据本次统计显示，杭州（不含萧山、余杭，下同）新增潜在供应总量为1201.4万平方米。在大比例增加的供应量面前，杭州楼市是否还会保持快速上扬的态势，未来杭州的楼市到底会怎么走？也许，重要的不是答案，而是所有参与的人在这个过程中的心态和行为。我们这份《2010杭州住宅供应量白皮书》，动态地记录杭州房地产市场的变化和发展，促使楼市参与各方以更多客观、理性和谨慎的态度，去共同促进这个行业和市场的良性发展。

    已出让宅地预计可供应逾10万套房源

    据本次统计显示，杭州新增潜在供应总量为1201.4万平方米（“潜在供应量”是指从2004年1月1日至2009年12月31日通过公开招拍挂取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源）。其中，2004—2008年所出让宅地约可产生513.3万平方米的预计新增供应，2009年新出让宅地可产生约688.1万平方米的预计供应。换句话说，除了已有开盘记录的宅地项目外，杭州已出让宅地还可供应逾1200万平方米的新房源。

    与前几年同期相比，2009年的新增潜在供应总量呈大幅上升之势，较2007年同期上涨19.7%，较2008年同期统计的735.2万平方米上涨63.4%。如果按照以平均每套120平方米计算，仅此潜在供应一项可在后续产生逾10万套房源。按照2009年杭州全年成交商品住宅54063套推测，上述房源将需要约2年的时间才能完全消化完毕。

    从各城区新增潜在供应的量上看，拱墅区、江干区、滨江区和下沙四个城区的新增潜在供应均在150万平方米以上，其中拱墅区新增潜在供应为317.2万平方米，主要分布在桥西、申花路、半山田园、运河新城祥符等板块；江干区新增潜在供应为288.2万平方米，主要分布在九堡、城东笕桥、丁桥等板块；滨江区新增潜在供应为186.9万平方米，主要分布在浦沿、西兴、长河等板块，少部分分布在沿江；下沙新增潜在供应为162.3万平方米，主要集中在金沙湖区域的中心板块和沿江板块。

    上城区：存量宅地出现逐年递减趋势

    上城区可预计的新增潜在供应为26.4万平方米，以120平方米/套计算，后期可以提供约2200套住宅。从上城区历年统计的对比看，上城区的新增潜在供应呈逐年递减趋势；从2007年底统计的65.1万平方米至2008年同期统计下降为39.3万平方米，2009年年底再降至26.4万平方米，同比降幅达9.9%。

    由于上城区大部分区域为市中心，新增用地日渐稀少已是主流趋势。预计今后上城区的土地出让将以零星小规模的拆迁用地为主，大规模的住宅用地将极少出现，未来住宅供应将呈现后续乏力的状态。

    上城区26.4万平方米的新增潜在供应主要由6个项目组成，每个项目的规模都不大，最大的建筑面积也未到10万平方米，分散在南星桥、复兴路和钱江新城等不同区块，未形成较集中的板块分布。但由于它们位处市中心优质地段，必将会是未来杭州楼市关注的焦点。其中，赛丽绿城•丽园和华成•波尔多庄园均已动工，预计于2010年上市。

    下城区：“老厂房”地块成为重头戏

    下城区的新增潜在供应总量为52.6万平方米，以120平方米/套计算，后期可以提供约4300套住宅。下城区的新增潜在供应历年变动较大，从2007年年末49.1万平方米上升到2008年同期的94.7万平方米，2009年再下降到与2007年相近的52.6万平方米，涨幅和降幅都在80%以上。

    下城区新增潜在供应项目中，位于市中心板块的项目有3个，总建筑面积约31.3万平方米，占了下城区新增潜在供应总量的60%，均由原先知名老厂房搬迁而形成的“知名”楼盘，如东南面粉厂地块、杭汽轮厂地块和喜得宝地块。东南面粉厂地块由广宇集团获得，以19038元/平方米高价成为2007年的地王；杭汽轮厂地块则被新湖房产收入囊中；而喜得宝地块更是2009年杭州土地市场上的“重头戏”，最终被绿城集团以20963元/平方米的楼面地价成交。这些曾经的“老厂房”地块因其历史、地段、稀缺性和入驻的品牌等众多因素备受关注，成为楼市的焦点。同时，市中心地价的发展与楼市的成交热度息息相关，2007年和2009年下半年均为杭州楼市发展的火爆期，市中心稀缺地段的土地售价大幅上扬，2008年为楼市发展的沉寂期，碍于资金的缺少和对未来楼市的不乐观判断，即使是稀缺的市中心土地，也难受开发商的追捧。

    下城区华丰板块新增潜在供应为15.9万平方米，较2008年年底的27.5万平方米减少了42.2%。华丰板块共有三个项目有新增潜在供应，但均规模较小，三个项目总建筑面积均在7万平方米以内，预计都将在2010-2011年左右上市。

    东新路新天地板块主力代表楼盘是滨江•万家星城。2009年海盐南塘房产拿下的灯塔项目，是东新路新天地板块从大片厂房拆迁转化为房地产开发的一个“信号”，目前周边大量土地已进入拆迁或拆迁完成的状态，根据杭州2009年的《读地手册》，这些土地都将在今后1-2年内出让。

    拱墅区：海量供应将在明后两年形成高峰

    拱墅区可预计的新增潜在供应为317.2万平方米，以120平方米/套计算，后期可以提供约26000套住宅。从拱墅区历年统计的对比看，3年来拱墅区新增潜在供应呈现逐年上升的态势；从2007年底统计的110.3万平方米至2008年同期统计上升为132.7万平方米，2009年年底再度上升到317.2万平方米，同比涨幅139%。拱墅区是八大区域中新增潜在供应唯一一个超过300万平方米的区域。

    新增土地增量加上未开发土地量成为拱墅区新增潜在供应大增的主要原因。一方面，2009年拱墅区出让了大量的住宅用地，规划住宅总建筑面积可达184.5万平方米，在本次报告中全部转化为新增潜在供应统计；另一方面，2009年之前出让的土地中有部分土地尚未开发而成为拱墅区新增潜在供应的组成部分，如绿城与滨江联手拿下的杭汽发地块、远洋地产的杭一棉地块等。

    拱墅区新增潜在供应中，大部分为2009年下半年拿地项目，一般需要1年半左右的规划期、准备期。同时，另外两个供应量较大的地块——杭汽发地块和杭一棉地块尚未动工导致项目供应后移，因此预计区域大量的潜在供应房源会集中在2011年～2012年，届时才是拱墅区房源供应的高峰时段。

    拱墅区新增潜在房源分别分布于市中心、城北、桥西、申花路、半山田园、运河新城等六个板块，每个板块的住宅供应均在20万平方米以上，其中申花路、桥西和市中心三个板块的供应在50万平方米以上。其中，申花路板块共有6宗新增土地，规划可建住宅总面积62.9万平方米，基本上为2009年新出让的住宅项目，预计将于2011年左右上市供应。2009年申花路板块迎来众多的区域利好，如银泰城西店的开工、杭州印象城沃尔玛超市的开业等等，申花路板块良好的升值潜力显而易见，房价也已经站上了20000元/平方米，且销售态势火爆。显见的区域优势和利润空间使更多的开发商开始争夺申花路的“肥肉”，2009年的土地市场上，保利、欣盛、赛丽、莱茵达等品牌开始涉足申花路板块，并带动了板块地价的大幅上扬。2006年申花路板块的土地成交价格在4354元/平方米左右，一路上涨至2009年末的11000元/平方米左右。地价的大幅上扬也推动房价的快速上扬，目前整个申花路板块处于无房可售的状态，预计这些新增潜在供应进入市场销售后，售价和滨江、九堡等同类热门板块相比，极有可能率先逼近30000元/平方米大关。

    江干区：三大板块再造一个“东杭州”

    江干区可统计的新增潜在供应为288.2万平方米，以120平方米/套计算，后期可以提供约24000套住宅。从江干区历年统计的对比看，3年来江干区新增潜在供应呈现典型的“V”字形：从2007年底统计的201.1万平方米至2008年同期统计下降为126.7万平方米，2009年年底再度上升到288.2万平方米，同比涨幅127.5%。

    江干区的新增潜在供应不仅规模很大，而且板块集中化明显，未来供应主要集中在九堡、丁桥、老城东等三大板块，形成三足鼎立的局面。

    老城东板块新增潜在供应118.6万平方米，由11个项目组成，是江干区新增供应中供应规模最大的一个板块。在杭州楼市历经起落的十年中，老城东一直扮演着“配角”，零星的几个项目在不同时代闪耀过光芒后又归于平静，虽然也有品牌开发商（绿城）和规模楼盘（东方红街）进驻，但城东一直的“分散”开发特点使区域的凝聚力和关注度较弱，一盘散沙的局面难以引发市场聚焦。而今，城东板块在全新的区域规划和2009年区域土地的大规模出让后，将在未来杭州楼市中由“配角”翻身成“主角”，迎来一个全新的发展历程。

    作为目前主城区性价比最高的板块，丁桥的新增潜在供应为104.4万平方米，同比2008年统计的33.1万平方米上涨215.4%，这意味着丁桥板块将进入全面开发阶段。2009年丁桥板块出让的大量宅地将陆续开发、上市，昆仑项目、中豪项目、大家项目等项目将为丁桥的发展注入持续动力。目前丁桥板块的开发商，基本上都具有丰富的城市边缘板块开发经验，这将更有利于推动丁桥板块的进一步发展和成熟。

    九堡板块约有65.2万平方米的新增潜在供应，主要集中在江干科技园等中心板块。这样的分布趋势，将逐渐改变目前九堡以沿江楼盘供应为主流的局面，逐渐向中心腹地推进。

    西湖区：总能找到高端住宅的开发理由

    西湖区可统计的新增潜在供应共约63.8万平方米，以平均120平方米/套测算，约可提供5300套住宅房源。对比历年同期统计数据，由于西湖区土地增量供应逐年大幅减少，2009年全区仅出让2宗土地约26.3万平方米可建建筑面积，故此区域新增潜在供应呈逐年下降趋势；从2007年年底统计的332.7万平方米下降到2008年同期统计的161.4万平方米，到了2009年年底仅有63.8万平方米。

    西湖区的新增潜在供应主要集中在三墩、西溪湿地和城西文教区三个板块。其中，三墩板块是杭州开发较早的近郊板块，近几年无论是道路交通、生活以及商业配套均逐渐区域完善，2004—2007年住宅开发也相对集中，但随后两年陷入供应断档期，2009年总共上市住宅新房源仅798套，处于相对沉寂状态。但从未来供应看，三墩板块依然保持较大的量，包括板块内38.8万平方米的新增潜在供应，以及金地•自在城后续约58.7万平方米的供应，未来三年内三墩板块的总供应量仍将达近100万平方米。

    西溪湿地是2006年开始发展的一个区域，随着万科、坤和、绿城的进入，逐步演化成品牌房产汇集的高档区域。虽然西溪湿地板块的新增潜在供应不大，但一些在售楼盘如和家园、西溪蝶园、西溪里等均为规模大盘，后续合计有约81.1万平方米的未售余量，故此未来两年板块的整体供应仍然充足。

    城西文教区生活配套完善，并且具浓郁的学院氛围，住宅用地也相对稀缺。近几年因大量院校搬迁而腾挪出的土地绝大多数已开发销售，如金都•城市芯宇、滨江•金色蓝庭等，2007年出让的杭商院地块即雅戈尔•御西湖项目至今最后一块已出让但未开盘的宅地，规划建筑面积共约9.4万平方米，这也将是城西文教区未来仅有的新增住宅供应。

    滨江区：  绿城首度进驻开发

    滨江区可统计的新增潜在供应为186.9万平方米，以120平方米/套测算，约可提供15500套左右的住宅房源。对比历年同期统计数据，滨江区的新增潜在供应呈逐年小幅上升的态势，2007年底统计为135.4万平方米、2008年同期统计159万平方米至2009年上升到约186.9万平方米，每年均以17.5%左右的涨幅匀速递增。

    对于2009年的滨江板块而言，最大的震动莫过于绿城以37.5亿的总地价款高调进驻滨江，结束了绿城不过江的历史。同时，根据绿城与滨江区达成的战略合作，绿城集团将每年投资20万平方米以上的房地产项目，积极参与滨江城市建设，这对于滨江的房地产开发而言，无疑是个巨大的利好。绿城进驻滨江将使整个杭州楼市对滨江未来的规划、发展以及价格重新想象，无论是开发还是购买，绿城的品牌号召力将使滨江板块再度掀起需求热潮，并迎来快速发展的新时机。

    从2004年到2008年滨江区的地价一直在3000—5000元/平方米的区间内徘徊，历年土地成交价格起伏较小。但到了2009年，由于绿城的进入，地价从6500元/平方米飙升到15000元/平方米左右，涨幅高达135.4%；而同样位于滨江、地块条件更为优质的杭政储出[2007年]75—76号地块（中海与世茂联手拿下）平均楼面地价仅5230元/平方米，两者地价差距为193.7%。受此影响，浦沿板块的地价也从2007年的4113元/平方米上升到2009年的8366元/平方米，涨幅达103.4%。

    之江：大鳄掌控开发主动权

    之江区域可统计的新增潜在供应约104.1万平方米，以120平方米/套计算，可提供约8700套住宅房源。对比历年同期统计数据，之江区域的新增潜在供应呈逐渐大幅上扬的态势；2007年底之江区域计新增潜在供应近5.1万平方米，2008年同期统计则达到74.1万平方米，至2009年上升至104.1万平方米，达到之江区域历史新增潜在供应的最高点。

    无论是在售项目，还是待开发项目，之江转塘板块的开发楼盘都体现出一个共同的特征：高端化。目前在售的金都•高尔夫艺墅、新帝•朗郡、公元•沐桥和中海雅戈尔•篁外，定位和售价均以高端化为标准。之江板块的另一个鲜明特色是大腕级知名品牌房企先期进驻开发，并拉动了该区域的开发热度。绿城早在2007年之前即进入开发，为板块奠定了高起点；2007年，金都、雅戈尔、中海等大举接力进驻；2009年，华润随之跟进，规划建筑面积18.1万平方米的项目启动则掀起了大鳄进驻的高潮。这些品牌房企的项目集中了板块的大多数土地资源，仅金都•高尔夫艺墅和华润地块两个项目就占据了之江区域新增潜在供应的53.2%。由此可知，在未来几年内，大腕级品牌房企将掌握着板块开发的主动权。

    大腕房企的相继进驻以及对区域的拉动，亦带动了本土二三线品牌房企的跟进。2009年出让的之江区域住宅用地得主中，大家、天阳、众孚、云厦等本土房企进入视线，共获取住宅项目4个，规划总建筑面积达32.8万平方米。这些品牌的跟进及后续项目开发，将会使之江区域房产品的供应更加多样化。

    下沙：持续三年放量供地

    下沙区域的新增潜在供应量达162.3万平方米，以120平方米/套计算，可提供约13500套。对比历年同期统计数据，下沙区域的新增潜在供应在近三年始终保持100万平方米以上的高位，且每年以10万—30万平方米的量递增，直至2009年年末达到区域新增潜在供应的最高点。

    近几年，由于华元•梦琴湾、野风•海天城、伊萨卡、朗诗国际、世茂•江滨花园和保利•东湾等大规模楼盘的陆续上市，下沙区域的住宅供应并不缺，相对而言缺少的是人气和区域的吸引力。可喜的是，随着杭州城市向东发展规划、地铁规划和江景资源等利好的综合作用，下沙板块逐渐从一个配套、人气不足的郊区板块逐渐向有独特魅力的城区板块转化，2009年下沙楼盘的优异销售成绩就是杭州市场逐渐看好下沙板块的见证。

    外地大鳄逐鹿下沙是近年下沙土地市场一大特点。2007年出让的四宗大规模用地分别被上海世茂、南京朗诗、北京金隅嘉业和保利地产获得，而2009年下沙土地市场最大的亮点则是龙湖地产入驻下沙。同时，保利、金隅也分别在下沙再添新项目，保利布局沿江项目13.7万平方米，金隅再次圈地沿江项目18.9万平方米，更是看中了下沙的未来发展潜力，坚定了在下沙长久发展的决心。