《杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划》（以下简称《规划》）昨天出炉，未来，杭州因刚需仍然较大，如果不引导与控制，房价仍会上涨。杭州将禁止别墅供地，主要致力于推广低碳的一次性装修房屋销售，以推动产业发展。

    “十一五”房地产投资占总投资30%

    2006年至2010年，杭州房地产项目新开工面积达到6510.66万平方米，其中住宅新开工4593.77万平方米；房地产总投资额达到3237.73亿元，平均年增长率达到15%；房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比例一直稳定在30%左右，成为固定资产投资的重要组成部分。

    房地产业增加值占全市GDP的比重从2005年的5.63%，上升到2010年的6.85%；占第三产业增加值的比重由12.78%上升到14.07%。2006年至2010年杭州市房地产业税收占地方财政收入比重保持在20%至25%。

    其中保障性住房在“十一五”期间也得到长足发展，主城区经济适用住房新开工面积累计达410.32万平方米，竣工480.31万平方米，为近6万户符合经济适用住房申购条件的困难家庭解决了住房问题。

    主城区廉租住房累计新开工29.29万平方米，竣工12.96万平方米。五年累计开工建设大学毕业生创业人才和外来务工人员“两项公寓”108.15万平方米，竣工56.94万平方米。

    五年房价上涨130.35%，不利于产业发展

    《规划》指出，“十一五”期间，房地产业发展存在一些突出问题：

    首先是商品住房价格阶段性上涨过快，不利于可持续发展。比如，主城区商品住房成交均价从2006年初的8750元/平方米上升到2010年的20155.84元/平方米，净增长130.35%。

    “房价阶段性上涨过快，增大了普通居民通过市场解决住房的难度，助涨了投资、投机性购房，不利于产业可持续发展，也加大了政府保障性住房建设的压力。”市政府办公厅相关负责人分析。

    其二，“夹心层”问题日益突出，准入与退出机制有待健全。

    不断攀升的商品房价格直接抬高了商品住宅价格底部，扩大了既不符合住房保障条件，又买不起或租不起商品住房的“夹心层”群体。同时，由于居民收入来源多元化、隐蔽化、社会信用体系不健全，管理部门对申请收入与资产状况的审核难度较大，对保障对象的动态信息管理系统尚不健全，退出的执行还缺乏法律法规依据。

    其三，涉及房地产市场管理的法规政策存在滞后现象，如拆迁安置补偿政策、商品房预售管理、物业管理、保障性住房管理等领域出现的新问题，急需法规政策依据。
 
    未来房地产业需求较大 房价可能进一步上升

    杭州房地产需求量仍将维持在比较高水平。杭州将继续吸引周边人口向杭州集中，据统计，近年来仅省内高校毕业留杭就有约6万人，产生大量租房、购房的需求。

    而目前，杭州中低价位商品住宅越来越少，主城区内已难寻单价在10000元/平方米以下，或总价在100万元以下的普通商品住房，扩大了既不符合住房保障申请条件、又买不起或租不起商品房的夹心阶层。

    有关调查显示，至少家庭年收入在平均水平的0.9倍以上才能在杭州买得起一套面积为70平方米、单价为10000元以下的住房；至少家庭年收入在平均水平的1.15倍以上才能买得起一套面积为90平方米、单价为10000元的住房。

    未来，留杭人口的住房需求还是比较大。根据省教育厅的数据显示，大学毕业生居住方式以租房为主，比例达71.5%，其中租住农民房的比重为38.9%，人均居住面积在10平方米以下的占27.2%。

    同时，外来务工人员租住农民房的比重高达49.9%，人均居住面积在10平方米以下的占33.9%。

    随着近年房租的普遍上涨，加剧了留杭人员的住房困难，迫切需要政府加强面向这些群体的基本住房保障。但是，“十二五”期间杭州市不可能把大量耕地用于保障性住房建设，后续的土地供给主要将依靠存量挖潜，这也将直接导致保障性住房开发成本大幅上升。此外，受房地产市场调控与增量土地可供有限性影响，土地出让金收益具有很大的不确定性，因此，财政可用于保障住房建设的资金也带有不确定性。

    同时，商品房价格上涨潜在压力也较大，在完善征地拆迁补偿机制、逐步提高征地拆迁补偿标准后，房地产开发用地成本和地价的上升，可能进一步推高房地产开发成本。此外，来自本地的自用性刚性需求，与浙江民间资本丰裕，投资性需求强劲相结合，如果不加以引导与控制，将拉动房价进一步上升。

    保障性住房总建设规模达1750万平方米

    “坚持鼓励自住性合理住房消费，抑制投资投机性需求，遏制房价过快上涨，促进房地产业持续健康稳定发展”，是杭州市“十二五”房地产行业发展的目标。

    在十二五规划期末，杭州房地产业增加值占第三产业增加值和GDP的比重稳定在13%和6%；全市平均每年住宅开工量保持在1400万平方米左右，保障性住房新开工量占当年商品住房总量的30%左右。

    廉租住房继续做到“应保尽保 ”，保障总量约为1万户；经济适用住房通过“租售并举”方式，实现廉租住房和经济适用住房保障对象衔接，三年内保障总量达到2.5万户；市、区两级公共租赁住房总建筑面积（保有量）达到300万平方米以上。

    全市保障性住房五年总建设规模达到1750万平方米，年度建设规模约350万平方米。主城区保障性住房五年总建设规模达到1390万平方米（约13.1万套）。其中，廉租住房20万平方米（约0.4万套），经济适用房150万平方米（约2万套），公共租赁房120万平方米（约1.9万套），拆迁安置房1000万平方米（约8万套），人才专项用房100万平方米（约0.8万套）。萧山区、余杭区、富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县七区县（市）保障性住房五年总建筑规模达到360万平方米。

    禁止别墅类用地供应

    通过对“十二五”期间杭州市人口数量和人均居住房面积的预测值等基础数据分析，“十二五”期间住房总需求为：全市规划商品住房年开发量约950万-1083万平方米，五年开发总规模达4750万-5415万平方米；其中主城区年开发量约450万-583万平方米，五年建设总规模达2250万-2915万平方米。

    新增非住宅商品房总量：参照2000年以来杭州市非住宅竣工面积占总竣工面积28.54%的平均比例，结合目前实际，“十二五”期间非住宅商品房开发量应占总开发量的比例20%左右。非住宅商品房规划五年开发总规模1015万-1185万平方米；其中主城区五年建设总规模达665万-835万平方米。

    “十二五”期间需要超过5.5万亩供地需求。

    其中，按平均容积率2.5计算（下同），全市保障性住房用地（净地）总需求量约为11500亩。

    商品房住宅用地（净地）总需求量约为34350-38350亩，平均每年供地6870-7670亩。

    全市公建用地(净地)需求量约为6100-7100亩。

    杭州市明确规定，增加中小套型普通商品房用地有效供给，限制中高档商品住房用地供应，禁止别墅类用地供应。

    逐渐取消毛坯房 推广一次性装修模式

    《规划》指出，杭州将坚定不移贯彻落实房地产市场宏观调控政策，重点防范投机性需求过旺、房价过快上升带来的社会风险、金融风险。

    杭州市规划，到2015年，实现50%的新建住宅使用太阳能光电和光热系统。同时，逐渐取消毛坯房，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，对处于城市中心繁华地段住宅项目或高层住宅项目要求全装修，将全装修的要求作为住宅用地出让的前置指标进入招拍挂合同。对开发、购买全装修房的开发商、消费者给予政策上的优惠，研究推进实施住宅全装修工作的相关政策。至2015年，主城区销售住宅实现60%一次性装修。

    杭州将通过完善房地产行业的政策法规，加大打击囤积土地、捂盘惜售、欺诈销售、抽逃资金等侵害购房人权利的行为；建立商品房预售资金监管制度，规范开发商对预售资金的使用；建立房地产开发项目风险防范专项资金，防范项目资金链断裂给社会稳定带来的不良影响。

    进一步放宽保障性住房准入条件，到“十二五”期末，基本实现人均可支配收入80％以下的住房困难家庭应保尽保。

    住房保障用地指标优先安排、申报优先审批、征地优先办理。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。