杭州楼市一直以住宅为主角，商业地产一直是“弱势群体”

　　杭州有许多市场，从四季青到陶瓷品批发市场，不胜枚举，市场本身就是商业地产，所以说杭州就是个商业地产的大市。但是杭州一直以来是以最适宜生活的城市为荣，很少提及杭州连续五年在“福布斯中国大陆最佳商业城市榜”中位居首位。在宣传的内容、广度、强度上和宜居城市不可相提并论。

　　杭州的楼市也一直以住宅为主角，商业地产一直是“弱势群体”。作为配角的商业地产弱势主要体现在：一、在房地产研讨的时候，甚少谈及商业地产，所以说从理论到实践，商业地产一直处于原始状态。《楼市》这本杂志很具有代表性，与种类繁多的住宅项目信息相比，商业地产项目的内容少得可怜。二、在二手房市场里，商铺信息估计只占总信息的2%~5%。三、一般我们提起大亨也以住宅开发大亨居多，而商业地产少有话语权。

　　目前，杭州住宅用地价格暴涨，拿地的未拿地的心里都没谱，与此同时，商业开发用地，包括村留用地等“擦边球项目”却是俯拾即是。

　　杭州是一个市场大市，本应是商业地产强市，但为何商业地产开发一直默默无闻？

　　原来，商业与地产楚河汉界老死不相往来

　　楼市有两大阵营，商业地产大都为草根阵营，住宅大都为房产大鳄，在此中间，则需要中介来进行沟通，中介无非就是策划、广告、招商、经营管理，还有物管和规划设计院，杭州有两百多家所谓房地产策划专业机构，真正敢说在商业地产上有所建树的屈指可数，知名的更是寥若晨星，这直接导致在前几年的地产商开发商业项目时，总是找四季青等各大市场谈。这几年，随着市场证的停发，地产商又将眼光锁定在了杭州大厦、银泰等百货巨头或者各大超市上，从单一运营模式的行为和心态来看，这样的开发商对商业地产的开发十分不靠谱也很不专业，这直接导致了商业地产风险与机遇并存，踏入其中，或得到了馅饼，又或遭遇了陷阱。

　　杭州商业地产大有可为，它将长期供不应求，其需求将比住宅市场的需求更为坚挺

　　虽然杭州是二线城市，但从它的购买力、人口构成，消费质量上来说早已与一线城市并驾齐驱，这也是杭州为何能连续五年蝉联“中国大陆最佳商业城市榜”第一名的关键原因，杭州商业地产将长期处于供不应求的状态。

　　究其原因，可以概括为以下几点：一、随着房地产泡沫论此起彼伏，房价日益渐高，国家对住宅的调控往往不可避免，开发商在高价拿地，消费者在高位买房的同时，都在担心谁会是最后一个接盘者？但是看现有情况，国家有没有可能对商业地产进行调控？国家一直在鼓励扩大内需，拉动消费，政策的倾斜，让商业地产成为投资的避风港。二、杭州商业辐射全省，浙江各地的民间消费能力不容小觑，全国百货业单店消费第一的桂冠落在了杭州大厦头上，力证了杭州乃至浙江的消费力强劲，杭州商业地产，还有更多机会可以期许。

　　杭州的住宅回报平均只有2.8%左右，而杭州的商铺租金回报率平均在5%左右

　　地产价值具有多重性，即使用价值和投资价值；官方理论一直坚持房产使用价值为主，附带投资，杭州的实际情况却与之相反。现今，杭州房地产的投资价值已经在使用价值之上。

　　但是，具体而言，从投资价值来讲，商铺投资的回报既稳又高，商铺投资利润回报高于住宅投资。杭州的商铺租金回报率平均在5%左右（上海在6%左右），杭州的住宅回报平均只有2.8%左右。也就是说用100万元在杭州买商铺年租金回报有5万元左右，买房子只有2.8万元左右。从“泡沫”现象讲，租金与房价之比越低，“泡沫化”越严重；从租出率讲，商铺的空铺率低，住宅的空租率高；从投资方面讲，考虑回报率，还要考虑到抗跌性。受金融危机的影响，今年初住宅打折力度极大，而商铺只是挂牌多了，根本不见打折；再讲增值，以孩儿巷为例，2000年的住宅价格在5000元/平方米，商铺10000元/平方米左右，现住宅在20000/平方米，商铺上涨到了60000/平方米。其他区域也类似。

　　作为投资者，不能被纷繁错乱的广告投放蒙蔽了双眼。

　　杭州商业地产投资前景总体向好，并不意味着所有商业地产都值得投资。

　　作为开发商，我们认为在开发商业地产的时候不能绕过商业规划，不能自觉市场环境好，就绕过自己不懂的部分盲目运作。许多开发商已经吃到了这样的苦头。现在许多开发商忽视房地产策划、商业策划和顾问公司的作用，无法与商家进行对接，许多商家就是想把店铺一卖了之，完全不顾市场能不能接受，根本心里没谱。

　　以涌金广场为例，它把商业开发的要件全都省略掉了，最终走到了现在这一步。

　　以瑞典商贸城为例，一年砸下逾千万元进行广告宣传，最后却以烂尾楼草草收场，当初的投资者损失惨重，欲哭无泪。

　　这样的惨痛经历能避免么？业内人士认为，投资商业地产有些经验值得借鉴：一、考虑市场风险。二、考虑政策风险。瑞典商贸城的失败就是因为它的市场和政策风险都很高，它在政策上的许多承诺都是无法兑现的，大多数投资者看到了这点，致使其销售不畅，最终导致资金链断裂，项目失败。涌金广场的失败也是政策风险所致，但这不是政府政策，而是由自身销售政策造成的，它将商铺卖给消费者之后，没有统一回租、统一经营，造成一盘散沙，根本无法整体投入使用，而它的市场条件决定了它必须统一经营，它制定的政策和市场需求无法统一，必将继续现在萎靡的状态，如不改变，再关十年也不无可能的。因此我们在投资商业地产的时候，一定要判断开发商所制定的各项政策合理与否，回租年限和回租比例等各方面有无实现的可能。

　　作为投资者要判断市场危险，还有许多经验值得投资者们分享：比如商业地产的定位准确与否，比如说它是步行街、卖场抑或是百货，是辐射局部，辐射社区还是辐射全市；它的这些定位准确与否，这些定位和他的商业形态符不符合；它的商业体量和它的覆盖市场相不相匹配；辐射市场的消费能力能不能形成；它的潜在竞争项目和现实竞争项目，以及它的经营团队和它的经营成本，这些条件若都成立的话，投资者最后考虑商铺投资产出比符不符合要求，就可以下手了。