杭州“类住宅”限令 写字楼市场将受冲击(2)
事实上,这些开发商们所面临的,就是方案重新规划。而酒店式公寓能改成什么?答案无非是写字楼、商铺,又或者是酒店。因为酒店还涉及到后期运营,商铺要捂热了才好卖个好价,但这都不容易,所以业内人士分析,很多开发商会选择做写字楼。
但对于商业氛围一向不是很浓的杭州来说,能否消化突然多出来的大量写字楼,这倒是个问题。
杭州宝龙房地产开发有限公司总经理李其明表示,一旦写字楼大量推出,他们的推广和销售会存在很大的压力。首先,酒店式公寓面对的客户是个体,而写字楼要整层、整幢购买,对象必定是实力不菲的企业家或者公司,单从数量上就大为减少;其次,相对于酒店式公寓来说,写字楼一般卖不出好价钱,回笼资金也会更慢。
浙大网新双城国际副总经理于旭东也认为,《意见》规定了每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元,那就使得楼盘在规划时,只能采用大开间、大面积的分割做法,大大提高了投资门槛。但他也同时表示,其实在杭州,还是存在大量购买酒店式公寓来办公的客群,比如柏悦轩、金桂花园,都存在大量的小型办公的需求。酒店式公寓以前有市场,也有这部分原因。
事实上,跟酒店式公寓相比,写字楼的销售确实并不乐观。2011年,在住宅市场整体低迷的大背景下,不限购不限贷的商业地产迎来了销售春天。但值得一提的是,这些卖得好的商业地产项目,仅限于酒店式公寓。根据杭州市透明售房网数据显示,2011年杭州主城区共销售酒店式公寓近9000套,其中个盘成交套数第一名和成交金额第一名,都是商业地产项目,即分别为保利湾天地和城市之星。
但与此同时,部分写字楼表现虽也比较抢眼,但整体却是低迷。并且跟往年相比,写字楼市场并没有大的提升。比如滨江区往年写字楼的平均销售面积在10万平方米左右,但去年这个数字仅为6万平方米。
商业用地价格会下降
拿得一块商业用地,少量做写字楼留作自用,根据条件再做一部分商铺,其余部分就做成酒店式公寓。因为酒店式公寓总价相对较低,自住和投资两相宜,市场接受度高,开发商只要花很少的精力,就可以实现销售。所以,基本上风险不大。这样的想法和做法在杭州比比皆是,许多区域甚至风行,比如钱江新城。
拿商业用地风险不大,这个想法在住宅受限的2011年,显然更被开发商所认同。根据杭州市国土资源局数据,在2011年杭州主城区成功出让的54宗土地中,商业用地占到了32宗,超过一半。与此同时,在住宅成交额大幅缩减的大背景下,商业用地成交额147.76亿元,比前年同期上涨8%。
这些已经出让的商业用地到底有多少规划为酒店式公寓,又是否已经获得审批,现在还不得而知,但相信被卡在新规之外的项目,肯定不在少数。
对此,万通地产杭州公司有关负责人表示,新规定会打击开发商拿商业用地的积极性,商业用地的价格将有可能下调。
事实上,新规定对商业土地市场的影响已经有所显现。2月7日,《意见》出台后杭州主城区首场土地拍卖会上,共有5块商业土地推出,虽然最终没有流拍,但因为均只有一家公司参与,所以都以加价100万元直接成交。开发商对新规定的态度,由此也可见一斑。
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