20大新城，100个城市综合体，这是2008年7月24日，杭州为城市国际化战略提出的一个新目标。在一个城市里有如此高密度的城市综合体项目，实在很难想象，但是时隔两年再去盘点市场，我们突然发现身边确实出现了很多城市综合体项目。这些项目的前景如何？它们能否真正承担起城市综合体的实际功能？当城市综合体凭借其特有的区域领导价值和影响力，成为房地产市场新热点的同时，这些问题也开始引起越来越多人的关注和思考。

    东部国际商务中心今年上市下沙金沙湖有了城市综合体

    现在去下沙，6号大街以北、1号大街以东大概是最热闹的地方，新美商城、物美大卖场、两岸咖啡、肯德基……宽敞的街道上，各种商店、各色美食云集，行人川流不息。两年后，这样的热闹大概要往下沙新城西北方向再扩张了。因为一个总建筑面积约25万平方米，具备五星级酒店、精装服务式公寓、国际标准A级写字楼以及地铁商业空间等功能设施，杭州东部下沙新城的地标性建筑——杭州东部国际商务中心即将在金沙湖畔亮相。

    一切的改变，源于一场轰轰烈烈的造城运动。“2007年我们拿这个项目的时候看中的主要有两点，一是作为副城下沙的发展前景与速度，这个项目位于下沙衔接主城的‘新城核心区’；二是交通条件，它与地铁一号线的下沙中心站连通。”杭州东部国际商务中心的开发商万国投资副总经理王征说，虽然当年拿项目的时候金沙湖板块的概念还比较模糊，更没想到金沙湖现在会被这么多人看好，但至少当初看中的两大优势现在已经变成现实。

    如今IBC五星级酒店已引入浙江首家希尔顿旗下逸林酒店（DOUBLETREE）及浙江首家摩根士丹利旗下SHAMA服务式公寓，酒店即将在2012年年底开业；其中由SHAMA负责运营管理的IBC国际公寓也基本确定将在今年第三季度上市，这个下沙新城的第一个城市综合体项目似乎正在形成作为区域中心的配套职能的板块价值支点。

    7个超200万平方米的城市综合体将上市

    重新打量今天的杭州，我们会发现，城市综合体项目已然呈现多点开花的局势。

    单钱江新城核心区就有两个，一个万象城已在运营中，还有一个来福士广场，同样集星级酒店、甲级写字楼、大型商业、服务式公寓为一体的城市综合体，总建筑面积超过39万平方米，是中国境内目前最大的一个来福士。

    相隔不远，中豪房产也有两个城市综合体项目。一个是望江国际，总建筑面积近20万平方米，三幢5A级写字楼、一幢四星级酒店和一个购物中心，现在二期已经准备开盘了。另一个是五福天地，总建筑面积近30万平方米，也是集购物中心、商业街区、写字楼和商务酒店为一体，今年下半年打算开盘。

    杭州城北有美达·北城天地，总建筑面积超过13万平方米，包括商业中心、企业总部、精装修酒店式公寓，计划将在2012年年底开业。5月中旬，已经有包括世纪联华、金逸影院、舒适堡等首批八大商家与该项目签约进驻。

    城西还有一个总建筑面积约30万平方米，总投资达30亿元的西溪天堂。虽然没有写字楼部分，但这是一个以“酒店集群”开发模式打造的城市综合体，主要包括中国湿地博物馆、精品商业街、旅游集散中心，以及西溪悦榕庄、西溪喜来登等超五星、五星级酒店，同时还拥有5000平方米的国际会议中心、国际俱乐部以及少量顶级酒店式物业。

    再算上下沙的东部国际商务中心，和远洋大运河商务区，这么细数下来，杭州近一两年内上市的城市综合体项目已经有7个，总建筑面积超过200万平方米。这还不包括，正在规划中，近年内即将亮相的其他城市综合体项目。

    能否承担起城市造血功能还看运营

    尽管频繁出现的城市综合体背后，都是开发商的豪言壮语和对改变区域现状的信心，但是也有开发商不讳言对如此海量城市综合体的担心。

    “城市综合体的体量大、业态多、占用资金量大、开发经营周期长，这些都对开发商的开发运营能力提出了很高的要求。”西溪投资发展有限公司副总经理曹鸣说，现在有些城市综合体项目只能被称为“建筑综合体”，在他看来，一个城市综合体在前期规划的时候就要有前瞻性，一定要了解到未来城市和辐射群体的各种需求。“比如西溪天堂里规划了一个有1200个车位的停车场，在城市综合体的竞争中，这将是西溪天堂一个独特的竞争优势。

    去年10月西溪天堂项目中的六大酒店之一悦榕庄开始营业，尽管平均客房价格超过3000元/晚，但是入住率已经达到80%以上。“连我们自己也没有想到会有这么好的效益。”曹鸣说，实际运营的结果证明他们以“酒店集群”开发模式打造的城市综合体项目是成功的。

    当然看好城市综合体未来市场的公司不止这家一个，复地旗下也有城市综合体项目，只是它的选址不在杭州而在富阳。复城国际上周末它的住宅部分第一次开盘。“现在这样的市场环境下，我们第一批200多套房源一上午就卖完了，很多同行都说羡慕。”该项目营销总监周瑜说，如果不是城市综合体的整体吸引力，这些房子或许不会那么好卖。

    只是对复城国际的开发商来说住宅好卖并不是他们最在乎的。“一个城市综合体项目中住宅部分并不是主要获利点，我们更看重它对整个区域的推动力和辐射能力，进而带动区域价值的提升。”周瑜说，两年后复城国际的超市、商场部分就可以营业了，至少可以提供5000~6000人的就业岗位。

    随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，但谁才是真正具有造血能力的城市综合体，在这一轮激烈竞争中脱颖而出，还得看开发商怎样练内功。